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1、城市之上 领先于城 UPPER TOWN OF THE CITY IN THE LEAD OF THE CITY 西安首创国际城09年度营销企划案 城市 解读 市场 攻略执行 西安西安 新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市 西部大开 发战略中 战略要地 在全国区域经济布局上，西 安具有承东启西、东连西进 的区位优势，在西部大开发 战略中具有重要的战略地位 地处我国中、西两大经济地域结合， 是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交通枢纽。 铁路承东启西、是连接南北的咽喉要道， 共有14条线路，直通全国24个省会和4个直辖市， 共有国际航线29条，是全国第四大国际航空枢纽， 是中国北方西部
2、最大的商品流通中心与物资集散地 西北地区交通枢纽 西北地区最大的城市 辖境东西204公里 南北116公里 面积9986平方公里 市区面积1066平方公里 常住人口855万 主城区人口约439万 世界级的 旅游观光 西安三个层次的优势 国家级的科 研教育和高 新技术产业 基地 西安三个层次的优势 区域级的金 融、商贸中 心和信息、 交通枢纽 西安三个层次的优势 1100年都城 855万人口 3000万年国内游客量 07年10亿外资引入 年25万应届毕业生 世界五百强有96家（高新、经开 ） 07年500亿内资引入 从数字看西安 年3000多项科技成果产生 13朝古都 08上半年生产总值936.5
3、6亿 人均GDP3000美元 30年改革开放以来版图扩大10 倍 人口从490万增加到855万 市场 攻略执行 理想城市 拉开城市骨架、 优化布局结构、 发展外围新区、 降低中心密度、 保护古城风貌、 创建时代新城、 南北拓展空间、 东西延伸发展。 主城区： 以唐长安城为中心 绕城高速为基本轮廓 东至灞河 西至绕城高速公路 南至长安（潏河） 北至渭河 主城区总体布局 以二环为核心发展商贸旅游服务区； 东部依托现状发展成为国防军工产 业区； 东南部结合曲江新区和杜陵保护区 发展成旅游生态度假区； 南部为文教科研区； 西南部拓展为高新技术产业区； 西部发展成居住和无污染产业的 综合新区； 西北部为
4、汉长安城遗址保护区； 北部形成装备制造业区； 东北部结合浐灞整治建设成居住、旅游生态区 交通规划愿景 以轨道交通、普通公共交通为主， 多重交通方式结合的城市综合交 通系统。 一高、一绕、两轴、三环、六纵、 七横、八射线加旅游环线”的交 通路网格局。 至2020年实现主城区路网密度 3.44公里/平方公里，公交站点 面积服务率达95%。 先导产业 航空航天业、 新材料产业、 软件产业、 会展业 汽车产业、电子信息产业、生物医药产业、物流业、文化产业、金融保险业 明星产业 机械设备制造业、食品饮料业、旅游业、教育、科研和技术服务业 金牛产业 高新技术产业开发区 经济技术开发区 曲江新区 浐灞生态区
5、 阎良国家航空高技术产业基地 西安国家民用航天产业基地 产业园区 功能定位目标定位产业发 展重点 西安高新技术 产业开发区 科技产业 集群 打造中国科技创新中心 、创建世界一流高科技 园区。 重点发展电子信息、生物医药、新材料等 优势产业 ，做大做强通讯、集成电路、软 件三大特色产业 集群。 西安经济技术 开发区 现代制造业基 地 政府政务集合 西部最大的制造业基地 和西安城市新中心。 重点发展重型汽车及零部件、专用和通用 设备 、电力电子设备 ；大力发展食品饮料 、石油化工等产业 。 西安阎良航空 高技术基地 中国最具实力的航空产 业发 展基地和亚洲最大 的航空旅游、会展中心 。 以大运飞机
