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1、房产税、土地使用税政策讲解 厦门火炬高新区地方税务局 房产税基本规定 一、房产税纳税人 中华人民共和国房产税暂行条例第二条：房产税由产权所有人缴纳。产 权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴 纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠 纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。 根据中华人民共和国房产税暂行条例第二条中“房屋产权未确定及 租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳”的规定，凡以分期 付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书期间，应 确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。 （国家税务总局关于未取得房屋产权证
2、书期间如何确定房产税纳税人的批复 国税函2002284号） 福建省房产税实施细则第三条第三款：房产产权转移时，产权承受 人应督促原产权所有人交清各期税款，否则由产权承受人负责缴 纳。 二、房产税征税范围 中华人民共和国房产税暂行条例第一条： 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 三、房产税征税对象 （一）房产 关于“房产”的解释：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋 是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨， 可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的 场所。 独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔 、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃
3、 暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。 （财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的 解释与规定财税地字19873号） 不列入房产原值或独立使用的厕所、道路、亭子、行车轨 道、桥梁、天桥、电杆、围墙、露天游泳池、输电架、水塔、 变电塔、烟囱、露天操场、公共汽车候车亭等建筑物，帐面上 分得清的，可免征房产税。 (福建省税务局关于房产税若干政策补充规定的通知（87）闽税 政三字第353号 ） （二）地下建筑 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下 建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全 建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当 依照有关规定征收房产税。 上述具备房屋
4、功能的地下建筑是指有屋面和维 护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、 经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场 所。 （财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑 征收房产税的通知财税2005181号） 四、房产税计税依据 房产税暂行条例第三条： 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体 减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。 没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核 定。 房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。 福建省房产税实施细则第七条： （一）房产税以房产原值，一律减除百分之二十五后的余值计算缴 纳。 房产原值的计算，按现行
5、财务制度规定办理。帐房不符或没有房产 原值可查以及不符合财务制度规定的，可按房屋现状，分为框架结构 、混合结构、砖（石）木结构、其他结构等若干类，由当地税务机关 参考同类房屋调整帐务或核定计征。 （二）新建、扩建、改建的房屋其增值部分应加值计算，已拆除的 房屋其减值部分可在原值中扣除。 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值 代缴纳房产税。（财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使 用税有关问题的通知财税2009128号） 对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期 限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产 税。（财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使
6、用税等政策的通知财税2010121号） 新建的房屋，建成后尚未决算的，应先按暂估入账的房产 原值计算缴纳房产税，待决算完成后再调整房产原值。对 已交纳的房产税差额部分不再退补。（福建省税务局关于 地方税几个政策问题的通知闽税政三199141号） 自用的地下建筑，按以下方式计税： 1工业用途房产，以房屋原价的5060作为应税房产原值。 应纳房产税的税额=应税房产原值x1-(1030)1.2。 2商业和其他用途房产，以房屋原价的7080作为应税房产原值。 应纳房产税的税额=应税房产原值1-(1030)1.2。 房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和 计划单列市财政和地方税务
7、部门在上述幅度内自行确定。 3对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商 场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建 筑的有关规定计算征收房产税。 出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（ 财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知 财税2005181号） 有关地下建筑房产税的计税方式 工业用途房产以房屋原价的50作为应税 房产原值；商业和其他用途房屋以房屋原 价的80作为应税房产原值。 （福建省财政厅福建省地方税务局转发财政部国家税 务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知 闽财税200610号 ） 房
8、产原值的几个重要的组成部分： 装修费 对企业因生产经营需要，对原有房屋进行装修而支付的装修费 ，凡仅进行简单粉饰、贴纸等装修的，可列为费用处理；但对 房屋进行较大的修理、改装的，则应增列固定资产原价，一并 计征房产税。（福建省税务局关于房产税若干政策问题的通知闽税 外字1987542号） 附属设备 关于房屋附属设备的解释：房产原值应包括与房屋不可分割的 各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖 气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压 缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电 梯、升降机、过道、晒台等。 属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等
