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1、天津财经学院 硕士学位论文 我国房地产企业融资分析 姓名：施美程 申请学位级别：硕士 专业：会计学 指导教师：盖地 20040501 摘要 房地产作为国民经济的支柱产业，需要大量的资金投入。我国 房地产企业的特点是规模小、资源分散、社会资源低效使用，与其资 金密集墅的行韭萼孝点极不糯适应，与国靖翳行监耦比差距较走。 目前，我国大多数开发商以“滚动开发”模式运作，资金来源以 银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及 基淦。融资等占比例较小，融资格局较为单一，很容易受到宏观政蓑和 经济环境的影响。20 0 3 年爽行12 1 号文件下发后，央行银根肾缩使 得一半双上鹂房地产企盟
2、萄；渣资金链断裂之患，甚曩蠡；盛蠢局鼹危 险传统的融资形式已不能满足房地产开发所需要的资金，在国内金 融市场还未完全开放的条停下，房地产业如何拓展新的融资粱道，成 势美系到其生存争发展鳃夹等大事。 目前，房地产界和金融界都在认真思考如何拓宽房地产融资渠 道的问题。房沲产企韭在实际运作申舞始从过去的主要依靠银行贷 款，转向上市、海外融资、企业债券、股权融资、房地产信托等多种 途径j 与此同时，瑷论界也对房地产融资创新各抒己见，房地产金融 资本己成为房地产妲界关心砖蓄要| 藏题。 本文针对当前房地产企业融资中存在的问题进行研究。通过阐 述房地产及其资金运用方萄的特点，分新房地产企业融资的概念和分
3、类；对我国房地产企业融资进行了历史回顾岛特征分析，并对国内外 房地产企业融资方式进行比较；探讨了房地产企照鼯资方式盼溉念、 特点和现状；指交多巢遵筹资房地产资金可鼹解决太量资金露求和分 散风险，筹桑房瓶产资套必须考虑筹资规毒羹、对氟、套照镑巅蠢和投 资者的权益、资念来源结构等方面的因素；对房地产企业上市融资进 行了避鼷，分橱了房地产上寄公司及其融费的特点和必要挂，并提出 房地产企业选择点市融资晦建议；余黎项瓣融资及英特点，分辑矮臻 融资在跨地产盘钓独特挠势、房地产嚣发琪霉融资决策；最蘑，对耱 地产企鼗聚资透徽整并提交一甓建章麓。 荧键词：房地产企业房地产开发融资方式项目融资 A b st r
4、a c t A st h eb a c k b o n eo fn a t i o n a le c o n o m y , t h ei n d u s t r yo fr e a le s t a t er e q u i r e s c o n s i d e r a b l ei n v e s t m e n t T h ec h a r a c t e r i s t i c so fr e a le s t a t ec o m p a n i e si nC h i n am a i n l y i n c l u d et h ef o l l o w i n ga s p
5、e c t s ：t h e i rb u s i n e s ss c o p e sa r cr e l a t i v e l ys m a l l ；t h e i r o p e r a t i o nr e s o u r c e s a r e s e p a r a t e d ；t h e i r s o c i a lr e s o u r c e sa r eu t i l i z e dw i t hp o o r e f f i c i e n c y R e c e n ts i t u a t i o no f r e a le s t a t ei n d u
6、s t r yi nC h i n ad o e sn o ta c c o m m o d a t ei t s c h a r a c t e r i s t i co fc a p i t a ld e n s e n e s s C o m p a r e dt ot h es i t u a t i o no ff o r e i g nr e a le s t a t e i n d u s t r y , C h i n e s er e a le s t a t ec o m p a n i e sh a v eal o n gw a y t og o R e c e n t
7、l y , m o s tr e a le s t a t ed e v e l o p e r si nC h i n aa d o p t R o l l i n gD e v e l o p m e n t ”a s t h e i ro p e r a t i o nf o r m a t s T h e i rc a p i t a lr e s o u r c e sa r em a i n l yf r o mb a n kc r e d i t O t h e r f i n a n c i n gm e t h o d s i n c l u d ef i n a n c i
8、 n gi nt h es t o c km a r k e t ，f i d u c i a lf i n a n c i n g ，b o n d f i n a n c i n ga n df u n df i n a n c i n g T h er a t i o so ft h e s ef i n a n c i n gm e t h o d sa r er e l a t i v e l y s m a l l T h e i rf i n a n c i n gs t r u c t u r e sa r ec o m p a r a t i v e l ys i m p l
