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1、2014时政热点:以房养老需解决商品房70年产权问题2014年公务员联考将于4月12日进行，考试吧整理“2014时政热点:以房养老需解决商品房70年产权问题”供考生参考。商品房70年土地使用权到期之后,我们的房子该怎么办?是自动续约再延长几十年的使用权,还是根据当时的地价补缴土地出让金,或是还有其他新办法?新华社发文指出,在“以房养老”政策开始在一些地区试点时,“房子70年后怎么办”的问题再次变得迫切和现实起来。在我国,土地使用权出让的最高年限是:居住用地70年。70年土地使用期满后,土地收归国有,地上建筑物仍然属于业主所有。然而,“皮之不存,毛将焉附”,土地使用权的到期事实上也就意味着房屋整
2、体所有权的到期,这也正是人们会担心“70年后”的根源所在。根据物权法第一百四十九条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。根据城市房地产管理法第二十二条规定:土地使用权出让合同约定的年限届满,土地使用者需要继续使用的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。续期的,应重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。显而易见,从法律层面讲,购房者有权利在土地使用权到期后申请并获得延期的资格,但具体的法律条文却并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。这个政策真空无疑给人们留下了想象的空间,“70年后的续期,还要付出多大的代价?”
3、有些人悲观地认为,70年土地使用权到期后可能会出现“房随地走、国家补偿”的情况。毕竟房屋的价值随着时间的推移会减少,而土地的价值则刚好相反。不过,上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,根据物权法“自动续期”的法律精神,保障房屋产权所有者对物业的合法权利应当是立法的基本出发点,直接收回土地,或是根据当时的市场价格补缴巨额土地差价的可能性微乎其微。“国家会适时地进行政策调整,在商品住宅土地使用权集中到期前肯定会出台相对完善和公平的法律、法规。”最后表示,从我国相关法律制定之初到现在,二十多年过去了,由于当时的法律、法规并没有过多涉及70年之后的问题,而随着很多商品住宅“年龄”的增高,原本要留给未来
4、解决的问题开始变得十分迫切,这场始于二十多年前的土地制度改革也急需新的注脚和更加完善的体系。“70年后土地使用权怎么办”,不仅是购房者关心的个人问题,同样也是中国土地制度改革继续发展完善所必须回答的问题。2014年公务员联考将于4月12日进行，考试吧整理“2014公务员最新时事：以房养老或受阻于盈利模式”供考生参考。近日，国务院印发关于加快发展养老服务业的若干意见，明确提出将开展老年人住房反向抵押养老保险试点。此前各地试点以房养老，均未获实质进展，尚无顺利推行先例。近期，业内人士也并不看好以房养老。国外较为成熟的以房养老模式，在我国却水土不服，除了一些制度性因素外，缺乏成熟的盈利模式可能是阻碍
5、以房养老试点顺利推行最主要的原因。实践证明，成熟的盈利模式是新金融产品迅速发展的重要前提。从个人住房抵押贷款从无到有、再到星火燎原的发展态势可以看出，金融机构对风险盈利模式的认同是关键。1997年，全国个人住房抵押贷款余额仅为190亿元，而2004年则快速增长至1.59万亿元，增长了82倍。在存贷利差严格受保护的情况下，个人住房抵押贷款具备低风险与较高收益的特点，实现了金融机构安全性与盈利性目标的有机统一。客观分析，当前我国推行以房养老试点受阻，盈利模式不清晰是主要原因。一是科学定价机制缺失。以房养老最重要的前提是如何对房产进行科学合理定价。虽然这些年我国房价上涨很快，但考虑到以房养老时间跨度
6、大，通常至少要覆盖十年甚至二十年以上时间，未来房地产市场运行及房产价值均存在很大不确定性。期间的通货膨胀风险、投资机会成本和房产折旧等，均有可能给金融机构科学定价带来技术难题。如果定价偏高，就会失去市场推广价值;如果定价偏低，则会导致金融机构经营损失。二是传统观念限制了规模效应形成。几千年来，我国有将房产遗留给子女的传统习俗。以房养老彻底颠覆了过去民间“养儿防老”的习惯，这对大多数老人来说，还存在一个观念上的接受问题。如果市场需求稀少，无法形成规模效应，就难以真正解决金融机构推行以房养老业务上的成本分摊问题，进而影响到该项业务的盈利水平。三是房产实际变现成本可能过高。在以房养老合同约定的房产变
7、现条件出现时，需要对房产进行处理，涉及两大块成本。一块是金融机构变现成本。如通过专业中介机构进行变现，需要承担一定费用。还有一些房产可能因为过于破旧而无法顺利出让，将给金融机构带来实际损失。另一块是隐性成本。老人的子女可能对谁去变现房产存在异议，给金融机构带来不必要的纠纷与困扰。尽管如此，我国以房养老仍存在广阔发展前景。从2009年开始，我国老龄化进入快速发展阶段。预计到2020年，我国老年人口将达到2 .48亿。我国计划生育制度所引发的养老负担已经成为现实难题。一个家庭要负担四个老人的养老，这对于经济并不宽裕的年轻家庭来说，将是一笔沉重的经济负担。通过以房养老，不用通过出租或出售方式改变老人
