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1、首都经济贸易大学 硕士学位论文 我国房地产价格上涨对社会经济的影响 姓名：熊春燕 申请学位级别：硕士 专业：国民经济学 指导教师：马方方 20100301 I 中文提要 中文提要 近年来，随着我国社会经济的迅速发展，我国房地产业无论是在规模还是增速上 都达到了前所未有的水平，对经济的拉动作用和影响力十分明显。然而在我国房地产 业高速发展的同时，我国房价也开始快速上涨，近年许多城市的房价已经突破每平方 米万元大关，远远超过了居民的实际承受能力，高房价成为各界关注的焦点。 本文以我国房地产价格为研究对象，分析了房价的构成机制、构成因素。通过理 论分析和实证分析相结合的形式，在查阅文献资料、整理分析
2、相关数据的基础上，对 我国目前房价现状进行研究， 认为我国目前的房价已经远远高出了居民的实际承受能 力，出现了增长过快过高的现象。随后对以北京为代表的我国房地产业发展及房价变 化情况进行分析，并探讨了房价的影响因素。在此基础上进一步对房价上涨对社会经 济的影响展开分析，认为房价稳定合理的上涨有助于经济的发展，脱离正常轨道的高 额房价却能给社会经济的稳定良性发展带来巨大隐患。 最后从我国目前房地产市场住 房价格高居不下的实际出发，提出了调控房地产价格的一些对策和建议。 关键词：关键词：房地产价格 影响 对策建议 II Abstract Abstract Along with the rapid
3、development of Chinas social economy in recent years, Chinese real estate industry has reached an unprecedented level both in terms of size and growth speed, playing an vital role that greatly influences the growth of the economy. Meanwhile, owing to the rapid development of Chinese real estate indu
4、stry, the property prices in China is also rising sharply in recent years - the property prices in some cities have surpassed ten thousand RMB per square meter , which is far more than the residents could afford. High property prices have became a hot spot in all fields. This essay aims to make a de
5、ep research in Chinese property prices, mainly by analysing the prices composition mechanism and prices constitute factors. Through theoretical and empirical analysis, consulting the documentation and analyzing relevant data of the present property prices, it found that the over fast-growing propert
6、y prices are much higher than the actual bear ability of the residents. This report will then make an analysis in Chinese real estate development and the property prices change trend represented by Beijing, and discuss the influence factors of prices. Furthermore, this report will also make a furthe
7、r investigation on how the growth of property prices affects the social economy consistent and realistic prices growth of property could help the economy to develop, however, the over fast-growing property price could brings in an enormous hidden threat to the social and economic development. Finall
8、y, based on the high property prices on present Chinese real estate market, this report has proposed some countermeasures and suggestions on regulating property prices. Keywords: property prices influence countermeasures and proposals 首都经济贸易大学硕士学位论文 我国房地产价格上涨对社会经济的影响 第 1 页 共 48 页 1 绪论绪论 1.1 选题的背景选题的
