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1、宏光蓝水湾推广策略提报 一 悟市 二 观己 三 审客 四 定案 五 谋路 一 悟市 预测未来 把握市场。 通过对郑州城市消费潜力的科学预测、对房地产市场的准确把握 以及对利好的缜密分析，来确定项目的战略推广方向。 09上半年郑州市场分析 商品房销售情况统计 月份销售套数销售面积（万）销售均价（元/）销售额（亿） 1月399839.47426416.83 2月568456.38446725.18 3月1071099.1445744.17 4月993297474646.04 5月982093.79502847.16 6月10273101.13512651.83 合计50417486.8747492
2、31.21 上半年郑州市商品房经历了由快速增长到平稳销售，销售均价也连续上升，增 幅近900元/平米，平均每月上调160元/平米，但增长幅度成递减趋势。 郑州市住宅销售统计 月份销售套数 销售面积（万 ） 销售均价（元/）销售额（亿） 1月350132.89390812.85 2月514245.22435519.7 3月984084.35427036.02 4月922885.55 4425 37.86 5月905480.09477338.23 6月915180.84465237.6 合计45916408.944456182.26 l商品住宅的销售量与商品房增长一致，月均销售套数7666套，3-
3、6月均在 9000套以上，价格上涨745元/平米，月均涨幅达150元/平米。 l住宅占商品房总体销售套数的90%，销售额占总体的80%。 2009年16月份，郑州房地产市场共销售商品房486.87万平方米， 相比2008 年商品房销售面积同期增长59.40%。 与此同时， 2009年16月份，郑州市房地产市场预售商品房259.85万平方米 ，同比下降30.46%。 上半年刚性需求得到极大的释放。 5万套的消化量去化了2008年库存，大大缓解了市场空置压力和开发商资金需 求。 上半年市场形势仍得益于政府政策助推。 09年1-6月郑州市场小结 经历09年上半年改善性需求的逐步释放，改善性需求和投资
4、性需求在下半年将 逐渐增多，市场需求发生改变； 下半年销售均价继续保持适度上涨趋势，涨幅将趋于平稳； 上半年市场销售约500万平米，7月份市场销售形势保持上半年持续热销态势， 按照以往的销售规律，金九银十的销售高潮的到来，下半年将会继续延续上半年的 良好态势，下半年预计销售量会持平； 下半年市场供应量会大幅增加，新项目陆续入市，上半年的市场供应量，预计 下半年开工量500万平米以上。 09年下半年郑州市场预测 1、郑州房地产住宅市场刚性需求得到释放，销售火爆； 2、下半年市场将延续上半年的市场行情，但价格增长将有所放缓； 结论： 区域前景解析 郑东新区前景广阔 p 河南省重点建设项目、规划面积
5、 150平方公里； p CBD、龙湖南区、商住物流区为 先期建设重点，占地面积约33平方公 里； p 确定发展金融服务业为龙头的现 代服务业、现阶段发展以物流、会展 为主。 郑东CBD，区域价值不断提升 p “三年出规模，五年出形象”，政府单位 和开发商的齐力进驻，一个国际化的CBD初现 端倪； p商务配套和居住配套日趋完善，价值不断 提升： p随着政府部门和知名企业的进入，以及会 展经济的发展，郑东CBD得到众多的经营者和 投资者的青睐。 p土地价值日益稀缺：CBD区域已基本开发完 毕，土地价值日益凸显 区域典型个案扫描温哥华广场 案 名温哥华广场工地位置金水路与黄河路交汇处 发展商枫华 （
