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1、复式产品研究 2016.03.22 深圳世联行 ARC 新规新政下 大面积 产品 总价过高 为什么突然要做 小复式 ？ 9070 政策放开 感觉 溢价高 为什么认为复式溢价高 ？ 送的多！ 曾经的赠送方式 项目：全盛紫悦龙庭 建筑面积：125 拓展面积：约100 新规新政策 步入式凸窗 搭板改建 入户花园 两层高阳台 新规新政策下 如何做小面积复式产品？ 影响因素 容积率 赠送量 实用率 户型多大值得做复式？ 什么样的容积率可以做复式？ 提高梯户数增加实用率？ 容积率 PART ONE 容积率与限高决定了场地的建筑密度，在相对紧凑的空间下，不 吃面积的复式产品是否合适成为我们今天的议题？ n同
2、样的高度下，假设塔楼共30层，90的平层，总建筑面积为2700 90的复式，总建筑面积为1350 n相差的1350，得通过增加产品面积段，或增加楼层的方式来消化。 n很多项目，面积段相对较为刚需，全为T6产品，导致花园相对较小，居住的舒适性有待进 一步加强，平层产品能有效消化容积率。 90平层 90 复式 30F15F 相差2200 容积率与复式产品的关系 项目名称区域占地（）建面（）容积率绿化率（%）覆盖率（%）建筑形式产品面积段 20140027宝能太古城北区南山区5w10w30w50w3430%50%高层65-166 20140033鲸山觐海南山区5w10w10w20w230%30%40
3、%别墅+高层165-200 20140061领航城（领翔 2期）宝安区5w10w20w30w2330%30%40%别墅+高层65-165 20140068信义御城二期龙岗区5w10w30w50w3430%30%40%高层65-125 20140070金地名峰龙岗区1w5w10w20w2330%30%40%高层75-89 20140071深房传麟尚林龙岗区5w10w20w30w2330%40%50%别墅+高层65-146 20140074百合盛世（二期）龙岗区5w10w10w20w2330%30%40%别墅+高层75-89 20140077鸿威de森林龙岗区10w20w50w100w2320%3
4、0%20%30%别墅+高层75-165 20140078花半里 欣悦广场龙岗区1w5w5w10w3430%30%40%高层65-115 20140082万科翰林城龙岗区10w20w50w100w3430%40%50%高层75-180 20140099祥祺滨河名苑坪山新区1w5w5w10w3420%30%20%30%高层65-133 20140105同创九著龙岗区1w5w5w10w3430%30%40%洋房+高层75-145 20140117朗钜创公馆福田区1w1w5w5820%20%高层65-89 20140120深业上城福田区10w20w100w200w5830%30%40%超高层106-4
5、70 20140125波托菲诺纯水岸（共16期）南山区5w10w1w5w2-430%40%50%别墅+高层125-200 20140128红树别院南山区1w5w1w5w2330%30%40%高层65-213 20140131岸上林居龙岗区1w5w5w10w2330%30%40%高层65-115 20140133珑禧龙岗区1w5w10w20w2330%30%40%洋房+高层80-139 20140144港铁天颂龙坂观片区5w10w20w30w2330%30%40%别墅+超高层75-250 20150010万豪掬月半山南山区1w5w5w10w3430%30%40%高层86-207 20150018
6、全盛紫悦龙庭龙岗区1w5w10w20w4530%30%40%高层75-145 20150021正兆景嘉园光明新区1w5w5w10w2330%30%40%小高层75-165 20150030太阳雨家园龙坂观片区1w5w5w10w2330%30%40%高层75-145 20150036中熙君南山南山区1w5w5w10w3420%20%高层75-165 20150054拾乐府龙岗区1w5w10w20w3420%20%别墅+高层200 复式项目统计 1.容积率较低时，可根据定位，设置少量高低配产品及顶复； 2.容积率较高时，如果高度有所限制，不建议做复式产品，会增加密度从而降低项目整体素质。可 以根据
7、资源等级和定位，设置顶复产品。 容积率与面积段 项目名称占地面积容积率建筑层数面积段复式面积段 阅山公馆15647 3.1730F75-120 88 信义御城739744.033F65-12789 金地名峰393163.032F8989 中熙君南山141294.033F83-159136-159 全盛紫悦龙庭260354.3733F82-137118-127 珑禧392272.832F78-15989 岸上林居23361 3.033F71-88 101-108 百合盛世662103.032F87-20589 （复式） 175-205 （顶复 ） 宝能太古城661123.532F73-15685
8、 1. 项目基本为百米内高层建筑，结构厚度对尺度影响较小； 2. 容积率较高时，建筑指标较大，为保证项目整体素质，复式产品面积随容积率增加而增大。 容积率小结 n 复式产品不吃容积率； n 低容积率，高资源型项目，可以设置高低配或顶复产品； n 高容积率，建筑高度有所限制时，建议尽量避免小面积复式产品。 ？ 赠送量 PART TWO 这里我们讨论新规新政下复式产品的赠送量，与同面积平层产品 赠送量的关系。研究面积做到多少时，值得我们设计复式产品。 新规范旧规范 阳 台 6.4.2.4 户内仅限面宽、进深均不小于2.4m 的居住空间（起居室（厅）、卧 室）及一个厨房（或与其连通的卫生间）可分别设
