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1、新接楼盘验收及接管要求及适用表单 2009.04.11 高力国际 上海 1.接管验收规程 2.接管验收流程 3.验收移交应提供的技术资料 4.接管验收标准 第一节：接管验收规程 一 、 物 业 验 收 移 交 条 件 开发商根据各项目的施工进度和租户入住的情况，要 求物业公司对其物业 的建筑装修 、设备和系统进行验 收接管，项目的最终移交是在通过政府有关职能部门 和开发商验收基础上以物业公司验收通过为准。 物 业 验 收 移 交 条 件 物 业 要 验 收 移 交 ， 必 须 满 足 以 下 首 要 条 件 ： 1. 提 供 被 验 收 物 业 的 竣 工 图 (若 尚 未 完 成 峻 工 图
2、 ， 必 须 提 供 最 终 的 施 工 图 ， 并 附 详 细 的 设 计 修 改 说 明 )； 二 、 物 业 验 收 移 交 条 件 2. 提 供 被 验 收 的 设 备 、 系 统 的 操 作 说 明 、 保 养 手 册 及 其 他 有 关 资 料 ； 3. 提 供 与 承 包 商 (或 供 应 商 )签 署 承 包 (供 应 )合 同 中 有 关 技 术 条 款 ； 4. 提 供 政 府 有 关 职 能 部 门 的 验 收 证 明 ； 5. 提 供 承 包 商 、 厂 商 及 供 应 商 的 地 址 、 联 系 电 话 及 联 系 人 资 料 ； 6. 提 供 必 要 的 专 业 技
3、 术 介 绍 和 培 训 ； 7. 提 供 所 有 测 试 、 检 验 和 分 析 报 告 ； 8. 清 洁 被 验 收 的 场 地 、 设 备 和 机 房 。 三、分户检验管理暂行规定 杭州市住宅工程质量分户检验管理暂行规定，建设单 位在住宅单位工程竣工验收前，应组织工程设计、施 工、监理等单位进行分户检验。前期物业介入参与分 户检验。检验项目： 楼地面、墙面、天棚面层质量； 门窗安装质量； 栏杆安装质量； 防水工程质量； 室内空间尺寸质量； 给排水安装工程质量； 电气安装工程质量。 四、 拒 绝 验 收 对 以 下 情 况 ， 物 业 公 司 有 权 拒 绝 验 收 接 管 物 业 ： 1
4、. 严 重 违 反 国 家 有 关 法 规 ； 2. 未 能 通 过 有 关 政 府 职 能 部 门 的 验 收 ； 3. 有重大施工缺陷； 4. 机 房 不 能 完 全 独 立 封 闭 ； 5. 其 他 可 能 危 及 设 备 正 常 运 行 和人 身 安 全 的 状 况。 五、 缺 陷 整 改 对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项 、工程缺陷及由于成品未能 有效保护引起的受 损等情况，物业公司以验收整改通知单形 式汇总 ，通过工作联系单通知开发商督促 施工单位限期整改，物业跟进整改情况及时已 书面反馈开发商，对不能进行整改的缺陷建议 进行补偿交涉。 如存在比较严重的质量缺陷， 则向开发
5、商建议暂缓验收，待整改完成后重新 验收。 六、 试运行 若 部 分 设 备 或 整 个 系 统 尚 未 通 过 最 终 的 验 收 ， 但 由 于 入 住 需 要 必 须 开 启 运 行 某 些 设 备 或 系 统 ， 物 业 公 司 一 般 仅 做 实 物 验 收 ， 并 严 格 按 开发 商 的 书 面 指 令 进 行 管 理 和 操 作 ， 在 此 期 间 ， 技 术 上 仍 由 承 包 商 (供 应 商 )把 关 ， 若 发 生 任 何 问 题 或 意 外 ， 除 物 业 公 司 人 为 原 因 外 ， 责 任 由 开 发 商及 其 承 包 商 负 责 ， 对 于 重 要 设 备 或