6、郑州）置业有限公司策划推广 基地面积300亩建筑设计深圳筑博工程设计 总建面积30万容积率山庄1.6 规划户数553交房日期一期2009.5.3（延期） 面积范围90-260调查 日期 主力面积250-260工程进度准现房 物业管理机构加拿大克莱斯克管理公司 开发商品牌知名度较低 Weaknesses Opportunities O机会 道路交通修建：农业东路即将打通，届时多条交通主干道连接四方； CBD土地稀缺：多年的大力开发，CBD区域已几无土地可以开发，土地资源 极其稀缺，本项目土地将有更大的溢价价值； Threats T威胁 CBD副中心区域即将开发，届时不仅将释放大量的土地，而且还会
7、成为郑 州开发的热点区域，对本项目有一定的冲击 SWOT交叉分析 区域 交通 水景 配套 规划 建筑 稀缺 开发知名度低 环境噪杂 CBD副中心即将开建 优势/机会劣势/威胁 通过swot交叉分析，区域优势、水景资源是本项目最大的核心优势 本项目依靠CBD，收藏两大水景资源 在郑州富人区 精心打造水岸名居 必将得到消费者的青睐 结论： 郑州CBD何人居之？ 三 审客 有的放矢 准确定位。 深入调研与洞察本土文化特性，准确掌握目标客户的消费行为特征 与消费心理特征，调研为据，全程把握 客群定义 1、主力客群 CEO阶层：在金水区、CBD办公的私营企业主或生意人，认可区域 ，为便于工作或犒赏家人而
8、在此置业。 地市BOSS：地市私营企业老板阶层，在郑州做生意，为孩子上学 或方便工作需求在此置业，已成为郑东新区豪宅的主力军之一。 2、辅助客群 公务员阶层：政府官员（处级以上干部）、企事业单位公务员、 医生（如省人民医院主治医生）等。 全市范围内（金水区外）客群：市区向往郑东新区环境的实力客 群。 目标客户群体来源 目标客户群体年龄层次 本项目面对的买家以中青年买家为主，即3550岁年龄段的买家 。同时也不排除买家有年轻化的趋势，即35岁以下的买家。 目标客户群体购买行为 居住：与居住者身份享匹配的家，是一种荣耀和尊崇。 教育：为了孩子的学习而选择购买本项目。 投资：在大环境不明朗的前提下，
9、房产是最稳定、最具投资价值、最保值的投资 品，尤其是本案这样高品质的豪宅。 收藏：N次置业者，买房子不是为了居住或单纯投资，而是像收藏古董一样，看到 好的房子就有购买的冲动。 目标客户群体需求特征 地段和价格是首要考虑的条件 尊贵身份的体现 物业以自住为主 二次或二次以上置业者，首次置业者比例较低 较为注重幼儿园、小学和初中等基础教育的综合质素 对居住环境要求高，注重邻里间的沟通 事业进取心较强 容易接受新观念、新事物 目标客户群体心理特征 生理和心理都处于内敛勃发的阶段 60年到70年代出生的人群，是改革开放浪潮中佼佼者，中国经济的操纵 者，是区域行业的领袖或骨干，已到达与事业的成熟与巅峰阶
10、段。 思想开放，内心厚重，视野开阔。 他们不事张扬，生活自然、从容、随意 不会象小富阶层那样招摇过市 也不会象守财奴那样谨慎刻薄 他们有足够的物质基础来构建精神堡垒 注重思想与精神的提纯与升华，引领事业攀升与稳固发展 追寻能够满足与子女、父母几代同堂，享受舒适生活 在他们周围，形成了一定的“小圈子” 形成了特殊的“圈子文化” 交往者地位相当，趣味相投 看重生活圈子素质 客群素描 他是一位勤奋与聪明的人 他具有行业领袖的潜质或者已经是行业领袖 他看重权利的影响 他看重声誉 社交中,他不随意变化圈子 社交中,他不随意表达态度 他喜欢真实的故事 他们以男性为多 他们注重家庭安全 他们经常出人意料地冒
11、险 他们关心宏观经济 他们都有不同的后盾 他们具有国际化的视野 他们即向往城市的繁华，又渴望有宁静的田园生活 他们是一个在社会拥 有一定经济实力的人 他看重民生 他看重人性 他有很多圈子 他善于表达观点 他注重公众形象 他身兼数职 他喜欢创新 他固执感恩 他敏感善良 他们在社会有一定声 誉的人 他们被视为社会的 城 市 新 贵 阶 层 城市新贵阶层 渴望舒适的生活品质 又渴望与城市中心相融合的主流人群 我们如何告知 如何诉求触动他们心灵的味蕾？ 结论： 整合资源 提炼异点。 整合一切优势推广资源，提炼和组建“高格调定位”的独特推广价值体系， 使项目具备蕴涵强烈消费诱因的鲜明属性。 四 定案 挖
