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1、宏路批发城营销推广案 2007.8.1 一、市场简析 二、产品规划 三、销售方式 四、价格预案 五、招商进度 六、宣传推广 目 录 中 高 档 商 业 区 银都商业街 一、市场简析 A、银都商业街及周边100米地区，目前是宏路 的品牌商业街，汇集了众多中高档品牌店。 B、宏路乃至福清目前尚没有知名度较大的综合 型批发城，因此，以服装、鞋帽、小商品为组 合的综合型“批发城”大有发展潜力，此经营定位 将拥有先天性竞争优势（无同类市场竞争）。 C、目前福清的大部分中低档类商铺（包括几个 重点乡镇乃至平潭），大都经过宏路，长途跋 涉去福州进货。因此，宏路批发城的市场价值 极大，届时福清辖区的商家们将直
2、接由这里批 发进货，而不需要长途至福州等地批发。 二、产品规划 1、项目定位 专业批发城（中低档次 综合型批发城） 种类细分： 大众服饰、青春服饰； 鞋帽、皮具、小商品（含饰品）； 体育用品、办公用品、家居生活用品 说明：以各类服饰批发为主营（占批发城项目的一半以上），此外增设小商品、日常家用生活 小用品、鞋类、体育运动类商品、办公用品等批发种类。既可丰富批发项目，吸引各种商客， 广集人气，还可形成差异化，不会造成纯粹服装批发城而带来同类产品的销售冲突。 地下商场：服装、鞋帽、小商品等批发零售城（中档、中低档） 四、五、六层：小户型套房或办公室或仓库 一、二层：服装、鞋帽、小商品等批发零售城（
3、中档、中低档） 备选方案 地下商场：服装、鞋帽、小商品等批发零售城（中档、中低档） 四、五、六层：小户套房或办公室或仓库 一、二层：服饰主力店或者服装大超市 诸如三福、沛客等中档服饰百货商店 关于备选方案的风险说明： A、冲突：一、二层沛客类中档服饰百货商店将可能与地下商场形成定位冲突，顾客将更倾向于在地下商场的批发 零售店购买更便宜的服饰。 B、规模不足：如果一、二层定位为经营中档服饰百货商店，则本案仅有地下商场做为批发城，规模较小，对于项 目整体的“批发城”定位支持不足。 C、竞争劣势：如果一、二层定位为非批发类的中高档服饰店，则在竞争力上会弱于银都商业城附近的已成规模的 品牌一条街。 2
4、、经营定位 地下商场、1-2层分割成约 25 的商铺，其中地下商场总计有商铺约60套。 经初步调查，较合适的服装批发店面积在2030平米左右。且该项目以25平米分 割后形成的户数，可较好的与四至六层分割后的小户型进行搭配销售。 4、5、6层分割成约4555 的小户型，总计约有60套。 嘉鑫银座单身公寓面积平均约40平米；凯旋门单身公寓面积约35平米（但为6.5 米挑高式样双层户型）。鉴于本项目不是纯住宅，可能同时作为仓库/办公/住宿用， 故面积可以稍大些。 3、户型规划 机会点： 如果采用捆绑式销售，即地下层的商铺与4、5 、6层的小户型联合销售，则数量基本接近。 户型分割的利益点： 总价低，
5、切合主流商户的承受能力，有利销售。 备注： 商铺面积规划仍需进一步调查、验证！ 三、销售方式 “分割经营 捆绑销售” 销售总览图 销售总策略 层数总面积单元平均面积可售套数 地下层1509.512560套 一层652.942520套 二层1436.32548套 4、5、6层2797.92455560套 合计约6600 188套 说明：购买一个商铺（地下层的商铺）， 必须同时购买一个小套房（4、5、6层的小户型套房） 四、价格预案 层数目前市场价建议售价销售方式 地下层1.1万元/2万元/与4、5、6层的小户型联合销售 一层1.8万元/2.6万元/1.8万单独销售 二层1.8万元/2.8万元/！
6、有误误1万单独销售 4、5、6层2000-3000元/3200-3500元/与地下层的商铺联合销售 附录宏路/福清的商铺价格调查报告，请审阅、借鉴。 商铺租售价格调查报告 宏路： 本项目北侧1层店面（沿福州方向的1层店面）28平米，月租金1800元 农贸市场店面（近门口）15平米，月租金3500元 农贸市场店面（远门口）15平米，月租金1500元 本项目右侧沿侨兴轻工学校方向的店面 28平米，月租金1800元 农贸市场南侧沿福清海关方向的店面 年租金为4-5万元 成龙大酒店旁的小商业街（宏路市场附近） 年租金为4-5万元 银都商业城近成龙大酒店的店面 年租金为4-5万元 银都商业城远成龙大酒店
7、的店面 年租金为3-4万元 福清： 成龙步行街1层店面：销售均价 4.5万元/平米 成龙步行街2层店面：销售均价 1.1万元/平米 东门附近沿街1层店面：销售价约3.4万元/平米 （52平米，5.8米挑高） 市调时间：2007年1月2729日 样本数量：约20人 市调方式：入户调查 招商筹备内容：1、户型分割分布规划图、面积确定、各层均价确定；项目装修 2、销售处装修；销售团队组建、入驻、培训 3、招商宣传：户外、DM、短信、户型彩印品等 招商联系对象： 近期主攻客源：返乡过年的客源 招商时间进度： 五、招商进度 内 容目标完成时间负责 户型分布规划图2月12日前设计院 面积确定2月12日前设
8、计院 户型彩绘图2月12日前设计院 项目装修待定富年 各层均价确定2月12日前富年/泉源 内 容目标完成时间负责 售楼处装修2月12日前富年/泉源 销售团队组建2月12日前泉源 户外广告2月10日前富年/泉源 招商DM2月8日前泉源 招商短信2月8日前泉源 注：SP行销活动以及春节促销优惠措施待定 宣传费用预算待定，依据广告载体的选择而定。 六、宣传推广 宣传思路： 充分展现本项目的投资价值，广泛吸引客源、积累客源。 宣传内容： 商场定位广告（商场定位宣传、定位形象传播） A、经营种类展示（大众服饰、小商品、体育用品篇等） B、投资价值展示（地段、人气、商圈、配套、规划等） 传播主题： 1、体现“批发”这一特色USP定位，也是最大卖点、诱惑点 2、传递财富感，宣扬具有煽动性的致富号召、尽量通俗易懂 要想发，搞批发！ 综合型专业批发城 耀世登场 主题应用罗马旗 E N D 泉源智业宏路批发城品牌小组 2007年2月1日