6、、支线飞 机、通用飞机、飞机 配套产业为 主，重点进行航空高技术产 品 的研发和航空产品的生产制造。 西安航天科技 产业基地 西部最大的以航天民用 产业为 主、军民结合的 航天科技产业 基地和产 业集聚区。 重点发展航天动力、导航、控制等航天高 科技产业 ，通过航天特种技术应 用形成对 区域经济 具有带动 作用的高技术产业 集群 。 西安曲江新区 东方文化旅游 集群 国内具有核心竞争力的 文化产业 基地和“中国 文化复兴之地”。 重点发展以唐文化及休闲产业为 主线的旅 游业，建设以休闲娱乐为 主题的大型游乐 项目。 西安浐灞生态 区 滨河生态走廊 国际会展集合 打造西部第一水城和蕴 涵自然、人
7、文、历史、 山水的城市生态区。 重点发展会展、生态旅游、商贸等产业 ， 形成生态旅游区和会展集聚区。 产业发展动向 以科技、信息、装 备制造等为主的 现代产业 以文化、教育、旅 游等为主的传统产 业 市场 攻略执行 理想 圈层 城市 西安市是一个典型的都心放射状发展的格局形成城市圈层发展 内环 二环 三环 城市圈层的原点北移 从城市经济学的角度看，环状的经济带存在价值趋同现象。 经济热点区域短期的不平衡会带动中长期部分区域的跳跃式发展，进而实现均衡甚至跨 越。新城市行政中心也必然会形成新的跨越 三环 西高新曲江 经开区 政府北迁 浐灞 内环 二环 现在的圈层现状是什么？ 新格局 浐灞、经开、高
8、新、曲江从传统板块中脱离出来成为了西安的新贵 浐灞生态区 曲江新区 经济开发区 高新区 我们地处原有状态下第三圈层我们地处原有状态下第三圈层 城内区 城内区长久以来是西安的政治、经济、文化的 中心，但随着 “皇城复兴”计划近一步落实， 市政府北迁工程启动，城内区对文物古迹、历 史街区和传统民居的保护力度得以加强，逐步 弱化行政功能，强化文化、旅游、商贸、金融 、娱乐功能，恢复历史文化古城风貌，彰显古 城特色。在主城区，形成以人文旅游、文化服 务、商业零售业为主的格局。商品房市场在全 市范围来看，其供应量几乎可以忽略不计。 区域概况 市场分析 由于城市拥挤不堪，城内住宅开发的褪化，高新区、行政新
9、区城北区写字楼市 场的竞争直接导致城内写字楼市场的退化，使城内商业的发展愈加光彩夺目。 全国知名的商业圈“钟楼商业圈”和“大差市商业圈”交相辉映，城内区四条 大街上商铺密布，拉动人气的聚集从而促使地段不断升值，尤其伴随着“皇城 复兴”计划的付诸实施，城内的商品房开发供应更将倾向于以商业为主。 市场分析 宏府嘉会广场 以投资客群为主以投资客群为主 城南区 区域概况 城南即北起环城南路，南至雁塔区边界线 ，东起长鸣公路，西到太白南路。城南的 面积大约120平方公里，建成区约70平方 公里，人口140万左右，就业人口40万左 右。 房地产细分片区： 南二环北区、小寨区、明德门区、电视塔 区、电子城区
10、、曲江新区。 市场分析 由于功能定位的原因，城南向来是西安市民最属意的居住区域，所以城南的房 地产开发起步早，进步快，空置率不高，一直走在西安的前沿。 传统文教区，高校云集，医疗、金融等城市配套发达。商圈众多，商贸繁荣。 市场分析 华城国际2期 兰乔圣菲 客群分析 项目客户构成分类 人员构成 公务员、高校教 授 私营业主 企事业单位人 员 医疗科研院所 人员 置业条件 经济收入较高, 总价主导消费 经济收入较高 ，改善型居住 为主 经济收入良好 ，性价比优的 户型 经济收入较高 ，首次置业居 多 分析： 1）由于城南学校云集，文化氛围浓郁，所以一直以来，城南都是西安人安家置业的首 选，一是因为
11、有利于子女受教育，二是文教区也很适合作居住区。 2）城南的交通、教育、医疗保健、商业服务、娱乐餐饮、休闲运动等生活配套是西 安最齐全的，作为西安房地产业发 展最成熟的区域，城南有理由继续成为西安市民置 业立家的第一选择。 3）除去曲江新区和长安区，城南主城区可开发的土地逐渐减少，项目供应以高尚中小 盘为主，同时高企的房价分流了相当数量的客群到其它新兴区域，留在本区域的客户 多为有地域居住情感的历史居民，且人群愈向高端化筛选。 以私营业主、政府官员、高校教授为主以私营业主、政府官员、高校教授为主 曲江新区 区域概况 曲江新区位于西安城南区东部，是1993年9 月经省政府批准设立的西安曲江旅游度假