12、掘 挖掘的过程是再创造 在某种程度上 挖掘的意义大于“物质的存在性 ” 挖掘是超越时空的关联想象 产品在挖掘中得以生长 发现价值 核心战略梳理 区域价值CBD核心区，无可复制的稀缺地段 CBD最后的一块风水宝地，无可复制的黄金区位，尊居郑州富人圈， 稀缺价值不可估量。 位于CBD如意河合昆丽河的交汇处，收藏两大水景资源，以水二 筑，傍水而居，CBD唯一的水景名宅。 核心战略梳理 生态价值收藏CBD两大水岸风景线 龙湖南路、如意东路贯穿东南西北 农业东路的打通，本项目可以瞬间抵达各个区域，快捷顺畅。 核心战略梳理 交通价值立体交通网络，通达四方 核心战略梳理 配套价值快意享受城市便利 教育、金融
13、、医院、娱乐场所、商业 各种生活和商务配套设施，一应俱全 核心战略梳理 建筑价值人本主义规划理念 项目从设计之初便注重人本主义理念，生态社区，疏密得当；6090左右舒 适两房、100、140雅致三房，彰显主人气度不凡 总之，无论从地缘价值、自然景观、还是规划、建筑、户型、景观、物 业、服务、科技、建材、细节，从理念到尺度，从思想到规格，从软件 到硬件，本项目都是城市新贵阶层在CBD区域内不可复制的水岸居所。 项目定位 CBD城市新贵阶层双水岸观景名居 SLOGAN 私享CBD水生活 平面表现1 CBD的水岸，正在流失 仅少数人可以拥有 在城市的核心，河是最稀贵的城市风景。 归梦河畔，拥享如意河
14、、昆丽河之繁华盛景， 是仅少数人可能拥有的权力， 在CBD拥有水岸生活的奢望， 让正在流失的水岸，更显金贵。 2009，宏光蓝水岸， 传承经典，绝版收藏CBD水岸生活。 滨河、揽胜。 CBD内外皆风景 即使以“水域靓城”著称的郑东CBD， 滨河的房子依然稀缺。 收藏如意河、昆丽河之繁华盛景， 奢享世界级大师规划锦绣园林， 内外臻藏风景，远阔视野， 礼遇CBD智慧人生。 2009，宏光蓝水岸，内品外鉴，盛载CBD百年风景。 动静随心，张弛有道。 方能收放自如领御CBD. 即使在CBD天赋尊荣之地， 亦不放弃高人一筹的判断力与鉴赏力。 动则睿智显达，出于繁华心更奢华； 静则巧拙于心，收纳世界级双水
15、岸之美， 真正张驰有道，内敛淡定从容。 2009，宏光蓝水岸，因稀而贵，领御CBD。 平面表现2 赏东西、观南北，绝版双水岸名居就在CBD 在家门口，揽景东西、南北两条运河， 繁华簇拥郑东CBD千亿契机， 生态寡占“水域靓城”未来前景， 中原罕见高尚居住版图大势已成，世界级水岸生活， 犒赏人生，诚意巨献， 以少数人占有多数人的资源，藏以珍稀，“居”以传世。 鉴繁华，品水韵，绝版双水岸名居就在CBD CBD，世界最繁华区域；运河畔，城市最珍稀资源。 踞守郑东CBD核心领域，繁华扑朔迷离，便利无所不至， 兼备东西、南北运河之丰沛盛景， 世界级罕见双水岸豪宅，因稀而贵， 足以匹配居高不下的贵族气质，
16、犒赏智者人生。 2009，宏光蓝水岸，传承经典，收藏绝版双水岸生活。 享天时、得地利，绝版双水岸名居就在CBD 郑东CBD千亿崛起，农业路贯通、南北运河连通在即， 高端楼盘纷纷扎堆，层峰人士竞相入主， 宜居氛围醇熟再升， 历经时间沉淀的传世之作， 占尽天时、地利、人和，描画水岸人居真谛， 一切超乎想象，尊崇收藏，珍席莅世。 平面表现3 六 谋路 组合推广 辩证实施。 以概念营销营造项目品牌，以事件营销催熟消费市场， 以活动营销实现人气效应，以品质营销打造项目核心竞争力。 整合营销，有效行销，聚焦推广 1、整合营销，有效行销，多种渠道全面组合： u明线上以户外、候车亭、报广等大众媒体挖掘新客户，树立品牌形象； u暗线上以各种圈层活动挖掘客户，全年围绕“新贵阶