8、居住习惯，就可以增加老人的经常性经济收入，提高老人生活水平;缓解子女经济负担，还能最后留给子女一笔遗产;与此同时，还增加了金融机构的业务品种。以房养老的确是一个多方共赢的制度设计，破冰只是一个时间问题。2014年公务员联考将于4月12日进行，考试吧整理“2014年公务员时事:以房养老争论折射养老焦虑”供考生参考。国务院9月15日印发的关于加快发展养老服务业的若干意见提出，我国将有规划地试点“老年人住房反向抵押养老保险”。“以房养老”的具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。住房和养老，中国人最关注的两大民生焦点一经结合，社会舆论便“炸开了锅”。与“延迟退休”引发的舆论冲击波一样，热议“以房
9、养老”的背后，透射出公众的养老焦虑我国现有的养老保障体系，到底能不能在即将到来的人口老龄化冲击下，稳稳撑住?肇始于上世纪90年代的城镇企业职工养老保险制度改革，好似一道分水岭，带来了一系列的利益扭转改革前数以万亿计的“历史欠账”谁来补偿?“现收现付”的养老保险模式下，2万多亿元“个人空账”怎样做实?缴纳保险的劳动人口日渐缩减，领取养老金的人群正在扩大，怎么保持收支平衡?城镇职工、机关事业单位人员、农村和城市居民等群体间的养老保障差距如何缩小?当银发浪潮袭来，尤其是随着上世纪“婴儿潮”时期出生的“60后”即将步入退休年龄，20多年养老改革中没有解决的问题，正在被推向前台。这些问题绕不开，也躲不掉
10、。“延迟退休”、“以房养老”等微调式改革恐难力挽狂澜。唯有从养老保障模式本身的根本性问题入手，在新一轮改革攻坚中，根据新的发展形势作出新的调整。在这个过程中，没有什么比政府的政策选择更为关键。虽然，化解13亿中国人的养老焦虑不能只依赖政府，但是调整二次分配的利益格局，却是政府的不二职责。填补养老金的历史欠账，是依靠国有资产的划转和返还，还是要让已达退休年龄的劳动者再多交几年养老金;缓解社保基金的收支压力，是靠政府加大投入并提高基金运营效率，还是要让老百姓抵押出平生最大的家庭固定资产(房子)，缩减代际财富积累。在这些关节点上，政策的取向必须明确。很多人担忧，“以房养老”会不会进一步拉大本已存在的
11、收入分配差距。这同样取决于政府的政策选择。将房产与养老捆绑，到底能使哪部分群体受益，改革中间的“制度缝隙”能不能好好填补，是任由问题发生了再去善后，还是重视“顶层设计”在制度建立之初就严控风险。这一切，都有待各级政府通过改革实践给出答案。2014年公务员联考将于4月12日进行，考试吧整理“2014公考时事:以房养老须通过完善的法律保障”供考生参考。中国国务院日前发布的关于加快发展养老服务业的若干意见指出，鼓励家庭化、小型化家庭养老，社会力量举办规模化、连锁化的养老机构。对此，中国老龄科学研究中心主任助理郭平15日接受中新社记者专访时认为，意见针对中国养老服务和产品供给不足、市场发育不健全、城乡
12、区域发展不平衡等问题还十分突出的现状，具体提出了养老服务机构和设施的发展思路和指标，以期逐步满足日益增长的老龄服务需求。据中国老龄科学研究中心提供的数据，截至2010年底，中国有约1206万老年人日常生活完全不能自理，占老年人口的6.8%(城市5.1%，农村7.4%);农村地区“空巢”老年人占45.6%(其中独居10.6%，仅夫妻35.0%)，城镇地区“空巢”老年人占54.0%(其中独居8.6%，仅夫妻45.4%);13%的城乡老年人日常生活需要照料护理;城乡老年人自报患慢性病比例为74.2%(城镇地区为79.1%，农村地区为70.3%);80周岁及以上高龄老年人已超2000万，35%的高龄老
13、年人日常生活需要照料护理;9%的老年人受到失禁问题困扰。老年人群体的这些特征，决定了照料护理和生活服务需求在不断增长。在服务、安全、卫生等方面如何做到有效监管，以确保老年人群体权益和服务提供方的利益，是各方关心的问题。郭平认为，意见在组织领导部分中阐述了要从健全工作机制，开展综合改革试点，强化行业监管，加强督促检查四个方面确保中国养老服务业又好又快地有序发展。特别是明确以十六个部委局办为主的相关部门和机构各司其职，责任分明，依法行政，从监督管理、行业规范、业务指导、发展规划、财力保障、综合协调、督促指导等各方面形成齐抓共管、整体推进的工作格局。充分利用法律、法规、标准、规范和市场规则等质性或量
14、化指标，对各类养老服务机构、组织和公司等实体的服务、安全、卫生进行综合监督管理和督查，确保老年人的尊严和生命生活质量。针对意见首次纳入开展老年人住房反向抵押养老模式，郭平指出，近30年来，住房逆抵押贷款这种以房养老的形式，在国外金融市场上有较大发展，尤其在美国、加拿大、英国、新加坡等国均取得一定程度的进展和经验，也承受了全球金融危机带来的风险。他认为，中国目前正处于经济转轨时期，社会保障制度还不完善，居民养老储蓄也普遍不足，却快速进入人口老龄化阶段，给经济社会发展带来系列问题。由于中国人口老化不仅源于人口自然增长，还有低生育政策带来的影响，导致人口结构及家庭结构发展不平衡。郭平认为，城镇老年人是住房制度改革的受益群体，中国城镇地区老年人拥有自主产权住房率已达75.7%;地价上涨使得房产成为老年人家庭
