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1、1 案例研究 【上海国际时尚中心】 2 内容页码 A.案例基础资料4 B.商圈地理信息14 C.租户组合与租户介绍24 D.布局与规划设计31 E. 配套设施与服务41 F. 项目业绩与关键成功因素 67 G. 开业活动 72 3 A. 案例基础资料 4 项目概况 发展商： 中纺集团 项目规模： 占地面积12.08万平方米，建筑面积13万平方米 项目定位： 第六时尚之都。 目标客群定位：中高端 代表租户： 金钱豹、Starbucks等 上海国际时尚中心是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店等诸多功能于一 体的城市综合体 5 功能诉求 独特性 导向 情感诉求 价值/生活 方式导向 生活 方式导向 价值
2、导向 价格导向 专业化 (= 有限品种) 一次性购足 (= 品种齐全) 上海国际时尚中西属于独特性导向，提供的购物品种趋向于专业化的城市 副中心是其主要特点 6 生活方式 导向 价值/生活 方式导向 价值导向 女性家庭商务行政人群年轻一族旅游客群 价格导向 独特性 导向 目标消费人群定位 城市综合体对目标人群的定位主要是年轻一族、商务行政人群 7 建筑形式定位 (封闭式) 购物 休闲娱乐 (半开放式) 建筑形式 （开放式) 在建筑形态上以半开放式为主，开放式为辅 8 上海国际时尚中心不仅包括城市奥特莱斯，还包含了创意办公、酒店式公 寓、时尚餐饮娱乐等，属于城市综合体，总建筑面积达到13万平方米
3、 项目总体情况 创意办公 世界各地品牌服装服饰的设 计研发机构进驻 目前正在引入中 酒店式公寓时尚餐饮娱乐 123 邀请国际知名设计师进行部分 客房的整体设计，成为体验其 个人独特设计风格和品牌文化 积淀的专属区域，成为时尚大 师的流动工作站、高端创意人 才之家，为时尚人士提供下榻 休憩之所 沿江分布包含主题餐厅、休 闲酒吧、音乐咖啡座等各类 高端品牌的休闲餐饮娱乐场 所，如starbucks，金钱豹等 一、二期合计项目总体量：13万平方米 9 特色展台 上海国际时尚中心内建有1500平方米的多功能秀场可同时容纳800名观众观 看时装秀，秀场后台可同时供300名模特、工作人员化妆候场，规模居亚
4、洲 之最。是上海乃至全国设施最完备、配套最齐全的专业秀场，也是世界顶级 品牌发布的首选地，成为上海国际服装文化节、上海时装周的主场；世界五 大“时尚之都”的代表机构将来此入驻。 10 上海国际时尚中心由中纺集团开发，美国STOA建筑规划设计(上海)有限公 司，中纺集团运营管理的大型城市综合体 项目相关企业背景 开发商： 中纺集团 中国中纺集团公司创建于1951年，集团注册资本4.22亿元，是国务院 国有资产监督管理委员会管理的大型企业集团，中国五百强企业之 一。中纺集团专注于纺织和粮油两大主业，纺织业务涵盖棉花、羊毛 贸易、棉纺生产、纺织品服装的贸易和生产等；粮油业务包括大豆、 玉米、油菜籽、
5、豆油、棕榈油等的贸易、加工、仓储物流等。 设计公司：美 国STOA建筑规 划设计（上海 ）有限公司 斯道沃陆家嘴国际设计机构，是在国际城市建设与发展领域提供专 业服务的多元化设计及管理机构，由美国斯道沃STOA建筑规划（中国 ）有限公司、上海陆家嘴规划建筑设计有限公司共同组建，拥有国际 行业背景和国内建筑工程设计综合甲级、城市规划乙级、市政乙级等 行业领先资质，致力于成为“服务中国城市建设及发展的引领者” 运营/物业管 理公司：上海 国际时尚中心 为运营上海国际时尚中心而单独成立的公司 11 项目外观照片（1/2） 上海国际时尚中心外观设计在原建筑海派特色为基础，简洁现代，可视性 强 12 项