9、从最近 的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒联接管算起 。（财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解 释与规定财税地字19873号第二项） 土地价值 对按照房产原值计税的房产，无论会计 上如何核算，房产原值均应包含地价， 包括为取得土地使用权支付的价款、开 发土地发生的成本费用等。宗地容积率 低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算 土地面积并据此确定计入房产原值的地 价。（财政部、国家税务总局关于安置残疾人 就业单位城镇土地使用税等政策的通知财税 2010121号） 厦门市有关土地价值计入房产原值的规定： 一、纳税人以划拨方式取得土地使用权的，初始用地成本为零 ，不再
10、对土地价值进行评估并入房产原值。如纳税人先以划拨 方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用 权的，应依法将补缴的土地出让金和其他出让费用并入房产原 值。 二、纳税人自建的房产所占用的土地是以租入方式取得国有土 地使用权的，其支付的租金应并入房产原值；如果以租入方式 取得的是集体土地使用权的，其支付的租金可暂不并入房产原 值。上述租金以合同约定的总金额为准。 三、宗地容积率是指一个地块上的建筑物总面积与地面面积的 比，以厦门市规划局核发的工程规划许可证登载的为准。 (一)宗地容积率低于0.5的，以房产建筑面积的2倍作为占地面 积A，再以A占总占地面积的百分比确认其地价，并入房产原值
11、 ；容积率高于0.5的，以该宗地的全部地价并入房产原值。 (二)同一宗地分期开发，在申报房产税时，应按该期（栋）房 产建筑面积占该宗地上的房产总建筑面积的百分比配比地价并 入房产原值。 举例：土地价值800万元，土地面积1000平方， 土地上的房产建筑面积400平方，那么 应计入房产原值的土地价值 （400平 2） 640万 五、房产税税率 中华人民共和国房产税暂行条例第四条：房产税的税率，依照房产余值 计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。 对个人出租住房，不区分用途，在3税率的基础上减半征收营业税，按4 的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。 对企事业单位、
12、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住 房，减按4的税率征收房产税。（财政部、国家税务总局关于廉租住房、 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知财税200824号） 六、房产税纳税地点 福建省房产税实施细则第四条：房产税由纳税人向房产所在地税务机关缴纳 。 七、房产税纳税义务发生时间 纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。 纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产 税。 纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按法规 征收房产税。（财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和 暂行规定财税地字19868号） 购置新建商品房，自房屋交
13、付使用之次月起计征房产税和城镇土地使 用税。 购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记 机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇 土地使用税。 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用 或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（国家税务总局关于 房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知国税发200389号） 八、房产税纳税期限 中华人民共和国房产税暂行条例第七条：房产税按年征收、 分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定 。 依照房产余值计算的房产税为按半年缴纳，上
14、半年的申报 期限为3月125日，下半年的申报期限为9月125日。 依照房产租金收入计算的房产税为按月缴纳，申报期限为 次月的115日。（厦门市地方税务局关于明确房产税城镇土地使用 税纳税申报期限的公告厦门市地方税务局公告20152号） 城镇土地使用税基本规定 一、征税对象、征税范围和纳税义务人： 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人， 为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照 本条例的规定缴纳土地使用税。 前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外 商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关 、军队以及其他单位；所称个人
15、，包括个体工商户以及其他个人。 （中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第二条） 企业搬迁后，其原有场地和新场地都使用的，均应照章征收土 地使用税，原有场地不使用的，可暂免征收土地使用税。 对企业的铁路专用线、公路等用地，除另有法规者外，在企业 厂区（包括生产、办公及生活区）以内的，应照章征收土地使用 税；在厂区以外，与社会公用地段未加隔离的，暂免征收土地使 用税。 对企业厂区（包括生产、办公及生活区）以内的绿化用地，应 照章征收土地使用税，厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的 公园用地，暂免征收土地使用税。（财政部、国家税务总局关于印发的通知国税地字1989140号） 二、土地使用税计税依据
16、中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例第二条：土地使用税以纳税 人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。 前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民 政府根据实际情况确定。 持有国有土地使用证、集体建设用地使用证和土地房 屋权证的，以证书记载的土地面积为准。 尚未持有前款所列土地使用权证书的，暂以纳税人申报，并经主 管地方税务机关核定的土地面积为准。 土地使用权共有的，应根据共有各方实际占用土地面积的比例或 者建筑面积的比例， 按规定分别计算缴纳土地使用税。（福建省人 民政府关于印发福建省城镇土地使用税实施办法的通知闽政200725号） 对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地 ，按规
