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1、湘潭大学 硕士学位论文 我国房地产投资信托立法问题研究 姓名：李笠弘 申请学位级别：硕士 专业：经济法 指导教师：陈乃新 20050901 1 我国房地产投资信托立法问题研究 我国房地产投资信托立法问题研究 内容提要 内容提要 为了防范金融风险，抑制经济生活中可能产生的泡沫，我国 必须从长远考虑，建构一种全新的房地产投资机制。笔者认为，具 有投资基金性质的房地产投资信托势必成为稳定的可持续发展的 房地产资本市场的主力。 我国有必要在创建和发展这种房地产投资 信托产品的同时， 对其进行必要和有效的法律规制。 房地产投资信 托是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金， 由专 门投资机构进
2、行投资经营管理， 并将投资综合收益按比例分配给投 资者的一种信托基金制度。 本文通过对房地产投资信托的法律性质 的分析， 从保障社会公众利益的角度、 房地产业可持续发展的角度， 探讨了我国房地产投资信托基金立法的必要性和可行性， 在分析了 国内房地产投资信托立法的缺陷以及外国房地产投资信托立法经 验的基础上， 提出了对我国房地产信托投资立法的初步设想。 本文 共分为四章： 第一章分析了我国房地产投资信托立法的必要性和可行性。 本 章第一节主要探讨了房地产投资信托的含义、 类型。 房地产投资信 托（Real Estate Investment Trusts，简称 REITs）是一种以发行收益 凭
3、证的方式汇集特定多数投资者的资金， 由专门投资机构进行投资 经营管理， 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金 制度。 房地产投资信托的类型按不同的标准可以分为以下几种： 公 司型和契约型房地产投资信托； 权益型、 抵押型和混合型房地产投 资信托； 封闭式与开放式房地产投资信托； 私募和公募房地产投资 信托。本章第二节主要探讨了我国房地产投资信托立法的必要性。 房地产投资信托立法是保障我国金融安全的需要； 是促进我国社会 公平的需要； 是分散我国市场风险的需要。 本章第三节主要论述了 我国房地产投资信托立法的可行性。 其可行性主要体现在经济条件 已经具备、 国外成功的立法经验可以借鉴
4、和我国制度环境已经初步 2 形成三个方面。 第二章主要探讨了我国对外国房地产投资信托立法经验的借 鉴。 本章第一节概述了外国房地产投资信托立法的基本情况。 主要 包括美国房地产投资信托立法的基本情况、 英国房地产投资信托立 法的基本情况、 日本房地产投资信托立法的基本情况和韩国房地产 投资信托立法的基本情况。 并着重对美国房地产投资信托设立与经 营的法律规定及立法实践进行了阐述： 在美国房地产投资信托设立 和经营方面， 美国的相关法律规范对房地产投资信托有着极为细致 的规定，其主要法律依据是 1960 年修订的1960 年美国国内税收 法案 第 856 条至 859 条之规定 （亦被称为 房地
5、产投资信托法案 ） 所提出的要求； 美国房地产投资信托的立法实践主要是在免税收方 面进行的法律实践突破以及美国房地产投资信托的立法体现出的 “有条件的优惠” 的立法原则。 本章第二节探讨了美国房地产投资 信托立法的特征及其对于我国的可借鉴意义。 美国房地产投资信托 立法的特征主要有：股本金低、持股灵活；回报率高；投资组合多 元化；具有较高的流通性；具有很强的保值性。美国房地产投资信 托立法对于我国的可借鉴意义主要是： 从美国房地产投资信托的运 作经验来看， 在设计我国的房地产投资信托运作体系时， 应在以下 四个方面加以严格规范：资产构成、业务范围、投资方向和收益分 配。 第三章主要论述了我国房
6、地产投资信托立法的模式选择。 本章 第一节提出我国房地产投资信托立法的模式选择首先在于制定基 本法。 我国目前规范房地产投资信托的主要法律规范有 中华人民 共和国信托法、中国人民银行颁布的信托投资公司管理办法 和信托投资公司资金信托管理暂行办法。但这些法律规范由于 以下几个方面的不健全而难以适应房地产投资信托发展的需要： 其 一是信托的经营资格限制； 其二是信托业融资的限制； 其三是信托 凭证的流通限制； 其四是集合信托的合法性问题。 所以我国目前发 展房地产投资信托的首要前提就是尽快颁布 房地产投资信托法 。 美国有关法律规范对房地产投资信托基本模式的法律规制主要表 3 现在股权信托、 抵押
7、信托和综合信托三个方面。 而日本有关法律规 范对房地产投资信托基本模式的法律规制与美国不同， 它的信托财 产不是资金而是土地及房产， 它是以管理和出售土地房屋为目的的 信托。我国房地产投资信托基本模式的选择应该考虑以下几个问 题： 其一是契约型还是公司型。 在目前阶段成立房地产投资信托基 金可以采用契约型， 但是为了更好地保障投资者的权益， 从长远来 看， 应该选择公司型， 并且像美国的房地产投资信托基金一样可以 上市流通。其二是权益型、抵押型还是混合型。具体是选择权益型 还是抵押型或混合型的房地产投资信托应由市场决定。 其三是开放 式还是封闭式。 以房地产投资为主业的房地产投资信托基金采用开
8、 放式是不可行的。 不管是契约型还是公司型， 都应该是封闭式基金， 但可以在证券市场流通其收益凭证或股票。 本章第二节认为我国还 应完善相关立法。 而相关立法的完善主要在于以下几个方面： 其一 是在房地产法中完善对房地产投资信托的法律规制。 由于房地产投 资信托中的信托财产或者投资方向， 都是房地产所有权或者与房地 产相关的各种权利，因此法律必须对房地产的产权归属做出界定， 如果产权不清晰， 则根本无法进行信托。 其二是在证券法中完善对 房地产投资信托的法律规制。 我们完全可以把信托合同纳入证券范 畴， 通过证券法律来规范信托投资公司发行信托合同的行为， 这与 其立法本意是一致的。 其三是在公
