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1、密 级： 学校代码：10075 分类号： 学 号：20090114 经济学硕士学位论文经济学硕士学位论文 我国保障性住房投融资模式研究 学 位 申请人：王青香 导师：王延杰 教授 学 位 类 别：经济学硕士 学 科 专 业：金融学 授 予 单 位：河北大学 答 辩 日 期：二一二年六月 Classified Index: CODE:10075 U.D.C: NO: 20090114 A Dissertation for the Degree of M. Economics The research of investment and financing mode of our affordab
2、le housing Candidate: Wang Qingxiang Supervisor: Wang Yanjie Academic Degree Applied for: Master of Economics Specialty: Finance University: HeBei University Date of Oral Examination: June, 2012 摘 要 I 摘 要 保障房作为一项关系民生的重要保障性安居工程，已经得到了我国政府的大力支 持。根据我国保障房建设目标，到“十二五”末，完成 3600 万套保障性住房建设任务， 使保障房占城镇居民住房比例达 2
3、0%左右。 截止到 2011 年 11 月， 我国各地 1000 万套保 障房已经全部动工，从暴露出的问题看，资金不足是制约我国保障性住房体系建设的主 要瓶颈。完善保障性住房建设的投融资机制，是积极推进我国保障性住房建设不容回避 的重要问题。 本文首先分析了我国建设保障性住房及发展保障性住房投融资的重要意义。 针对我 国保障房融资模式的现状，剖析了我国保障房融资模式存在的问题；结合我国保障性住 房建设的基本目标，分析了我国保障性住房建设的资金需求、资金供给及存在的资金缺 口现象；在总结国外保障房投融资模式的成功经验和失败教训的基础上，提出了完善我 国保障性住房投融资模式的对策建议， 即通过拓宽
4、保障房融资渠道， 发展包括保险资金、 房地产投资信托、建设移交协议、地方政府债券等融资模式，克服现有政策性融资渠道 的局限性，通过建立市场性融资渠道调控机制和监管体系，完善我国保障性住房投融资 模式。本研究对推进我国保障性住房建设融资方面具有一定的借鉴意义。 关键词 保障性住房 资金供需 融资模式 Abstract II Abstract Affordable housing as an important peoples livelihood government-subsidized housing projects, has received strong support from th
5、e government. China will strive to complete the 36 million units of affordable housing, coverage up to about 20% of the housing market, and basically solve the urban middle and low income family housing difficulties at the end of “Twelfth Five-Year Plan “. Currently, as of November 2011, 10 million
6、units of affordable housing have all been started, and achieve the objectives and tasks at the beginning of this year. However, a serious shortage of funds is the main bottlenecks in the construction and development of our country affordable housing. Improve the investment and financing mechanism of
7、 affordable housing construction is a serious problem to actively promote the construction of our countrys affordable housing. At first, this paper analyzes the significance which construct affordable housing and develop investment and financing modes of the affordable housing. In view of the presen
8、t situation of the financing mode of Chinas affordable housing, I analyze existing problems of financing mode in affordable housing. In combination with the basic aim of affordable housings construction of China, I analyze capital demand, money supply and existing funding gap phenomenon of the const
9、ruction of affordable housing. In the basis of summarized the successful experience and failure lesson of financing mode of abroad affordable housing, I proposed measures to improve financing pattern of our countrys affordable housing. On one hand, develop the financing channels including insurance
10、funds, real estate investment trust, build- transfer protocol, local government bond financing mode, and overcome the policy financing channels which exist in our country by expand the financing channels of affordable housing, on the other hand, perfect the financing mode of affordable housing by th
11、e establishment of control mechanism and supervision system in the market financing channel. The research has certain reference significance to promote financing of affordable housings construction. Keyword Affordable housing Moneys supply and demand Investment and financing mode 目 录 III 目 录 第 1 章 绪
12、 论1 1.1 研究背景和意义1 1.1.1 研究背景1 1.1.2 研究意义3 1.2 国内外保障性住房的研究现状3 1.2.1 国外保障性住房的研究现状3 1.2.2 国内保障性住房的研究现状5 1.2.3 国内外研究文献的评价7 1.3 研究内容、方法8 1.3.1 研究内容8 1.3.2 研究方法8 1.4 研究的创新点8 第 2 章 保障性住房投融资概述10 2.1 保障性住房及建设意义10 2.1.1 保障性住房概念及类别10 2.1.2 保障性住房建设的必要性11 2.2 保障性住房投融资的选择意义14 2.2.1 保障性住房投融资概念14 2.2.2 保障性住房投融资选择的意义
13、15 第 3 章 我国保障性住房投融资模式现状与问题17 3.1 我国保障性住房投融资模式现状17 3.1.1 廉租房政府投融资模式的现状17 3.1.2 公租房政府投融资模式的现状20 3.1.3 限价房政府投融资模式的现状22 3.1.4 经济适用房政府投融资模式的现状22 3.2 我国保障性住房融资模式存在的主要问题23 目 录 IV 3.2.1 资金来源不明确，中央及地方财政投入较少23 3.2.2 住房抵押贷款存在一定风险24 3.2.3 住房公积金适用范围狭窄，出资比例太低24 3.2.4 开发商出资助推了商品房价格26 第 4 章 我国保障性住房资金供求缺口分析28 4.1 保障
14、性住房建设的资金需求分析28 4.1.1 保障性住房建设的资金需求特点28 4.1.2 保障性住房建设的资金需求数量29 4.2 保障性住房建设的资金供给分析30 4.2.1 保障性住房建设的资金供给模式30 4.2.2 保障性住房建设的资金供给能力32 4.3 保障性住房建设的资金供需缺口33 第 5 章 国外保障性住房的融资模式及启示35 5.1 新加坡的住房公积金模式35 5.2 美国的住房抵押贷款模式35 5.3 德国的住房储蓄模式36 5.4 国际经验提供的启示36 第 6 章 完善我国保障性住房投融资模式的对策38 6.1 完善保障性住房投融资模式的原则38 6.2 完善保障性住房
15、投融资模式的基本设想39 6.2.1 保险资金的商业化运作模式39 6.2.2 房地产投资信托基金(REITs)融资模式.40 6.2.3 建筑公司与地方政府签订建设-移交协议模式.44 6.2.4 创新证券市场投资品种，发行地方政府债券46 6.3 参与保障性住房建设的各种融资模式的总结48 6.4 完善保障性住房投融资模式的配套措施48 6.4.1 在中央政府层面组建统一的住房政策性融资机构48 6.4.2 政府要加大住房保障建设资金投融资体系建设的力度48 目 录 V 6.4.3 建立多元化的住房保障投融资体系需要政策助推49 6.4.4 建立了较为严格的准入和退出机制49 参考文献50
16、 致 谢53 攻读学位期间取得的科研成果54 第 1 章 绪 论 1 第 1 章 绪 论 1.1 研究背景和意义 1.1.1 研究背景 为了缓解住房供需矛盾、解决中低收入阶层的住房问题，我国政府于 1998 年出台 了 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 (国务院23号文件)， 提出了“建立以经济适用住房为主体的多层次新型住房供应体系” ，借此以满足我国不 同收入群体间对住房的差异化需求。 2003 年 8 月， 我国正式将经济适用房纳入政策性住 房。2006 年 5 月，为解决中低收入群体的住房问题，我国提出通过调整住房供给结构， 发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。2007 年 8 月 13 日， 国务院下发“24 号文件” 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 ，以前调整商 品房市场为主、