9、置一个计一半面积的阳台。 6.4.2.4 户内设置室内透空空间的复式、错层式户型，阳台总投影面积之 和超过该户除所有阳台以外户内建筑面积的10%或30 时，另行计算地上核 减建筑面积。 6.4.2.4 户内的多层高阳台，其上部空间按层计算的总投影面积按3.1.6.6 公 式4另行计算地上核减建筑面积。 6.2.3.4 两个标准层及以上层高阳台（含与其相连的花池、 空调机位等平台），进深不得超过2.4m，总投影面积不得 超过该户除阳台以外的户内建筑面积的10%； 6.2.3.5 单层高阳台（含与其相连的花池、空调机位等平台 ）：进深不超过2.4m的，其与两个标准层及以上层高阳台 投影面积总和不得
10、超过该户除阳台以外的户内建筑面积的 20%，且不得超过60，超过部分投影面积的一半计入地 上核减建筑面积。 凸 窗 凸窗的窗台高度（房间室内地面至窗台板上缘的垂直距离）不小于0.45m。 凸窗凸出于外墙，凸窗外侧无其他建筑空间，窗体上、下方凹入部分的外 侧无围护物（不包括百叶、穿孔板）封闭、遮挡。 凸窗的高度（窗台板上缘至凸窗顶板上缘的垂直距离）小于2.2m。 凸窗的进深（建筑外墙面至窗台板外边沿的水平距离）不大于0.6m。 对落地窗无明确限制 室 内 透 空 6.4.2.2 建筑面积超过90 的复式住宅，户内仅限起居室（厅）、餐厅可 设置室内透空空间，其高度不得超过两个标准层，总投影面积超过
11、该户除所有 阳台以外户内建筑面积的20%或60 时，另行计算地上核减建筑面积。 仅限复式住宅（户内空间跨越两层及以上，且设有户 内楼梯的住宅）户内起居室（客厅）、餐厅可设置透 空空间, 且透空高度不得超过两层标准层，透空部分 的投影面积（以墙中计）不得超过该户户内建筑面积 的20%，且最多不得超过60，超过时按3.1.6.3 条公式2计算地上核减建筑面积。 目前复式产品的空间拓展方式相对较少，主要通过阳台和透空来实现。 n 大于90才能作复式产品； n 透空面积除阳台外建面的20%，较之前相对减 少。 n 倒凸窗无法实现 n 阳台只能从客厅，卧室，厨房出，且只能出一个 ； n 阳台之和只能做到
12、10% n 双层高阳台需计核减。 新旧建筑规范对比 产品开间（mm）进深（mm) 客厅38004000 厨房23002200 主卧38004000 次卧33003300 最小次卧23003300 卫生间(E)18003300 赠送手法 房间 赠送房间 增送面积 (净) 阳台 A门厅3.5(半送) B阳台3.9(半送) C卧室3.8(半送) 凸窗 D卧室3.9(全送) E客厅2.2(全送) F厕所2.1(全送) 透空G主卧套24(全送) 赠送面积43.4 A B 信义御城 下上 原来能够通过入户花园、以及倒凸窗来进行赠送，室内透空面积较大。 F F E D D G C 89复式赠送案例分析（旧规
13、） 赠送手法 房间 无法赠送原因 阳台 A出阳台位置和数量有限定 B3.9(半送) C阳台指标有限制 凸窗 D倒凸窗无法实现 E倒凸窗无法实现 F倒凸窗无法实现 透空G17(全送) 赠送面积20.9 A B 下上 F F E D D G C 现在仅能通过10%的阳台和20%的室内透空进行赠送。 89复式赠送案例分析（新规） 复式产品是否还有 溢价？ 小面积段 平层 or 复式？ 面积段： 90 实用率： 80% 阳台赠送：20% 面积段： 90 实用率： 80% 阳台赠送：10% 室内透空赠送：20% VS 平层复式 90复式与平层 赠送量 对比 套内建筑面积 = 建筑面积（90）* 实用率（
14、80%） 套内建筑面积 = 除阳台之外的套内建面（X）+0.2*0.5 X 除阳台之外的套内建面（X） = （建筑面积 * 实用率）/ 1.1 （计一半面积的阳台面积） 赠送的阳台面积 = 除阳台之外的套内建面（X） * 20% * 0.5 = 6.5 （以90为例） 90平层 套内建筑面积 = 建筑面积（90）* 实用率（80%） 套内建筑面积 = 除阳台之外的套内建面（X） + 0.1*0.5 X = 1.05X （计一半面积的阳台面积） 赠送面积 = 阳台赠送面积 + 透空赠送面积 = 除阳台之外的套内建面（X） * 10% * 0.5 + X * 20% = 17.1 （以90为例）
15、90复式 90复式 楼梯消耗空间 楼梯面积 = 250 * 18 * 900 * 2 = 8.1 实际赠送面积 = 赠送面积 楼梯面积 = 9.0 90产品对比小结 新规后-复式新规后-平层 由于赠送空间较多 且规范的限制较少 ，赠送面积至少可 达40； 赠送面积减少至 16.5左右，在扣 除因复式而产生的 约8.1楼梯面积后 ，赠送面积约9.0 ； 在常规赠送条件下 ，阳台赠送面积约 为6.5； 新规前-复式 实用率相同 的情况 户型实用率 PART THREE 复式产品需要计算两层核心筒的公摊面积，实用率与同梯户比平 层相比，实用率会明显降低。新规前，由于赠送率较大，可抵消 实用率较低的不利影响，但新规之后 实用率是什么 套内建筑面积 实用率= 建筑面积 建筑面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公共建筑面积 B.控制分摊公共建筑面积 （核心筒） 各梯户比塔楼实用率（均为平层） T5塔楼 每层公摊面积：75 每层户数：5户 电梯数：2部 户均公摊面积：15 T6塔楼 每层公摊面积：85 每层户数：6户 电梯数：3部 户均公摊面积：约14 T8塔楼 每层公摊面积：100 每层户数：8户 电梯数：2部 户均公