9、司法中完善对房地产投资信托的 法律规制。由于信托投资公司是一种特殊的公司，现行信托投资 公司管理办法 已经对其作了规定， 但信托投资公司毕竟还有和一 般公司一样的特征， 因此有必要通过独立董事从中立的角度进行判 断。 第四章主要探讨了我国创制房地产投资信托基本法的原则与 基本法律制度构建。 本章第一节论述了创制房地产投资信托基本法 的原则：投资者广泛性原则；交易便捷性原则；投资专向性原则； 税收优惠性原则。 本章第二节主要论述了我国房地产投资信托基本 法的基本法律制度构建。主要又包括以下几个层面：1、主体制度 及受托人的义务。 主体制度主要有公司型房地产投资信托和契约型 4 房地产投资信托。
10、公司型房地产投资信托中只有一个信托法律关系, 即保管机构为受托人，公司为委托人和受益人的信托人的信托关 系。而契约型房地产投资信托的法律关系中存在由两个法律关系。 一个与公司型投资信托相同； 另一个是投资者与基金管理公司或投 资公司之间的信托关系。 在主体义务中， 文章分析了美国房地产投 资信托对受托人义务的基本要求；美国统一谨慎投资人规则的 主要内容；我国受托人规则与美国谨慎投资人规则的比较与不足。 2、房地产投资信托实体的资金募集制度。在此方面，我国应明确 私募的法律地位， 以提供受托机构多样化的募集方式， 降低资金募 集成本。3、房地产投资信托实体的设立制度。为了使房地产投资 信托面向广
11、大投资者， 应对房地产投资信托持有人的最低人数、 单 个持有人拥有的基金单位的最高比例等进行限制性规定。 同时， 为 了保证运作规模并控制风险， 也应对房地产投资信托财务状况进行 严格的规定。4、房地产投资信托实体的业务范围制度。为了保障 房地产投资信托主要为房地产业服务， 并实现其自身健康稳定地发 展，许多国家对其业务与投向进行了规定。我国应参照这些规定， 并针对房地产业的实际情况，采取相应的法律对策。5、房地产投 资信托实体的监管制度。 监管制度体系可以分为以下几个层次： 宏 观监督；同业监督；内部监督；社会监督。 房地产投资信托立法在我国具有实施的必要性和可行性。 对于 它的基本模式，
12、我们应当参考我国目前存在的一些雏形， 借鉴国外 的先进立法经验，使它们能够更加规范、更加高效的运作，从而促 进我国房地产投融资事业的发展。 6 Study on Legislative Problems of Real Estate Investment Trust in Our Countrys Summary In order to guard against the financial venture and to inhibit the bubble economy that may appear, it is necessary to look forward to build a
13、new kind of real estate investment mechanism. In this article I present the opinion that in the steady and continuously developing real estate capital market, the Real Estate Investment Trust with the character of fund will certainly be the main strength. It is necessary for our country to set up th
14、e necessary and effective relative legal regulations while establishing and developing the product of real estate investment trust. Real estate investment trust is a kind of trust fund system in which the special major investors capital is collected through issuing the income vouchers, and a certain
15、 special investment agency is in charge of the management and administration of the capital, and distribute the comprehensive income to the investors in proportion. This article analyses the legal character of real estate investment trust, and discusses the necessity and feasibility of the legislati
16、on of Chinas real estate investment trust from the angle of protecting social public rights and the angle of the continuously development of real estate trade. This article also brings forward the primary imagination of the legislation of our countrys real estate investment trust on the basis of analyzing the defects of legislation of domestic real estate investment trust and analyzing the legislative experiences of foreign real estate investment trust. This article is compo