6、目外观照片（1/2） 上海国际时尚中心外观设计在原建筑海派特色为基础，简洁现代，可视性 强 13 B. 商圈地理信息 14 区位分析 项目所在区位概况 项目交通 情况 目标消费 群体 项目商圈 类型说明 项目地点位于上海市杨浦区杨树浦路2866号 对外交通仅杨树浦路一条，周边公交 线路有135、577、60路，交通可达 性较差，未来规划有轨道交通站点 本项目位于上海市杨浦区滨江带末端，目前对外交通仅杨树浦路一条，属 于城市交通网络中的四角，项目辐射能力强，主要为时尚一族、商务行政 人群提供服务 商圈地理信息 项目位于杨浦区滨江带末端，本项目 辐射能力较强，未来规划将会成为区 级商圈 时尚一族、
7、商务行政人去、时尚聚集 地 135、577 、60 本项目 15 商圈分析 项目所在区位概况 核心商圈 商圈半径1.5公里，商圈内以中低端住宅 为主，商业氛围一般 次级商圈 商圈半径3公里，商圈内以住宅，办公楼 为主，商业氛围一般 辐射商圈 鉴于其独特性导向，辐射范围极广，几乎可 以涵盖全市 其他商业项目卜蜂莲花、渔人码头 上海国际时尚中心为上海市区内少有的Lifestyle center，辐射范围较大 ，可辐射到整个上海城区 商圈地理信息 渔人码头 卜蜂莲花 欧尚长阳店 16 C. 租户组合及租户介绍 C1.租户配比 C2.重点租户介绍 17 上海国际时尚中心功能面积餐饮和娱乐面积占比为20
8、%，购物及其它占比 为45%，创意办公、公寓占比为25%，另有10%占比的展台面积。 上海时尚中心功能面积占比 购物及其它 餐饮 创意办公、公寓 展台 18 C. 租户组合及租户介绍 C1.租户配比 C2.重点租户介绍 19 重点租户介绍 20 主力店 万象城主力店（1/2） 项目主力店情况 主力店名称与logo行业所在楼层位置调整及主力作用概述 芮欧百货购物 1B、1F、2F、3F 开业以来位置没有太大调整，不过 整个店的特色开始变得不明显，作 用也某些程度的削弱 万象城主力百货店， 以经营女装为主 Ole超市购物1B 高端超市比较成功的代表，与万象 城的定位相符，不过其与普通大卖 场的作用
9、谁更优势一些很难定论 华润万家新业态，精 品超市 顺电购物5F 位置由当初的4楼调整到了五楼，说 明万象城整体租金水平提升较快， 而顺电的承受能力增长较慢 精品电器超市 嘉禾影院娱乐 3F、4F 位置虽然没做什么调整，却在诸多 影院兴起的时候变得普通 现代大型数字影院， 本影院共有7个厅的 大型数字影院 冰纷天地娱乐4F 其周边环境有些破旧，与万象城的 整体形象有些脱节 奥林匹克标准商业 用途的真冰滑冰场 21 万象城主力店（2/2） 项目主力店情况 主力店名称与logo行业所在楼层位置调整及主力作用概述 美乐汇美食广场餐饮5F 此美食广场的内的经营户普遍质 素较低，因此其主力的聚集人流 作用
10、较弱 经营状况一般，前来就餐的人还算 多不过消费力一般 NOVO购物2F 由1F调整到了2F，其独一无二的 主力作用开始降低 第一次进入深圳，万象城店是其中 国旗舰店 稻香迎喜皇宫餐饮5F 此处原本是王子厨房，现在换了 餐饮品牌，不过餐饮业态没有改 变 稻香旗下以婚宴为主打特色的高端 餐饮品牌 运动100购物 4F 此店的模式得到了消费者的认可 ，对项目人气起到了较大作用， 不过品牌影响力并不很大 全国最大、最有影响的运动品牌连 锁店！首次进入深圳，万象城店是 其旗舰店 Esprit 购物3F 由2008年的1、2楼调整到3楼， 其名牌效应开始下降 Esprit万象城店将是全国面积最大、 业态最全的旗舰店 22 主要行业租户举例 项目品牌租户情况举例 购物餐饮娱乐休闲/服务 23 D. 布局与规划设计 D1.平面布局 D2.规划设计 24 25 26 27 28 29 D. 布局与规划设计 D1.平面布局 D2.规划设计 30 E. 配套设施及服务介绍 E1.配套服务 E2.标识系统 31 32 E. 配套设施及服务介绍 E1.配套服务 E2.标识系统 33 34 F. 项目业绩与关键成功因素 35 36 G. 开业活动
