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1、店舖開發 1 一、立地/商圈 2 Location的重要性 好的店鋪開發策略將領導連鎖企業邁向成 功之路。 連鎖加盟總部必須擁有或能掌控營業點的 不動產動向，在將經營權交給加盟主前，必 須完成開拓新點的開發作業。 店鋪開發人員運用專業知識和能力，去篩 選地點及評估其經濟效益。 3 Three Levels of Spatial Analysis 店址分析商圈分析區域分析 4 (一)商圈(Trade Area)分 析 商圈(trade area) 商圈乃是商店吸引及服務顧客的一個空間區域 ，或周界範圍，也就是商店的營業範圍。 一般依據行政區域、距離、時間距離、人口等 設定。 商勢圈(compan
2、y operation area) 店舖實際交易所及範圍，由商店經營的能力所 決定 商圈 (trade area) 商勢圈 (company operation area) = 5 商圈的類別 n一級商圈（又稱基本 商圈或主商圈）約佔營業 額70%。 n二級商圈（又稱副商 圈）約佔營業額25% 。 n三級商圈（又稱邊緣 商圈）約佔營業額5% 。 商圈與業態 1.小商圈業態:便利店。 2.中商圈業態:量販店。 3.大商圈業態:百貨公司、大型商場 。 6 商圈種類 商圈流動化/商圈間競爭 1. 商業區 2. 辦公區 3. 文教區 4. 住宅區 5. 特種營業區 6. 遊樂區 7. 住商混合 區 8
3、. 住辦混合 區 9. 商辦混合 區 1. 職住分離 2. 汽車社會 3. 週休二日 4. 商圈老舊 新商圈出現 7 (二) 選址(Site Selection)理 論 甄選理想店址的秘訣 n 三角理論（Triangle Concept) n 陰陽面理論 n 角地理論(三角窗原理)（Corner Concept） n 前門後門理論（Front Door/Back Door） n 口袋原理 n 漏斗理論 n 心理障礙理論(阻絕原理)(Psychological Barriers) n 生活動線理論 n 幹道原理 n 磁石原理(地心引力理論) 8 (三)選址之考慮因素 1.店的位置 2.明顯度 3
4、.接近性（無阻絕性） 4.交通型態（工具種類 ） 5.人流量、車流量 6.競爭狀況 7.集客場所（磁點） 8. 店鋪面積 9. 面寬、樓高 10. 停車場 11. 可取得性 12. 營業的合法性 13. 租金（或售價 ） 14. 裝修費用 9 (四)店址/店質強化法 店舖明顯度改善法 改善招牌的能見度到200M前。 避免被隔鄰店招牌阻隔。 避免被路樹、公共設施阻隔。 夜間開放廣告招牌到夜間2點（以Timer控 制）。 巷內開店，應設法在巷口租立招牌。 招牌破損，應即更新。 勿讓海報或置物箱遮住店面。 Refresh效果性（耳目一新）。 10 (五)理想店址評估方法 檢核表法 類比法 迴歸模式分
5、析法 電腦預測（GIS）分析法 11 小結 n店址是開店關鍵成功因素（KSF)，但非 唯一成功要素(ASF) 。 n店址很好，受其羽翼而不努力，終究禁 不起競爭，顧客會因商品服務不好而流失 。 n店址不好，但很努力，仍可創造佳績。 12 二、店鋪投資可行性 評估 13 （一）市場調查及商圈 設定 流通服務連鎖事業的市場調查 以消費者為主，掌握： who when where what why how how much 5W與2H的顧客消費行為特徵 14 競爭店規模分析 立地、商圈 店數 營業額規模 店面面積- 坪效 營業人數- 人效 競爭店經營分析 經營焦點 顧客特性與比例 商品特性、結構 分
