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1、道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 英文名：BEIHPROPERTY CO.,LTD 2005 2006 2007 2003 京能置业股份有限公司京能置业股份有限公司 2008 2009 2010 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 京能置业股份有限公司 公司简介综合能力 财务评估 项目分析 主要内容 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各
2、种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 公司简介 京能置业股份有限公司是一家在上海证券交易所挂牌交易的房地产类上市公司， 股票简称为“京能置业。 京能置业成立于1993年12月，原称贵州华联股份有限公司。 1999年12月，北京市天创房地产开发公司成为第一大股东，使置业公司从一个 地区性商贸旅游公司转变成为全国性的房地产开发企业。 2005年11月北京市天创房地产开发公司和北京阳光房地产综合开发公司所持有 的全部公司股份划转与北京能源投资集团。 2006年1月20日圆满完成股权分置改革工作。 2007年3月公司向京能集团非公开发行股票，公司净资产从3.
3、6亿元增加到 7.8亿元。总股本达到18870万股，净资产是公司成立之初的15.6倍，总股本扩张了 3.77倍。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 京能置业参控股企业包括北京国电房地产开发有限公司、北京天创世 缘房地产开发有限公司等七家地产类公司，开发的项目有天创世缘住宅小 区、国典华园、国典大厦、天创科技大厦等总建设开发规模近100万平方 米，公司确立了以实现规模化发展为中心，发挥上市公司优势，迅速扩大 企业资本规模 公司简简称京能置业股票代码码600791总总股本45288.
4、00万股 流通股37181.81万股发发行日期 1997-01- 21 上市日期1997-01-30 所属行业业 房地产开发与 经营业 所属地区北京所得税率25.00% 公司简介 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 二、京能置业财务评估 偿债能力偿债能力 股东回报股东回报盈利能力盈利能力营运能力营运能力 发展能力发展能力 财务评估 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 1
5、.1 短期偿债能力分析 短期偿债能力分析常用的指标是流动比率。 流动比率= 流动资产 流动负债 表一：流动比率与速动比率计算结果 比率 年份 200520062007200820092010 流动比率（倍 ） 1.421.392.031.821.541.29 速动比率（倍 ） 0.530.791.30.710.650.64 速动比率是指企业速动资产与流动负债的比率。速动比率的高低能直接反映 企业的短期偿债能力强弱，它是对流动比率的补充 。 一、偿债能力分析 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念
6、来维持的。 图中，除了2007年的流动比率超过 2 以外，其他年份的比率都是低于2的。 由于在2007年，非公开发行工作顺利完成，公司实力大为增强。公司借助股权分 置改革的契机，通过非公开发行，向控股股东京能集团和其他机构投资者成功发行 6000万股，募集资金42,000万元；使得当年的现金项目增加，所以流动比率增加 了。我们可以发现2008年, 2009年,和2010年这三年的流动比率成单边的下降趋势 。这就揭示了该公司的短期偿债能力在不断的下降。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持
7、的。 年份 指标标 20062007200820092010 产权产权 比率（倍）2.460.932.652.324.04 资产负债资产负债 率（%） 67.1345.5166.0966.9277.85 资产负债率对于债权人来说是越低越好，如果指标过高，债券人就面临着 更高的风险，甚至可能遭受损失。从上表可以看出资产负债率的波动比较平 缓，基本呈上升的趋势。说明公司的长期偿债能力在减弱，筹资的能力有所 下降。除了在2007年，由于非公开发行工作顺利完成，公司实力大为增强公 司，资产负债率有所下降。 表三：产权比率与资产负债率 2、长期偿债能力分析 长期偿债能力分析通常用： 产权比率=负债总额/
8、股东权益 资产负债比率=负债总额/全部资产总额 偿债能力分析 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 年份 长长期资产资产 适合率利息保障倍数 2005152.43%3.3 200615.65%5.94 20070.16%10.76 20080.07%3.23 20090.08%1.89 长期资产适合率是企业所有者权益和长期负债之和与固定资产与长 期投资之和的比率。该比率从企业资源配置结构方面反映了企业的偿债能力。 表：长期资产适合率与利息保障倍数 利息保障倍数是衡量企业支付负债利息能
