社区环境建设与管理课件C03

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1、社区环境建设与管理 郭兆平主编 机械工业出版社,第三章 住宅区环境的建设与管理,住宅居住区环境的具体内容 住宅区的环境建设与管理分成两个部分 一部分是居民入住前的规划 一部分是入住后的环境建设与管理,第三章 住宅区环境的建设与管理,第一节 住宅区环境建设与管理概述 一、住宅区的概念、特点和功能 （一）住宅区的概念 住宅区是指具有一定人口和建筑规模，能满足住户日常物质与文化需要， 功能和区域特征相对独立的区域。 （二）住宅区的特点：三个特点 1、规划建设集中化，使用功能多样化 综合现代化的多功能区：商业、服务业、文化教育、卫生、办公住宅及其 配套建筑和设施。 2、楼宇结构整体化，公共设施系统化

2、住宅区的房屋=住宅+各类服务用房+建筑小品+道路+绿化,公共设施=水+电+暖社会关系+煤气 因此，开发商较注重园林规划、楼宇外形设计、小区的命名。 3、产权逐步商业化但管理复杂化 产权类型：国有、集体和个人 产权多样化，管理复杂。住宅商品化，物业公司实行统一管理，解决了复 杂化的管理问题。 （三）住宅区的功能 1、满足居民的居住功能：不同住宅类型满足不同层次居民的住宅需求 2、满足居民日常生活功能：“足不出区”就可以实现满足基本的日常需要 3、经济功能：房屋的交换功能和消费功能 4、社会功能：社会关系和社会网络由居民和为之服务的各种行政、商业、文化等团体组成，相互影响和制约。,第三章 住宅区环

3、境的建设与管理,二、住宅区环境建设与管理的内容和要求 （一）住宅区环境建设与管理的内容 两个方面： 建成前的规划和建成后的管理 1、建成前的规划 用地规划 住宅建筑规划 公共建筑规划布置 道路规划布置 绿地的规划布置 户外场地的规划布置 环境小品的规划布置,第三章 住宅区环境建设和管理,2、建成后的管理 社区绿化环境 社区卫生环境 社区卫生环境 社区环境保护 社区安全环境 社区生活环境 社区服务环境 社区文化环境 （二）住宅区环境建设与管理的要求 1、功能齐全，居住方便 2、卫生清洁，有益健康 3、防范得当，放心安全 4、经济合理、方便高效 5、建筑、自然的完美和谐,第三章 住宅环境建设和管理

4、,第三章 住宅区环境建设与管理,三、住宅区环境建设与管理的目标及其与居民的关系 （一）住宅区环境建设与管理的目标 目标有四个方面： （1）社会效益：为居民提供一个安全、舒适、和谐、优美的生活空间。达到调节人际关系、维护社会安定团结。 （2）经济效益：提高物业价值，后续销售，使开发商取得更多利润；另一方面延长物业的使用寿命。 （3）环境效益：环境影响健康，对城市风貌有积极的影响。 （4）心理效益：使居民有满足感和幸福感。 （二）住宅区环境建设与管理和社区居民的关系 居民是主体，建设与管理要根据居民的特点和要求。 1、依据居民特点，满足居民要求。 2、依赖居民参与，共建和谐社区,第三章 住宅区环境

5、建设与管理,第二节 住宅区环境建设与规划 住宅区环境建设与规划，应在五个原则下进行： 住宅区规划与城市规划相统一 以人为本 合理与节约土地相结合 环境建设与环境保护相结合 经济适用与现代化高起点相结合 一、住宅区用地规划 （一）住宅区用地的组成和用地分类 住宅区用地的组成，根据用地的不同功能要求，包括如下几个方面： （1）住宅用地：指住宅建筑用地，包括住宅建筑基础（地基）用地，住宅日照 间距范围内用地，住宅出入通道、宅旁庭院、绿地用地等。 （2）公共服务设施用地：指为居民服务的各种公共设施建筑用地，包括公共建 筑和公用建筑基础用地，公共、公用建筑基础周边范围内用地，公共、公用建筑 通道、场地和

