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1、 东方明珠城 商业定位与招商执行报告 用心，创造价值 用心，创造价值 目录 经营定位 前言 主题定位 业态定位 形象定位 业态组合 价值定位 商业定位 招商策略与执行招商策略 招商执行步骤 招商流程表 商铺租赁条件 招商进度表 众厦招商优势商业策划专业能力 资深的招商团队 丰富的招商资源 强大的后台支撑 高度重视，饱满自信 做足功课，用心创造价值 强大的社会/媒体资源 用心，创造价值 前言 n结合众厦多年商业操作经验，并由多名资深商业专家 进行过针对性分析，结合本项目实际情况及只租不售的 要求，我们认为可达到如下招商实现目标： n充分满足与乐购超市业态的互补 n实现商铺租金收益最大化，保证至少
2、能够实现年均租 金收益不低于1200万元，并带动住宅高价售出及带动茶 都商业经营收益提高 n招商业态及品牌具有持续经营的能力，为未来能够实 现高的销售价值做铺垫 n与乐购同时开业，并在10个月内至少能够实现90% 以上的面积成功招商，力争实现100%成功招商 用心，创造价值 商业定位主题定位 因素分析论证定位 合作伙伴已有伙伴是综合型大型商业 乐购，中档次，满足日常生活的需求 要与乐购形成差异化互补，满足 特定消费需求，满足中高端消费 需求 特定消费需求，满足中高端消费需求 商业 市场竞场竞争大片区低端商业饱和竞争 ，高端商业初始起步；小片区低端商业 经营惨淡，常住人口少，购买力弱，商 业氛围
3、差；龙岗现 有商业业态 主要以大 中型shoppingmall、综合百货、超市、社 区综合商业/商业街为主 要与本项目1.5公里的商业辐射 范围的商业形成差异，提高档次 ，提升商业价值，部分专业市 场已经历了多年的艰苦经营， 现已逐渐成熟，本项目应尽量避 免与其竞争 着眼与未来的价值潜力，本项目在专 营青春一族时尚消费、专营婚嫁专 营区、专营旅游与运动一族消费 等方面有市场前景； 物业业条件面积小且分散，柱网与利用 率均不佳，缺乏餐饮项目需要的排烟系 统； 找到适合小面积经营 的专营业 态，避免有烟餐饮项目的出现； 专业店模式商业业态 适合本项目的 物业条件，在考虑上必须考虑无排 烟系统的情况
4、； 开发经济发经济 与品牌目标标年租金收益 1200万元以上；1F-3F租金分别达到100； 60；35，并使本项目增强发展项目与企 业的品牌效应； 部分业态无法实现既定的资金 收益，也达不到开发商品牌目标 塑造良好的商业品牌形象，租金承受 能力强 可操作性：注重团队与商业资源现 状情况，招商引入合适商家 有效规避无拓展计划商家，招商 团队操作难度极大的商家 以华南商业资源为主进行招商，底 成本高效率的实施有效招商 用心，创造价值 结构论证 市场机遇 市场竞争度 物业条件 开发商目标 本项目选择 高档/大型零售百货 技术条件 超市高端专卖店 电子/五金等低 形象专业市场 有烟餐饮/KTV 大型
5、仓储 式商业 影院 电子游戏 服饰折扣 低端古董市场 低人气 卖场 桑拿/足浴低档业态 青春一族对时尚商品的需求 婚嫁喜庆消费的需求 旅游、运动消费的需求 其他完善社区功能的商业需求 单一业态、统一管理的商业组合模式 低租金 低回报 合作伙伴 乐购已有的中档日常消费商业乐购已有的中档食品消费商业 无拓展计划与高难度的商业资源 用心，创造价值 商业定位业态定位 品牌超市 主题二：爱情伊甸园 主题三：动感活力营 + = 纯熟生活链区 主题一：青春时尚馆 社区其他配套 用心，创造价值 品牌超市 青春时尚馆 爱情伊甸园 塑造充满浪漫与情调的婚嫁生活相关商业服务中心 ，满足本区域庞大的婚嫁市场需求 动感