6、析 供應商及供應條 件 促銷手法 定價策略 服務定位 (二)競爭店分析 15 (三)開店投資效益分析 營業額預估 投資計畫 費用預算 損益平衡點預估(BEP) 長期損益估算 16 三、開店流程 17 （一）新店籌備 一.丈量 二.呈報預定點 三.LAYOUT 四.分公司執照申請 五.契約用印 六.租押金申請 七.交屋動工 八.開幕 18 新店開發注意事項 詳細的區域道路及店面位置圖 與地主談話的內容重點 都市計畫資料及該地區現況報導 公平市價的定位 最近的土地所有權狀影印本、稅單和水電資料 關於地主背景的資料 過去相同地點的存查資料調閱或原使用者情形 土地興建地的相關法令依據 19 制定開發策
7、略考慮因素 須先取得各項執照 不宜採抽成方式計算租金 合約中不支付任何佣金 明訂各項房產賠償的權利 使用者有權決定房產的使用方法 合約中充許簽約者轉讓 20 協商優先承租續約權 分期上漲租金幅度宜於合約期限內訂定 押金給付時間及可拆除進入建物有效時間 採用預付租金方式，需同時有折扣條件 儘量避免付訂金的交易方付 21 建立完整的開發評估報 告 房產合約 工程評估及大量現場 取得相關證照 過戶或移轉證 稅單 權益平衡分析 空照圖或全景照片 電腦檔案的建立 22 咖啡店開店流程實例 1.經營理念的形成 用心瞭解，作市場分析 為何想開咖啡店？ 開何種類型咖啡店？ 用人工沖泡還是機器沖泡？ 是全服務還
8、是自助式？ 目標客層為何？ 永續經營的策略為何？ 23 2.商圈立地點之選定 立地點的選擇關係著未來的獲利及費用支 出，與成功經營存著極大因果關係。 SWTO分析 （強化優勢，改善弱勢，抓住機會，逃 避威脅） 市場區隔分析(Segmenting) 確立目標市場（Targeting) 店鋪的市場定位(Positioning) 24 3.銷售商品的研發 商品是顧客最直接的要求，皆應研究商品是 否具有特色？商品力強度？等等核心問題。 商品調理手冊 餐點與飲料之盤飾 餐具配件 CIS建立 服務流程的設計規劃 25 4.工程建設部分 店鋪的裝潢是最耗費資金的部分。 工程品質的優劣，影響顧客對店鋪的認同
9、度，不可輕忽。 物件丈量 草圖規劃 工程圖確認 發包、施工及完工驗收 26 5.器具設備之採購、訂貨 除工程設備之外，器具設備的採購是開店 費用中最大的支出。 家具、機器設備選擇 店鋪日常所用之器皿 生財器具：咖啡豆、杯盤、餐巾紙等等 27 6.管理制度之建立 制度制定，建立秩序 人事管理制度 物料訂貨 舖貨與儲存管理制度 工作職場規劃 錯帳處理 盤損管理 杯盤破損處理 28 7.財務與會計制度之建立 財務與會計對營運分析及經營成敗因素之 判定極為重要，更是賺錢獲利最直接者。 收銀方式與流程 現金管理辦法 廠商請款流程 零用金、電話費及小費管理措施 29 8.人員招募、任用、訓練及考核 找到合
10、適的工作者最重要，以及日後的工 作教育訓練，皆是人力資源質與量之應用。 教育訓練 考試、擬評核、擬定職務調整標準 員工的生涯規劃 30 9.營運動線規劃 顧客從入店，就做，點餐，用餐，離座， 結帳至出店的動線。 員工之迎客，帶位，送菜單，點餐，素餐 ，結帳及送客動線。 吧台，廚房與外場的空間比例規劃等，皆 是開店的重要工作。 31 （二）店鋪規劃 成功商店經營之道 32 商店經營的架構 忠誠度 店 舖 顧 客 C（CIS）店舖形象 商品需求 （） 商品企劃 滿足購買 S(Sales) 銷售服務 顧客滿意 P(profit)利潤 33 商店經營的三大構面 顧客 商品（） 賣場（）促銷（SP） 3