6、机 房 有 必 要 签 定 委托代 管协议 ，清 楚 列 明 有 关 各 方 责 任 。 七、验 收 通 过 被 验 收 物 业 完 好 ， 设 备 及 系 统 运 行 情 况 正 常 ， 所 有 指 标 均 达 到 合 同 约 定 的 要 求 ， 场 地 、 设 备 和 机 房 均 清 洁 干 淨 ， 经 有 关 各 方 书 面 确 认 验 收 通 过 ， 开发 商应 督 促 承 包 商 (或 供 应 商 )移 交 所 有 的 钥 匙 、 备 品 备 件 和 专 用 工 具 ， 物 业 正 式 交 由 物 业 公 司 接 收 管 理 。 八 、 保 修 期 按 正 常 情 况 ， 物 业 整
7、 体 验 收 结 束 ， 正 式 进 入 保 修 期 ， 但 物 业 验 收 往 往 是 一 段 相 当 长 的 过 程 ， 在 此 期 间 ， 有 些 设 备 可 能 会 因 先 期 投 入 运 行 或 其 他 原 因 已 经 进 入 保 修 期 ， 故 需 要 开 发 商与 其 承 包 商 、 供 应 商 协 议 约 定 整 个 项 目 的 保 修 期 起 始 日 期 ， 书 面 通 知 物 业 公 司 ， 而 在 此 之 前 进 入 保 修 期 的 部 分 设 备 和 系 统 ， 若 需 要 签 续 保 合 同 ， 开 发 商应 酌 情 予 以 补 偿 。 第二节：接管验收流程 一.接管
8、工作准备阶段 1. 由开发商、物业公司、监理单位共同成立接管验收 小组。 2. 接管验收小组根据物业施工进度制定验收计划。 3. 参验人员熟悉接管各层面的情况。 4. 接管工作应备文件、验收接管流程、相关验收文件 、相关验收表格、成品保护方案 5. 接管验收人员安排与器具准备。 6. 对参验人员进行培训。 二、接管工作运作阶段 1. 验收前开商至少提前5个工作日书面通知物业公司 并提供所要验收移交项目的竣工图纸、技术资料。 2. 物业公司审核相关竣工资料，熟悉接管项目情况。 3. 按约定时间，由开发商组织物业公司、施工单位、 监理单位按接管验收表格进行验收。 4. 验收过程中发现的各种问题，由
9、物业公司整理汇总 ，对重要现场应进行照相，通知开发商督促施工单位 限期整改。 5. 物业公司对整改情况作进一步跟进检查，并作好记 录。 6. 整改完成后，由开发商再次组织验收直至验收合格 。 7. 验收合格，参验单位在验收交接表上签字并加盖公 章，一式二份，一份交开发商，一份由物业公司存档 备案。 8. 开发商将相关区域钥匙移交物业公司。 9. 物业公司安排开荒保洁，对部分成品（如：地面、 墙面、天花、电梯等）进行保护。 10.对已接管项目进行操作培训，并安排人员定时或 不定时巡视，确保大厦各功能及设施设备运作正常。 第三节：验 收 移交应 提 供 的 技 术 资 料 在 物 业 验 收 接
10、管 前 ， 开发商须 提 供 有 关 物 业 的 各 种 技 术 资 料 和 竣 工 图 ， 分 类 立 卷 ， 在 验 收 时 交 物 业 管 理 公 司 归 檔 保 存 ， 若 验 收 时 尚 未 完 成 竣 工 图 ， 必 须 提 供 最 终 的 施 工 图 ， 并 附 详 细 的 设 计 修 改 说 明 ， 竣 工 图 最 迟 必 须 在 免 费 保 修 期 开 始 后 的 六 个 星 期 内 呈 交 。 物 业 管 理 公 司 将 参 考 这 些 技 术 资 料 对 物 业 的 设 施 进 行 验 收 管 理 、 运 行 、 维 护 和 保 养 ， 一 般 需 要 递 交 以 下 技
11、 术 资 料 ， 但 不 限 于 此 列 ： 一 、 土 建 、 装 修 需 要 的 资 料 1. 建 筑 、 装 修 和 绿 花 等 设 计 说 明 ； 2. 总 平 面 图 、 建 筑 和 结 构 图 ； 3. 装 修 图 (包 括 所 有 天 花 、 地 面 、 墙 面 、 门 窗 及 幕 墙 等 材 料 表 )； 4. 质 监 站 、 规 划 局 、 消 防 局 、 环 卫 局 及 园 林 管 理 所 等 政 府 职 能 部 门 的 验 收 报 告 ； 5. 土 建 、 装 修 、 建 材 和 五 金 等 供 应 商 及 厂 商 资 料 ； 6. 房 屋 面 积 测 量 报 告 ； 7