6、绿地用地等。,（3）道路用地：指住宅区内外各种交通道路铺设用地，小广场、停车场用地等。 （4）绿化用地：指住宅区内小公园、小块绿地、林荫道、休闲娱乐场所用地等。 （5）其他用地：包括不属于住宅区的各种用地，如市政配套设施建设用地，公交车始发站、停车场用地、市级道路用地等。 2、住宅区用地的分类： 四种类型： （1）一类居住用地：市政公用设施齐全、布局完整、环境良好，低层住宅 （2）二类居住用地：市政、布局、环境情况同上，但以多、中、高层住宅为主 （3）三类居住用地：市政公用设施比较齐全，布局不完整，环境一般 （4）四类居住用地：指以简易住宅为主的用地 （二）住宅区用地的选择： 住宅区用地的选择

7、是否合理，涉及到城市总体功能布局、城市居住环境质量、城 市经济发展和景观组织等各个方面。,第三章 住宅区环境建设与管理,第三章 住宅区环境建设与管理,1、考虑自然条件是否良好 地形上：平坦地块、平缓坡地 地质上：地质构造稳定、坚定的地块 地理上：避免选 择泥石流、洪水、强风必经地带 环境上：优美地区、接近水面的地区 2、考虑交通运输是否便利 3、考虑避免环境污染的危害 4、考虑用地规模是否合理 5、考虑尽量利用城市原有设施 6、考虑保护文物、古迹和自然景观 7、考虑兼顾城区建设其他用地的需要,第三章 住宅区环境建设与管理,（三）我国住宅用地指标的控制 住宅用地指标的控制包括以下方面： 1、住宅

8、用地与城市建设用地比重的控制 我国住宅用地与城市建设用地比重大小，受如下因素影响 （1）城市规模 （2）城市性质 （3）城市用地标准和居住密度 2、住宅用地人均指标的控制 一般控制在18-28平方米/人，原则上不少于16平方米/人 二、住宅区住宅建筑规划 （一）住宅的类型,第三章 住宅区环境建设与管理,按住宅层数划分，分为三种 （1）低层住宅：1-3层，有独用的院落，住户较少，密度较低、占地较多 （2）多层住宅：4-7层，住户较多，密度较高，用地少较经济 （3）高层住宅：7层以上，设置电梯，住户数量多，密度最高，用地更少、 更经济。 （二）合理选择住宅类型应考虑的因素 1、合理确定住宅类型（层

9、数） （1）低层住宅的确定 （2）多层住宅的确定 （3）高层住宅的确定,第三章 住宅区环境建设与管理,2、合理确定住宅标准 3、合理确定户型 4、合理确定户室朝向 5、合理确定户室面积 6、合理确定住宅外部造型和面貌 （三）住宅的规划布置 1、住宅群体的平面组合 （1）行列布置形式 （2）周边布置形式 （3）混合布置形式 （4）自由式布置形式,第三章 住宅区环境建设与管理,（5）住宅与公共建筑有机组合形式 （6）高、多层住宅混合布置形式 2、住宅群体的空间组合 住宅群体的空间组合，主要是从满足人们对住宅环境美观的要求进行规划布 置。 住宅群体的空间组合一般采用空间构图手段进行规划设计，其手段有

10、以下几 种： （1）利用对比关系 （2）合理利用比例和尺度关系 （3）合理布置外墙面色彩 （4）合理配置绿化带 （5）合理布置道路 （6）合理设置建筑小品,三、住宅区公共建筑规划布置 公共建筑规划是住宅区规划设计的重要组成部分，是方便群众 生活， 满足社区居民物质和精神生活需要的基本条件。 （一）住宅区公共建筑的类型 （1）居民经常使用的公共建筑 （2）居民必要的但不经常使用的公共建筑 （二）合理布置公共建筑应考虑的因素 （1）便 于居民使用 （2）适应居民生活习惯 （3）适应城市的经济条件和居民的生活水平 （4）要考虑合适的地理位置 （5）要考虑与周围的环境相协调,第三章 住宅区环境建设与管