11、4 賣方的賣場/買方的買場 35 營造魅力十足的賣場 視覺商品企劃 VMD( Visual Merchandise) 展 示 櫥 窗 商 品 主 體 賣 場 配 置 店 內 P O P 美 化 陳 列 視 覺 聽 覺 嗅 覺 觸 覺 36 賣場賣場 顧 客 空 間 商 品 空 間 職 員 空 間 職員服務動線職員服務動線 顧顧 客客 購購 物物 動動 線線 倉庫倉庫 配置基本概念 均衡的空間與動線： 37 Impulsed Emergency Planned Necessity FEATURE 端架或端架或 主通道主通道 深遠或深遠或 次通道次通道 Traffic maker Profit m
12、aker ROLE 主動線主動線 前端前端 主動線主動線 末端磁點末端磁點 配置基本概念 商品屬性與角色：商品屬性與角色： 38 RULE means & notes 39 賣場配置基本原則 1. 因地制宜，依貢獻均衡分配空間。 2. 動線流暢，顧客動線愈長愈好， 職員動線愈短愈好。 3. 分類明確，關連透視*陳列。 4. 顧客導向，活化賣場設計。 *由外而內 由低而高 40 賣場分區 商品空間職員空間顧客空間 1. 入口櫥窗區 2. 顧客服務區 3. 結帳櫃台區 4. 食品服務區 5. 冰箱區 6. 貨架區 7. 通道 區 8. 賣場剩餘空間 9. 倉庫區 41 賣場LAYOUT 貨架型態
13、賣場動線 照明設備 門市自行陳列可發揮空間 42 商品陳列概念 注意 (Attention) 興趣 (Intrest) 欲望 (Desire) 記憶 (Memory) 行動 (Action) 商品陳列類型 商品陳列原則 相關陳列道具使用 商品陳列方法 43 1.1. 公司規劃的商品陳列掌握與確實執行。公司規劃的商品陳列掌握與確實執行。 2.2. 門市可自行發揮的位置，結合商品生命週期商門市可自行發揮的位置，結合商品生命週期商 品力掌握計劃陳列，並持續維持商品敏感度，品力掌握計劃陳列，並持續維持商品敏感度， 銷售數據分析檢視，使坪效發揮極大化，即能銷售數據分析檢視，使坪效發揮極大化，即能 創造創
14、造SalesSales成長與巔峰。成長與巔峰。 3.3. 藉有良好適當的陳列方式，使商品銷售更多 創造更高經營效益，為商品陳列之最終目的 小結 44 商品 45 商品銷售週期掌握 商品生命週期： 五個階段：導入、成長、成熟、衰退、廢棄 ABC級商品掌握 導入成長成熟衰退 廢棄 B ABC 銷售額 商品敏感度 46 TOP商品掌握 季節性商品 流行性商品 商圈屬性高迴轉明星商品 47 促銷 48 一、讓顧客知道店舖的存在 二、使顧客瞭解販賣商品或提供的服務 三、誘使顧客到店舖來消費 四、刺激顧客購買或享用服務的欲望 五、強化顧客忠誠度以增加固定顧客 促銷的目的 49 1、銷售毛利好的商品 2、使
15、商品回轉率快速，提升營業額 3、強化商品交叉比(商品總合力) 促銷的策略方向 50 促銷的魔法石 促銷時間 促銷商品類別 促銷主題 促銷方式 促銷陳列 促銷告知 51 顧客關係營造 -固客/搶客- 52 左鄰右舍的關係 左鄰右舍的店家：增進彼此了解，資訊交 換。 與左鄰右舍的住戶：如何共處 與附近機關、團體、銀行、學校關係營造 。 53 顧客滿意：超值的服務 賣場整齊、明亮、清潔 店員服務態度佳、非常親切 對待小消費者一樣的服務與態度 商品齊全，補貨確實 有效並即時回答顧客問題 對忠實客戶的問候 54 競爭分析 55 門市自我評估 區位環境分析： 地點是否明顯 對面街道寬度 公車站牌學校百貨公司 停車場(機車自行車) 顧客消費水準 56 經營重點分析： 經營業態 經營特色 營業狀況： 發票序號 收銀台開機數 部門商品陳列長度 商品結構與價格水準 57 顧客評估分析： 來客數客單價 購買傾向 消費者意見調查 58 競爭優劣勢分析 外裝廣告 標招牌是否明顯 指引路標 入口是否容易 氣氛佈置 店內音樂 季節POP 色系搭配 59 商店特色： 商品鮮度 價格策略 陳列技巧 價格卡pop使用