9、力的指标。企业生产经营所 获得的息税前利润与利息费用相比，倍数越大，说明企业支付利息费用的能力 越强。因此，债权人要分析利息保障倍数指标，以此来衡量债权的安全程度。 2.2 其他长期偿债能力指标分析 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 从图上可以看出，该公司的长期资产适合率在2005年的时候达到了152%， 一般而言，从企业财务结构稳定和长期安全性角度出发，该指标在100%比较好， 过高会带来融资成本增加的问题。在2006年-2009年下降至10%左右，说明企业的 财务结构不是很稳
10、定，长期偿债能力的安全性和稳定性大幅下降。 利息保障倍数在2007年以后也开始大幅下滑，到2009年下降至1.89，说明企业的 获利能力对偿还到期债务的保证程度在降低，可能面临亏损、偿债的安全性与稳定 性下降的风险。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 二、盈利能力分析 年份 营业营业 收入(万元)营业营业 成本（万元）毛利率（%） 200529072.4619219.0533.89% 200640667.6527250.2832.99% 2007140049.9195052.65
11、32.13% 200849186.1826155.6246.82% 200919026.547325.4861.50% 盈利能力 2.1 毛利分析 营业收入-营业成本 营业收入 毛利率= 100% 毛利率反映每一元钱的营业收入中包含多少毛利。对于投资者来说，毛利率总 是越高越好，获利能力越强。毛利是企业经营获利的基础，企业要经营盈利，首先 要获得足够的毛利，在其他条件不变的情况下，毛利额大，毛利率高，则意味着利 润总额也会增加，而利润其公式： 表四：2005-2010年毛利率 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统
12、习惯、教育和内心信念来维持的。 由图可知，在2005-2007年，毛利率水平一直保持在30%35%。从2008-2009 年，公司的毛利率水平呈快速的上升趋势。由于这段期间公司的主营业务成本下降的 非常快，毛利率水平呈不断提升的趋势。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 如一个企业的毛利率太低，或者与同行业同类产品相比低得太离谱，是企业盈利 真实性值得怀疑的地方，毛利率太低通常是虚增成本和收入隐匿的表现形式。 表：同行业毛利率分析 年份 2005年2006年2007年2008年20
13、09年 中国国贸贸62.81%64.31%62.11%60.35%61.46% 京能置业业33.89%32.99%32.13%46.82%61.50% 万通地产产29.08%39.75%38.28%43.47%42.71% 2.2 同行业毛利分析 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 下表：京能置业2005-2009年的营业利润率 从上面的表中，我们可以看出公司的营业利润率从2005年-2008年是在逐渐上升 的，说明公司的盈利能力是在上升的。其中增长幅度较大的是在0706之间，在0
14、7年 公司的销售大幅增加，所以07年相比06年营业利润也在逐渐增加。在08年以后，营业 利润开始下降，在09年相比08年，公司的营业利润从08年17.51%下降至14.33%，由 于整个房地产行业受次贷危机和地震的原因，营业利润下降了18.16个百分点，因而公 司的盈利能力下降了。 年份200520062007 07比06 年增减 百分比 (%) 20082009 09比08 年增减 百分比 (%) 营业营业 利 润润 41,203,31 9.37 62,236,0 62.39 242,320, 611.78 289.36% 86,128,0 81.03 27,270, 995.58 -68.
15、34% 营业营业 收 入 290,724,5 95.10 406,676, 495.15 1,400,4 99,138. 95 244.38% 491,861, 769.87 190,26 5,430. 78 -61.32% 营业营业 利 润润率 14.17%15.30%17.30%13.07%17.51%14.33%-18.16% 2.3、营业利润率 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 盈利指标标 净资产净资产 收益率总资产总资产 收益率净净利润润率 20056.84%1.84%
16、6.26% 20068.59%2.34%6.24% 200718.64%9.14%9.61% 20082.91%0.73%4.92% 20091.89%0.55%8.35% 表：其他盈利能力指标分析 年份 总资产收益率的高低反映企业综合经营管理水平的高低 ，利用总资产收益率 指标可以分析企业盈利的稳定性和持久性，确定企业所面临的风险。 净资产收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，该指标反映股东权益的收 益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越 高。 3、其他盈利指标分析 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 表：资产营运能力指标数据分析 年份 指标标 总资产总资产 周 转转率 净资产净资产 周转转率存货货周转转率 应
