《温州市瓯海区中心区南单元D-10项目讲解》由会员分享，可在线阅读，更多相关《温州市瓯海区中心区南单元D-10项目讲解（25页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 Chapter1 Chapter2 Chapter3 区域概况 地块现状分析 区域状况 区域规划 区域小结 宗地经济指标 宗地状况 周边环境 生活配套 地块SWOT 目 录 初步投资分析 周边在售楼盘 未来市场价格 产品初步定位 投资测算分析 投资结论 地块指标 土地位置 瓯海区东至路、南至东二路 、北至瓯海大道 用地面积8.224万 建筑面积20.56万(地上） 容积率2.5 建筑密度35% 绿地率30% 建筑限高80米 宗地位置宗地位置 瓯海大道 宗地 前期准备或进展情况：土地出让已报市政府审批，征地已完成，规划条件书已 出，市人民政府准备委托温州市国土储备中心对地块公开出让。地区公司预
2、估 土地总价为12亿。 Chapter 1 区域概况 区域状况 区域规划 区域小结 区域状况区域状况 区域特点瓯海区是温州城市的副中心 ，是温州新型城市化的主阵地和城市的重 要门户。瓯海商务区位于新城的核心地块 ，区域优势十分突出，在1000多亩土地 上以发展总部经济园形式集中了大量商务 楼宇、酒店、文化娱乐等商务楼宇； 配套医疗、教育、配套服务等，整个 区域交通非常便利，停车场全部建在地下 ，是一个宜居、宜创、休闲的产业区； 交通规划轻轨1号线，地面公交系统 较完善；板块拥有多条主干道路，自驾出 行较为便捷； 房地产温州供可开发的土地资源十分 有限，每年推出的新房总量不多，二手房 市场的交易
3、变化状况是温州楼市的晴雨表 ，由于温州私营经济特征，经济不景气、 楼市调控和民间借贷危机等诸多因素综合 作用下，往往使得房地产价格偏离市场。 宗地 区域规划区域规划 空间结构瓯海新区总体结构为： “一轴、二核、三区”。 一轴瓯海新城综合发展轴：是联系瓯海 行政中心和商贸中心的纽带，是瓯海新城核心组 团功能互动的基础，是跨越高速公路发展的跳板 。 二核站前商贸中心、瓯海行政中心 三区瓯海新城核心片区(18平方公里)含 行政中心、商贸中心、居住组团等多个组团 区域小结区域小结 瓯海新城作为温州新型城市化的主要阵地，是未来瓯海区的政治、经济、文化中心。 新城在空间上被铁路、高速公路和瓯海大道分成三大
4、发展片区，在功能布局上以中心商务区 、站前商业区和总部经济园“三点一线”为城市发展主轴。 宗地周边现在纷纷注入工程建设，周边成熟建筑物还不多，待拆迁安置房较多。 Chapter 2 地块现状分析 宗地经济指标 地块环境 交通状况 生活配套 地块SWOT分析 u 指标解读 1.地块是占地8.224万方，建筑面积约20.56万 的住宅用地 中等体量，产品上将有一定的可塑性。 2.项目容积率是2.5，限高80米 容积率较高，城市型高层建筑布局。 宗地经济指标宗地经济指标 D10地块 地块指标 土地位置 瓯海区东至路、南至东二路、北至瓯海大 道 用地面积8.224万 建筑面积20.56万(地上） 容积
5、率2.5 建筑密度35% 绿地率30% 建筑限高80米 地块环境地块环境 周边景观： 周边无优美景观，有两条河流在宗地交汇，随着目前整个板块的建设 发展，周边市政建设，文化设施，楼盘注入，景观环境也会随着美化 。 污染状况： 瓯海中心的新核心地段，加上市镇建设的建立及政府的形象工程，加 以治理，空气环境相对清新，河道受到污染相对较小，河道两旁将是 重点保护。 宗地 交通状况交通状况 板块周边：瓯海中心区板块被瓯海大道分成南北两块，通往各个区域。东轩大街、金温铁高 速、高翔路、瓯海大道围绕四周，私家车、公交车等四通八达。 板块內界：形成东一路、区府路、东四、东三等街区式道路。 地铁1号线规划中，