6、活力营 以满足龙岗区域各年龄阶层，喜爱体育运动、热爱 生活、感受动感的消费需求 满足区域内青春少年与少女群追求时尚与高品质的 消费需求，塑造龙岗区域青春一族最热爱的区域； 满足社区及周边群体日常生活必须需求 社区其他配套 补充乐购没有的,可最大限度满足社区及临近常住人 口的生活需要的商业设施 商业定位业态论证 用心，创造价值 商业定位业态组合 国际二线和国内一二线品牌连锁商家，力争以本土现有资源为主，外地资源为辅 A区主题一:青春时尚馆-针对年轻一族时尚用品消费需求 1F:品牌快餐、咖啡、面包屋、手机、音像、数码 2F:少女装、少男装、女性饰品、网吧、图书文具 B区爱情伊甸园-针对结婚相关的上
7、下游需求 1F:钻石、珠宝、女性饰品、化妆品、花店、皮具、洋服定做 2F:婚庆礼仪公司、美容美发美甲、婚庆车出租公司 3F:婚纱摄影 C区动感活力营-针对旅游与运动的相关需求 1F:好家庭，户外旅游用品，旅行社 2F:美体瘦身、茶艺、桌球 3F:健身会馆 社区其他配套 药店、银行、便利店、冲印、干洗店、旅行社、地产中介 用心，创造价值 一层商业业态及铺位划分建议 一楼：11000平方米 自有：7200平方米 用心，创造价值 二层商业业态及铺位划分建议 一楼：11000平方米 自有：7200平方米 用心，创造价值 三层商业业态及铺位划分建议 三楼：11250平方米 自有：2150平方米 用心，创
8、造价值 商业定位经营定位 1 2 商业管理公司管理范畴为本项目商业部分，不 与茶都发生管理交叉 确定邀请专业商业管理公司对本项目商业进行 管理 3 商业管理公司管理职能仅为本项目的商业管理 ，不涉及物业管理内容 用心，创造价值 商业定位形象定位 n推荐案名： 东方欢腾城市 中心 n备选案名： 酷酷流行街 欢乐 街 东方国际风情街 哈街 红城绿叶国际风情广场 诚商广场 皇朝 商业街 龙域商业广场 兰城 花街 用心，创造价值 形象定位内外装修及外部包装 一、裙楼装修：每栋楼外立面均保持统一的装修形象与风格，高雅、整洁， 具有现代化城市标志性风貌。 二、街铺装修： 1、相邻街铺之间永久性隔墙分隔 2
9、、街铺外立面与整体裙楼风格相当一直 3、街铺大门及招牌经统一设计制作 4、水电、电话、网络设施接驳到位 5、消防完成一次接驳 6、中央空调安装到户（二、三层特殊情况另定） 7、每层设公共洗手间，不在各商铺内设专用洗手间 三、内铺装修 1、商场内部统一设计装修，最好统一铺设高级地砖 2、天花做好吊顶并设置自动喷林，烟感器 3、中央空调送排风口设置适当 4、公共通道及区域安装适量照明灯 5、商场大门及中庭统一设计装修 6、水电、电话、网络设施接驳到位 7、每个铺位独立电源 8、每层设公共洗手间 9、相邻铺位之间永久性隔墙分隔（大面积出租视情况而定） 用心，创造价值 商业定位价值定位 n本项目物业价
10、值：属于中高档区域型的社区物业，其良好的 地理位置、便利的交通、完善的物业条件以及人文环境等在龙岗 首屈一指。本项目品牌价值：公司连锁开发带来品牌效应。 n本项目收益价值：可实现出租收益。 即： 内容 层数 面积 （平方米 ） 租金范围 （元/平方米. 月） 租金均价 （元/平方米. 月） 月租金收益（ 万元） 首年租金收 益（万元） 租金递增率 第四年起 15年租金收益 （万元） 一层720080-120100728645%17032 二层515050-706030.9370.85%7309.6 三层215030-40357.52590.35%1780.1 合计14500110.425132
11、5.126121.7 备注：商业可出租建筑面积数据由甲方提供 用心，创造价值 n据众厦对龙岗众多商业项目的深入了解与研究，结 合本商业总体定位与规划，为实现招商成功、经营者稳 定持续的经营，达到商业旺场，物业增值。我们的招商 策略是： n领头羊群聚效应策略 n发挥规模优势策略（1-4期庞大商业规模） n充分发挥城市规划优势策略（地铁，东深圳城市中 心） n降低租金门槛及免租期，放水养鱼策略 n主力店先行，辅助店后续跟进策略 n形象造势，吸引商家策略 n主动出击，全面招商策略 招商策略 用心，创造价值 招商执行步骤 招商筹备客户拜访招商阶段一招商阶段二招商阶段三 项目 策划 论证 人 员 人员