9、 ea n da r ee a s i l yi n f l u e n c e d b yt h em a c m s c o p i c a le c o n o m yp o l i c e sa n de c o n o m i ce n v i r o n m e n t A f t e rt h eN o 1 2 1 D o c u m e n to f C e n t r a lB a n kw a si s s u e di n2 0 0 3 ，t h es t r i n g e n c yp o l i c yo fC e n t r a lB a n k p u tm o
10、 r et h a nh a l f o f C h i n e s er e a le s t a t ec o m p a n i e si nd a n g e ro f c a p i t a tl a c k ，o re v e n b e i n gw a s h e do u tf r o mc o m p e t i t i o n C o n v e n t i o n a lf i n a n c i n gm e t h o d sa r en o ta b l et o s a t i s f yt h ec a p i t a lr e q u i r e m e n
11、 t so fr e c e n tr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t 。S i n c ef i n a n c e m a r k e ti nC h i n ai sn o tf u l l yo p e nn o w , n e wf i n a n c i n gm e t h o d so fC h i n e s er e a le s t a t e c o m p a n i e sw i l ta f f e c tt h e i rc o m p e t i t i o n , o re v e nt h e i rs u r
12、v i v a l si nt h e b u s i n e s ss e c t o r P r e s e n t l y , b o t ht h ep r a c t i t i o n e r sf r o mr e a le s t a t ei n d u s t r ya n df i n a n c ei n d u s t r y h a v eb e e nc o n s i d e r i n gt h ep r o b l e mo fh o wt of i n dm o r ea p p r o a c h e so fr e a le s t a t e f i
13、 n a n c i n g 。I nr e a lp r a c t i c e ，r e a le s t a t ec o m p a n i e sh a dn o td e p e n d e do nb a n kl o a n sa S i t sm a i nf i n a n c i n ga p p r o a c h e s T h e yt u r n e dt oo t h e rn e wf i n a n c i n ga p p r o a c h e ss u c ha s s 专o c km a r k e tf m a n c i n g , o v e
14、r s e a sf i n a n c i n g ，e n t e r p r i s eb o n d , s h a r e sr i g h tf i n a n c i n g , a n dr e a le s t a t et r u s ta n dS Oo n M e a n w h i l e , r e s e a r c h e r sh a v es u g g e s t e ds e v e r a lw a y s o f i n n o v a t i o ni nr e a le s t a t ef m a n c i n g F i n a n c i
15、 a lc a p i t a lh a sb e e nt h ep r i n c i p a lp r o b l e m I I l f a c e db yr e a le s t a t ei n d u s t r y T h r o u g ha d d r e s s i n gt h ec h a r a c t e r i s t i c so fr e a le s t a t ei n d u s t r yi nC h i n aa n di t s f i n a n c i n ga p p r o a c h e s ，t h i sr e s e a r c
16、 ha n a l y z e st h ec o n c e p t sa n dc l a s s i f i c a t i o no ft h e f i n a n c i n ga p p r o a c h e so fC h i n e s er e a le s t a t ec o m p a n i e s T h i sr e s e a r c ha l s or e v i e w st h e h i s t o r yo ff i n a n c i n ga p p r o a c h e so fC h i n e s er e a le s t a t ei n d u s t r ya n da n a l y z e st h e i r c h a r a c t e r i s t i c s Ac o m p a r i s o nb e t w e e n v a r i o u sf m a n c i n ga p p r o a c h e so fC h i n e s ea