6、公交7路、15路、83路、118路等，且地块东北角为规划的公交总站。 距离瓯海大道闸口300米，白云山观光园（度假村）2公里，离温州动车站3公里，离温州机 场28公里。 宗地 生活配套生活配套 学校：同德中学、娄桥中学离该地块5分钟路程。 医院：该地块东 北角E20地块为 瓯海区公共卫生中心大楼， 西边为 娄桥卫 生服务中心（原卫生院）。 商业：西南方为娄桥最繁华的商业街（振兴街、长乐 街） ，西边6分钟车 程为大型商业综 合体（大西洋购物中心）。 生活：已建成（瓯海大道、半塘公园）,一鸣奶吧、吉来是 等，东北角有在建加油站一个。 银行：农行、工行、邮政储蓄、瓯海农村合作银行。 邮局：邮政服务
7、站。 其他：该地块位于瓯海中心区，比邻瓯海区行政管理中心大 楼、区公安大楼、区检察大楼、区便民服务中心、区法院大 楼、文化馆、健身中心、图书馆 、妇女儿童活动中心、中心 公园、市民广场（已建成），温州市总商会大厦、云天楼洲 际广场等（在建），中国移动、中国铁通等。 宗地 南山小学 音乐学院 浙南职业学校 变桥中学 同德中学 地块地块SWOTSWOT分析分析 Chapter 3 初步投资分析 周边在售楼盘 未来市场价格 产品初步定位 投资测算 投资小结 周边在售楼盘周边在售楼盘 宗地 国际华府 预计2万/ 华鸿中央 2.15万/ 部分在售楼盘均价分布示意图 华星蓝庭国际 1.35万/ 物业 属性
8、 项项目名称规模开盘时间盘时间产产品主力户户型 近期价格 (元/) 项目规模 公寓 华鸿中央城 占地6.3万 建筑19万 2012-09高层150-18021240 温州市丰基房地产 国际华府 占地3.35万 建筑13万 待定高层86-110待定温州瓯海房屋 华星蓝庭国际 占地1.1万 建筑2.42万 2012-08小高层，高层79-8913500温州华星置业 区域个案调查汇总表 区域个案案列分析 华鸿中央城 基本信息 行政区域：瓯海区 项项目位置：瓯海区东一条路以北、水杉路以西、纬十路以南 建筑类类型：高层,超高层 物业类别业类别 ：商铺,商住 户户型面积积：139-149 开发发商：温州市
9、丰基房地产开发有限公司华鸿分公司 楼盘盘特色：投资地产 价格信息 均价：20400元/平方米 详细详细信息 产权产权年限：70年 产权类产权类 型：大产权房 开工时间时间：2012年08月 竣工时间时间：2015年10月01日 容积积率：3.00 绿绿化率：32.64% 总户总户数：550 建筑面积积：190000平方米 配套信息 车车位数：1255 周边边商业业：大西洋百货、站南商贸城、瓯海商贸区。西南面与瓯海区行政中心仅一路 之隔，尽享市政完善配套。 周边边景观观：半塘公园、“生态之心”文化休闲公园、秀屿山公园 周边边公园：半塘公园、“生态之心”文化休闲公园、秀屿山公园 周边边学校：瓯海外
10、国语学校（九年制）、温州科技职业技术学院、娄桥中学、娄桥小 学幼儿园 周边边交通：与瓯海大道、城市轨道s1、m1一路之隔，直通主城区与机场，周边还有直 升机坪、金丽温高速 152.17平米166平米 区域个案案列分析 国际华府 基本信息行政区域：瓯海区 项项目位置：瓯海区东一条路与东三路交汇处 （瓯海新区府对面） 建筑类类型：板楼,小高层 物业类别业类别 ：普通住宅 开发发商：温州瓯海房屋开发有限公司 楼盘盘特色：投资地产 售楼地址：瓯海区东一条路与东三路交汇处 （瓯海新区府对面） 开盘时间盘时间 ：2013年 入住时间时间 ：2015年 销销售状况：待售 价格信息：待定 详细详细 信息 产权
11、产权 年限：住宅70年 产权类产权类 型：大产权 房 开工时间时间 ：2012年 竣工时间时间 ：2014年 容积积率：3.0 绿绿化率：31% 建筑面积积：130000平方米 占地面积积：33471.35平方米 区域个案案列分析 华星蓝庭国际蓝 物业类别 住宅、住宅，商业项目特色 小户型,景观居所 建筑类别 板塔结合 高层装修状况 暂无资料 环线位置 暂无资料所属商圈 暂无资料 容 积 率 2.20 绿 化 率 30% 开盘时间 2012-09-24入住时间 暂无资料 物 业 费 暂无资料 物业公司 暂无资料 开 发 商 温州华星置业有限公司 预售许可证 暂无资料 售楼地址 中汇路与秀浦路交