12、安排 培 训 提交 招商 执行 方案 设 计 招 商 手 册 摸 底 信 息 反 馈 反 馈 筛 选 看 现 场 主 动 推 介 意 向 洽 谈 招 商 员 驻 场 联 系 客 户 预 约 跟 进 洽 谈 筛 选 客 户 定 铺 签 入 驻 意 向 书 交 定 金 结束招商 商户进场二次装 修 开业 签 正 式 租 赁 合 同 交 纳 押 金 建 档 提 交 装 修 方 案 商 户 进 场 装 修 物 业 工 程 汇 审 评 估 总 结 开 业 活 动 用心，创造价值 第一阶段：洽谈阶段 接待 看场 洽谈 第二阶段：意向阶段 定铺 交定金 签意向书 报审批表 第三阶段：签约阶段 审批反馈审批表
13、通知签单办理签订手续 第四阶段：合同审批阶段 交款 上报合同 审批合同 返回合同 第五阶段：商家入住阶段 申请专修 审批 进场装修商家装修验收 开业 招商人员 招商人员 商家 招商人员 商家 招商人员 商家 招商人员 商家 招商人员 商家 招商人员 甲方领导甲方业务招商人员 招商人员 商家 招商人员 商家 招商人员 甲方领导 招商人员 商家 招商人员、工程 商家 甲方领导 商家 甲方物业、工程 商家 招商流程表 用心，创造价值 序号类别类别招商条件 1标准租金一层：80-120元/*月； 二层：50-70元/*月；三层：30-40元/*月。 2面积一层7200平方米；二层5150平方米；三层2
14、150平方米。合计14500平方米。 3租期均按1-3年，可优先续租。特殊业态 可考虑延长租期，但一般不超过5-10年。 4租金优惠及免租期 优惠：首层前10名签约进驻 的商家，租金打8折；1120名签约进驻 的商家，租 金打9折； 免租期：首层免租期（含装修期）原则上免租6个月内，二层和三层免租（含装修 期） 6个月内，具体视商家品牌、租赁面积、招商进度等因素灵活掌握。 5租金递增率从第4年开始逐年递增5%。 6管理费及空调费 均按月包干20-25元/*月。不需中央空调均按月10元/*月最后以物管公司确定 为准 7水电费均按当地水电局收费标 准由租户承担。 8履约保证金 签订 正式合同时，租
15、户均须交纳二个月标准租金为履约保证金，另预交一个月租 金。 9 二次装修要 求及装修期 商户提供租赁铺 位标准装修效果图和招牌效果图：由物业与工程部审批，装修期内 不计租金。 10保险租户自行保险 11税费租户承担经营 所产生的所有税费，并向相关部门缴纳 。 商铺基本租赁条件建议 用心，创造价值 招商进度表 楼层业态 2006年8月1 日-9月底 2006年10- 12月底 2007年1- 3月底 2007年4- 5月底 2007年6 月 2007年7 -9月底 2007年 10月（ 暂定） 完成签约率 （） 完成签约率 （） 完成签约 率（） 完成签约 率（） 完成签约 率（） A区：青春时
16、 尚馆 1F：便利店、音像店、手机、 面包、蛋塔、咖啡馆、冲印、 干洗、品牌西式快餐 预约、招商 准备 205095力争100 完成装 修 开业 2F：青春装、女士饰品、网吧 、图书文具 B区：爱情伊 甸园 1F：化妆品、钻石珠宝、女性 饰品、皮具、银行、洋服订做 、药店 2F:婚庆礼仪、美容美甲、美发 3F:婚纱艺术摄影 C区：活力运 动营 1F：好家庭、旅行社、户外用 品、中介 2F：美容瘦身、桌球、茶艺 3F：健身会馆 备注：预计筹备期为2个月，总的招商完成时间为9个月，进场装修期为3个月，具体情况视施工进度情况而定。 用心，创造价值 众厦招商优势 高度重视，饱满自信 专业的商业策划能力 丰富的招商资源 强大的后台支撑 资深的招商团队 强大的社会及媒体资源 做足功课，用心创造价值 用心，创造价值 专业的商业策划