12、 区。曲江新区以闻名中外的大雁塔和曲江 皇家园林遗址为中心，近期规划面积15.88 平方公里，远期规划面积47平方公里，是 西安市城市中心区的重要组成部分，也是 未来五年西安城市建设的重点区域。区内 历史文化积淀深厚，名胜古迹众多，是自 然风光、人文景观、民俗风情及现代都市 文化的荟萃之地，旅游资源十分丰富。 市场分析 曲江历史上就因皇家园林具有贵族血脉，早年城市别墅的集中开发使区域奠定 了成为西安高尚物业区的条件，随着大雁塔南北广场、大唐芙蓉园、海洋世界、 曲江南湖等一批高等级城市配套的开发，曲江地产炙手可热 占领了城市高端物业的绝大份额，区域价格居高不下。 重点项目 中海国际社区 客群分析
13、 分析 1）曲江作为一个省级旅游度假区，既是西安城的大型生态区，也是西安集人文历史、 生态环境、完善配套等于一身的一个绝佳人居地带。因此，曲江新区在开发之初，就 以高起点、高品质亮相在西安市民面前，也使得这里成为西安市区难得的高档住宅开 发区。 2）追求身份感、寻求圈层定位成为曲江购房人群的主流心态。在社区选择上，多注重 私密性、安全性，低密度、享受型、奢侈型居住成为本区域购买潮流。 3）早前曲江开发鲜有大盘，随着富力城、中海国际社区等曲江大盘的进入，区域购 买力得到扩大，中端产品的开发使区域购买人群的广度和结构有所延伸。 典型客户构成 追求身份认同的城市财富阶层追求身份认同的城市财富阶层 项
14、目客户构成分类 人员构成企业中高层 私营业主、商 人 政府官员 高收入专业人 才 置业条件 经济收入高，享 受型居住 经济收入较高 ，多次置业， 改善型居住为 主 经济收入较高 ，自住养老 经济收入较高 ，舒适型居住 高新区 区域概况 以南二环西段、太白南路至西沣路以及 沣惠渠为界的区域。现完成开发35平方 公里，现有从业人员35万人， 53%大 专学历以上。随着高新区二次创业的开 展，未来区域总规划面积将达到近百平 方公里。 市场分析 高新区房地产市场依托高新区近年来的高速发展，自2000年以后，便为市场所 高度关注并成为房地产开发的热点，进入2004年以来，高新区更在发展高新区 二期和CB
15、D等众多战略利好预期之下，为市场所热力追捧。 重点项目 绿地世纪城 逸翠园 客群分析 典型客户构成 西安西安 “ “新知富新知富” ”阶层阶层 项目客户构成分类 人员构成高新职场白领军工企业、医 院、学校中高层 管理人员 城南、西南、城 西置业人群 其他人士 置业条件 经济收入较高, 总价主导消费 经济收入良好 ，性价比优的 户型，多数二次 置业 经济收入较高 、多数二次置业 ，少数首次置业 投资者看重自然 生活环境和升值 潜力 置业使用 首次置业自用， 置业方向一室或 紧凑两室 置业自用，需求 舒适两室或经 济三室 置业自用，需求 两室或三室 紧凑两室出租或 自用养老 分析 1）高新区的大环
16、境和在西安城市中的地位越来越受到西安购房者的认可，除了区域内职场 人士的支撑，高新区的配套、升值还有教育等等的环境也吸引了很多市区其他区域的中高端 置业人群。 2）从购房目的来看，纯居住是主体，以24-36岁的人群为主；投资占的份额在20%-40%之 间波动，以36-45岁的人群为主。投资行为中，中长期的打算比较明显。 城西区 区域概况 城西区南邻高新区，北靠汉城遗址，东临 明城墙，西连咸阳，城市规划面积约有 100平方公里，区域内现有人口60万左右 。可细分为玉祥门片区、丰庆公园片区、 西梢门片区、土门片区、世纪大道片区。 重点项目 奥园 蔚蓝花城 公园天下 客群分析 典型客户构成 以地缘客户为主，主要客户各大厂家职工、批发商等；以地缘客户为主，主要客户各大厂家职工、批发商等； 以及部分高新区人群以及部分高新区人群 项目客户构成分类 人员构成大型企业中层 医院、学校中 高层及职工 专业市场从业 者 少量高新工作 人群 置业条件 经济收入较高 ，自住养老 经济收入良好 ，性价比优的 户型 经济收入较高 、投资兼自住 经济收入较高 ，看重区域价 格优势 分析 1）城西购房客