12、叉口东南边 物业地址 瓯海瓯海区中心区工业路与中汇路交汇处 交通状况 温州动车站、轻轨S1、M1线 华星蓝庭国际房价 均价13300元/平方米 瓯海新城作为温州新型城市化的主要阵地，也是未来瓯海区的政治、经济、文化中心， 其中商务区以发展总部经济园形吸引了不少区域客群，并在经过一期商务楼宇 、酒店、文化娱乐等商务楼宇建设后，板块具有明显的核心竞争优势。但也考 虑到宗地所在的板块发展还是起步期，推动温州房产价格的因素往往是人为炒 作占据主导，目前周边高层住宅1.35万-2万元/，因此建议该宗地销售产品定 价为：17250元/ （1.35万+2万）/2*3%年均增长=1.725万/ 未来市场价格未
13、来市场价格 产品初步定位产品初步定位 产品定位：定位中高端以上人群。 产品形态：纯高层项目。总建面积约20.56万，总占地约8.224万。 建议售价：板块具有明显的核心竞争优势，但也考虑到宗地所在的板块发展还是起步期，推动温 州房产价格的因素往往是人为炒作占据主导，建议项目价格为17250元/，销售总收入为35.466亿元 指标总建筑面积可售面积 面积（万）20.560 20.560 预期售价（元/）17250 17250 销售额（万元）354660.57 354660.57 土地转让价的土地成本投资利润率 投资分析投资分析-1-1 测算1土地评估价的土地成本下净利润率 数值/比重单位价格（元
14、/）总额（万元）备注 一、成本 1.土地成本20.560 5837 120000.0 温州公司根据市场预计12 亿元 2.开发成本 20.560 5800119248.2 投资总额20.560 11637 239248.2 二、销售收入 住宅20.560 17250 354660.5693 销售总额20.560 17250 354660.6 三、相关税费 营业税及土地增值预征8%1380 28372.8 按销售总额*8%计算 四、税前/税后盈利 税前利润额（万元） （二）-（一）- （三） 4233 87040 销售收入-投资总额-相关 税费 税后利润额（万元）25%3175 65280 按税
15、前利润额*（1-25%） 计算 税前销售利润率（%） （四）/（二）24.5%24.5%税前利润额/销售总额 投资利润率（%） 36.4%36.4%税前利润额/项目总投资 经过前述分析，地块假设：产品定位高层住宅项目，未来销售单价1.725万/，可售面 积约20.56万，按土地评估价5837元/ 测算，预计单位面积净销售1.725*0.92=1.578 万/ ，那么测算税前利润为87040万元，投资利润率为36.4%. 投资利润率 15% 推导土地价格 投资分析投资分析-2-2 测算2按15%投资利润率推导土地成本价 数值/比重单位价格（元/）总额（万元）备注 一、成本 1.土地成本20.56
16、0 8000 164480.3 2.开发成本20.560 5800 119248.2 投资总额20.560 13800 283728 二、销售收入 住宅20.560 17250 354660.5693 销售总收入20.560 17250 354660.5693 三、相关税费 营业税及土地增值预征8%1380 28372.8 按销售总额*8%计算 四、税前/税后盈利 税前利润额（万元） （二）-（一）- （三） 2070 42559 销售收入-投资总额-相关税 费 税后利润额（万元）25%1553 31919 按税前利润额*（1-25%） 计算 税前销售利润率（%） （四）/（二）12.0%12.0%税前利润额/销售总额 投资利润率（%） 15.0%15.0%税前利润额/项目总投资 经过前述分析，地块假设