9、背景 近年来，随着中国社会经济的迅速发展，中国房地产业无论是在规模还是增速上 都达到了前所未有的水平， 成为国民经济中的支柱产业。 中国房地产业投资额从 1997 年的 3178 亿元增加到 2008 年的 30580 亿元，增长了 27402 亿元 ，其发展带动着与 其有着密切关系的建筑、金融、化工、金属冶炼等行业的发展，对经济的拉动作用和 影响力十分明显。 然而在我国房地产业高速发展的同时也确暴露了许多问题，尤其是在 2003 年以 后，房价开始快速上涨，导致房价与城镇居民收入水平不协调、房价收入比过高等现 象。从长期来看，由于土地的供给有限、人们收入增加、人口流动、房地产开发成本 上升、
10、大量投机因素等的影响，房价的上涨是一个必然的趋势，但是近几年我国房价 上涨过快和房价过高，全国住宅销售均价由 1997 年的 1790 元上升到 2008 年的 3576 元，许多城市的房价已经突破每平方米万元大关。如根据国家统计局北京调查总队 2009 年 12 月发布的数据显示，北京市 2009 年 1 月11 月商品住宅期房平均售价，四 环路以内达到了 20515 元/平方米，四至五环路为 17523 元/平方米，五至六环路为 10665 元/平方米 。如此高额的房价已经远远超过工薪阶层购买能力。面对商品房大 量空置、房价又居高不下的“供给过量”和“有效需求不足”的明显矛盾，住房成为 困
11、扰大众的一大难题。一时之间， “房价过高”成了各界关注和讨论的热点， “房地产 热”成为我国经济的一大特征，房价的快速上涨和连续攀高反映出价格的非真实性， 并导致价格信号失真，市场虚假繁荣、资源配置低效、收入再分配乏力等社会问题。 不可否认，房价上涨能推动房地产业的发展，并带动整个国民经济的快速发展， 但是当房价的增长速度过快增长幅度过大，超出城镇普通居民购买能力，一方面会造 成降低居民生活质量、影响居民消费、加剧社会分配不公平、导致城市建设成本和其 他成本的上升、影响城市竞争力的提升；另一方面还会对房地产业乃至整个社会经济 的发展造成严重的危害，不利于国民经济健康快速的发展、影响社会和谐与稳
12、定。房 地产业与国民经济协调发展的问题既是房地产业本身发展过程中至关重要的问题， 也 是国民经济持续健康快速发展和国家宏观调控的重要问题。 这就需要我们弄清楚我国 房价与国民经济发展水平之间的关系。 因此，对我国住房价格的形成机制、构成因素、住房价格上涨影响因素、我国房 价是否合理、如何规范和调控房价等问题进行分析，从而正确认识和分析我国住房价 格对社会经济的影响，不仅关系到房地产市场能否持续健康发展，也关系到整个国民 经济的稳步增长，对我国经济的持续、快速、健康发展具有十分重要的意义。 数据来源：中国统计年鉴 2008.中华人民共和国 2008 年国民经济和社会发展统计公报 数据来源：北京统
13、计信息网. 首都经济贸易大学硕士学位论文 我国房地产价格上涨对社会经济的影响 第 2 页 共 48 页 1.2 研究的目的和意义研究的目的和意义 本文采用实证分析与理论分析相结合的方式， 对我国房价上涨与社会经济发展水 平之间的关系进行研究，来探讨房价上涨与经济发展之间的关系，分析高房价会对经 济的发展产生什么影响、 什么样的房价水平才是与经济发展水平相适应的合理的房价 水平等问题，其研究成果对有关部门进行房地产业宏观调控、制定相关政策及促进房 地产业良性发展等都具有重要的理论和现实意义。 首先，房地产业是我国的基础性、支柱性产业，房价要与国家经济发展水平及居 民收入水平相适应， 房价的大起大
14、落都会对我国的经济发展和社会稳定带来巨大的冲 击。分析房价上涨对我国经济的影响，尤其是负面影响，以便采取更有效的管理措施 对房地产业进行宏观调控，以维持国家经济秩序，保持经济的良好健康发展。 其次，对我国近年来房价的主要影响因素进行分析，找出导致房价持续攀高的主 要原因， 有助于把握房地产价格的走势， 有利于对房地产市场的发展做出正确的判断， 促进房地产市场的健康运作发展。 再次， 高房价与社会经济发展水平关系的研究有助于理性的看待目前的房地产市 场，在把握房价与经济发展变动的趋势下，有助于正确的引导投资和消费，一方面有 助于完善我国国民经济的产业结构，实现社会资本和资源的最大化使用，维护社会
15、经 济的稳定发展。另一方面对于维持和提高城镇居民的生活质量、消费水平有着重要的 意义。 1.3 国内外研究现状国内外研究现状 随着国外房地产业的发展，早在 20 世纪 6080 年代，国外学者就已经将房价作 为国民经济学中的一个重要部分进行研究。 国外学者针对房地产价格对社会经济的影 响研究主要有：Gottlieb(1976)认为从社会经济长期发展趋势来看，房地产价格的变化 与总体经济的发展应该是同步的，否则将不利于经济的发展。Case(1990)论述了房价 变化和经济周期的关系，研究房价与收入、消费及储蓄之间的关系，且特别关注房价 对消费行为的影响以及消费弹性。 Bover(1989)、 B
16、laekaby 和 Manning(1992)、 Cameron 和 Muellbauer(2000)对住宅市场与城市经济的关系进行研究，认为房价上涨会通过改 变劳动力成本而影响城市产业发展和人口数量，进而影响城市竞争力和经济发展。 Genesove(1997)研究了房地产价格波动对社会公平的影响。Quigley（1999）分析了房 地产价格与人口、就业、收入、房屋开工面积、房屋空置率、房地产抵押贷款情况之 间的关系， 认为宏观经济因素对房地产短期价格影响不大， 对长期价格却有很大影响。 Hofe(2002)分析了包括抵押贷款比率降低、财产税税率降低，公共住房投资补贴等住 房供给与需求政策变化带来的房价波动对纽约经济的影响。 首都经济贸易大学硕士学位论文 我国房地产价格上涨对社会经济的影响 第 3 页 共 48 页 国内许多专家学者对房地产高价的形成原因问题做了很多专门的研究。如段岩 燕、曹振良、崔光灿、刘琳等主要从房地产的供求角度，汪小亚、代鹏、李健飞、史