11、理,第三章 住宅区环境建设与管理,（三）住宅区公共建筑的规划布置 1、商业、服务业建筑的规划布置 （1）沿街线状布置方式 （2）独立成段成片庥中布置方式 （3）沿街 和成片集中相结合的布置方式 2、中小学校的规划布置 3、托儿所、幼儿园的规划布置 4、自行车存放处、停车场的规划布置 5、其他公共建筑的规划布置 四、住宅区道路的规划布置 （一）住宅区道 路规划布置的基本要求： （1）要方便为居民生活服务相关的车辆通行,第三章 住宅区环境建设与管理,（2）道路走向应方便居民出行乘车需要 （3）郊区新建住宅区应规划布置公共交通道路 （4）要满足各种工程管理的铺设需要 （5）应结合地势、地形、建筑群体

12、一起合理规划布置 （6）住宅区车辆通行主干道 要采用人车分流 （7）要考虑经济性 （二）住宅区道路的布置方法 住宅区道路的布置要分清主次，按四级布置，即居住区道路、居住区主 路、居住区次路和小路。 五、住宅区绿地的规划布置 1、住宅区绿地的种类和绿化标准,第三章 住宅区环境建设与管理,2、住宅区绿地规划布置的基本要求 （1）绿地分布要合理，具有完整系统性 （2）植物选择要合理，具备多种功能 （3）布置方式要合理、规划、自然 （4）面积要合理、具有经济性 （5）要节约用地，充分利用自然条件 六、户外场地的规划布置 （一）居民休闲、娱乐活动场地 （1）成年人、老年人休闲健身活动场地 （2）儿童游乐

13、活动场地 （3）社区文化娱乐活动场地,（二）晒衣场地 （1）晒衣架布置要规范、美观、整齐 （2）晒衣架应离住宅近些，便 于居民在室内观察看管，以防衣物丢失和 被盗。 （3）要选择在阳光充分、防风、防尘，比较朝阳且避风的位置 （4）要选择远离绿地较远的位置 （三）垃圾贮运场地 （1）要方便居民使用。 （2）要与居民住宅保持一定距离 （3）要选择比较隐蔽的地方，以防有碍观瞻。 （4）贮运场地应进行砖石铺砌，能排水，便于垃圾收集车通行和清运。,（四）停车场地 为了保证机动车辆的停 车安全，住宅区规划应包括布置停车场。停车场可设置在地下，并能方便车辆进出，还可规划出道路、空地做地面停车场。 （五）小广

14、场 住宅区小广场是城市广场规划建设的重要组成部分，可结合城市广场建设和道路 建设一起布置。住宅区小广场有两种类型。 （1）供居民活动用的小广场，即供居民文化娱乐活动、游览休息的小广场。 （2）供延伸到住宅区公共交通车辆停靠和回车用的小广场。 七、住宅区环境小品的规划布置 （一）住宅区环境小品规划布置的基本要求 （1）整体性 （2）艺术性 （3）实用性 （4）趣味性,（二）住宅区环境小品规划布置的种类 （1）园林绿地装饰小品 （2）建筑小品 （3）游憩设施小品 （4）公用设施小品 （5）工程设施小品 第三节 住宅区的环境管理 一、入住后的住宅区环境管理的目标及主要内容 （1）配套设施的完善 （2

15、）软性环境的建设与管理 二、住宅区管理机构的建立 住宅区管理机构建设的主要内容：,1、健全业主委员会，强化其管理监督职能 2、加强牧业公司的专业化建设，引进竞争机制 （1）制订一个长远的发展规划，朝着多元化、规划化的方向发展。 （2）建立专业化的物业管理机构和专业管理队伍。 （3）加强员工的教育，提高物业服务人员的竞争意识和员工素质。 （4）加强基础管理工作。 3、明确小区各管理机构的关系，协调规范管理 （1）完全市场条件下的物业公司与业主委员会之间的关系。 （2）住宅区实行属地化管理。 （3）房产、城建、煤气、电信、电业、自来水、公安等行政管理部门，仍按各自的职责分工，对住宅区实行行政管理和行业管理，并对住宅区业主委员会和物业公司实行指导、检查和监督。,各种管理制度的建立 1、住户手册 2、物业管理规约 3、住宅区管理规定 4、住户行为的规范 5、业主委员会章程 6、物业公司职能制度的制订 7、物业公司岗位制度的制订（员工手册的制订）。,