12、. 物 业 沉 降 测 试 报 告 ； 8. 防 水 工 程 的 盛 水 试 验 报 告 ； 9. 隐 蔽 工 程 验 收 鉴 证 。 二 、 弱 电 系 统 需 要 的 资 料 1. 各 弱 电 系 统 的 操 作 和 维 护 保 养 手 册 ( 包 括 屋 宇 自 动 控 制 系 统 、 消 防 自 动 报 警 系 统 、 防 盗 监 控 系 统 、 卫 星 电 视 系 统 、 电 话 和 综 合 布 线 系 统 、背 景 音 响 系 统 、 车 库 自 动 化 管 理 系 统 等 )； 2. 各 弱 电 系 统 图 、 平 面 图 ； 3. 弱 电 系 统 设 备 明 细 表 、 承 包
13、 商 资 料 及 产 品 合 格 证 ； 4. 消 防 大队 、 技 防 办 、 音 像 管 理 处 、 有 线 电 视 台 、 国 家 安 全 局 、 电信等 政 府 职 能 部 门 的 验 收 合 格 证 明 ； 5. 设 备 原 理 图 、 电 脑 软 件 程 序 和 说 明 等 。 三 、 电 气 系 统 需 要 的 资 料 1. 高 压 、 低 压 和 变 配 电 设 备 操 作 和 维 护 保 养 手 册 ； 2. 所 有 电 气 系 统 图 、 平 面 图 、 隐 蔽 工 程 验 收 资 料 及 说 明 ； 3. 电 气 设 备 明 细 表 、 承 包 商 资 料 及 产 品 合
14、 格 证 ； 4. 供 电 局 验 收 报 告 ； 5. 各 种 用 电 设 备 调 试 、 测 试 报 告 ； 6. 避 雷 装 置 系 统 图 、 平 面 图 、 测 试 报 告 、 防 雷 办 验 收 报 告 。 四 、 给 排 水 需 要 的 资 料 1. 喷 淋 、 消 火 栓 水 系 统 操 作 和 维 护 保 养 手 册 ； 2. 消 防 水 、 给 水 、 排 水 系 统 图 、 平 面 图 及 电 气 控 制 图 ； 3. 消 防 喷 淋 、 消 火 栓 、 给 排 水 系 统 设 备 明 细 表 、 承 包 商 资 料 及 产 品 合 格 证 ； 4. 消 防 部门 验 收
15、 批 文 ， 卫 生 防 疫 站 、 自 来 水 、 环保和 质 验 站 等 政 府 职 能 部 门 验 收 报 告 ； 5. 消 防 水 系 统 试 压 、 调 试 及 验 测 报 告 ； 6. 污 水 处 理 系 统 竣 工 图 纸 ， 卫 生 防 疫 站 验 收 批 文 ； 7. 蓄 水 池 、 水 箱 和 开 水 器 水 质 检 测 报 告 。 五 、 空 调 系 统 需 要 的 资 料 1. 空 调 系 统 、 送 排 风 系 统 操 作 和 维 护 保 养 手 册 ； 2. 空 调 、 送 排 风 系 统 图 、 平 面 图 及 电 气 控 制 图 ； 3. 空 调 机 组 ( 热
16、 泵 机 组 )、 新 风 机 组 、 热 交 换 器 及 风 机 盘 管 等 设 备 明 细 表 、 承 包 商 资 料 及 产 品 合 格 证 ； 4. 消 防 部门 验 收 批 文 ； 5. 空 调 系 统 / 设 备 试 压 、 调 试 报 告 。 六 、 动 力 设 备 需 要 的 资 料 1. 锅 炉 、 应 急 发 电 机 和 电 梯 等 设 备 操 作 和 维 护 保 养 手 册 ； 2. 锅 炉 房 、 应 急 发 电 机 房 平 面 图 ， 煤 气 调 压 站 平 面 图 和 煤 气 系 统 图 、 平 面 图 ； 3. 劳 动 局 、 质 检 站 及 煤 气 公 司 有 关 验 收 证 明 ； 4. 锅 炉 、 应 急 发 电 机 及 电 梯 等 设 备 的 调 试 报 告 、 产 品 合 格 证 书 ； 5. 煤 气 管 道 的 试 压 报 告 。 七 、电 梯
