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1、华中科技大学 硕士学位论文 区分所有建筑物共有部分法律问题分析 姓名：郑锦晶 申请学位级别：硕士 专业：经济法 指导教师：王鉴非 20070609 I 摘摘 要要 住宅问题系现代一切国家的重大社会经济问题之一。由于土地资源的有限性， 随着人口的增多，土地利用开始向立体化方向发展。然而，高层建筑往往由不同人 共同拥有，共有部分增多导致了权利人之间的关系复杂化。由于共有部分的权属不 清晰，实践中大多数的住宅纠纷往往因此而生。 本文是一篇结合物权法对区分所有建筑物共有部分及其相关问题在法律层 面上进行探讨的文章。文章主要由引言、区分所有建筑物共有部分的法律制度与理 论分析、共有部分的权利与使用，以及
2、共有部分相关实务问题分析等部分组成。 在讨论区分所有建筑物的共有部分之前，有必要先对区分所有建筑物的所有权 形式建筑物区分所有权作简要的概述。因此，本文的前言部分中，首先回顾了 建筑物区分所有权的发展脉络，以及“三元论”的观点。接下来在第一部分中，对区 分所有建筑物共用部分的界定进行探悉。此中对共有部分与专有部分的联系以及共 有部分的类型、法律性质与特征等进行简单的阐述。第二部分对区分所有建筑物所 有权人对共有部分享有的共有所有权与专用使用权进行阐述。在第三部分中分析了 区分所有建筑物共有部分各类使用人的权利义务与责任。最后一部分对车库、会所 以及费用分担等实务问题进行分析。 笔者诣在以下三个
3、方面有所创新： 其一、 对于共有部分范围的界定方式， 建议采用主客体结合界定法对我国区分所 有建筑物的共有部分进行更为清晰、明确、具体地界定，从而使产权更为明晰。立 法中还应对共有部分的法律性质作出明确规定。 其二、建议在法律层面上规定专用使用权。设定专用使用权的情况在实践中为 数不少，而我国物权法对其设定主体，客体及设定方式等均未涉及，是为立法上的 重要遗漏，有必要予以追加规定和补充。 其三、建议补充规定在车库权属约定不明时，推定为业主共有。此外，还要规 范车位租售行为，完善车位确权登记公示。根据现实情况对会所分两类情形进行具 体规定。共有部分费用分摊标准，除考虑专有部分的面积比例之外，还应
4、当考虑房 屋的状态、布局和业主实际居住时间与人数等。 关键词关键词：建筑物区分所有权; 共有部分; 权利 II Abstract Department of modern residential problem in all countries is a major socio-economic problem. Due to the limited land resources， as the increase in population， land use began to develop in the direction of three-dimensional. However， hi
5、gh-rise buildings are often different from the common people， a total of the right to increase the relationship between the complexes. With part of the ownership is not clear， in practice the majority of the domestic disputes often result hygiene. This is the distinction between one pair of all buil
6、dings and there were some issues related to the legal level to explore the article according to the property rights law. The article mainly by the introduction and the legal system and theoretical analysis of common parts of condominium buildings， a total of some of the rights and use of common part
7、s and there are some practical problems associated analysis components. In discussions prior to distinguish common parts of condominium buildings， it is necessary first of a brief overview. Thus， in the preamble of this， the first review of the development of condominium ownership， and the “triple”
8、point of view. Next， in the first part， distinguish all of the buildings shared part of the definition. Common parts of a total and exclusive part of the relationship ，and there are some types of legal nature and characteristics of simple exposition. The second part of the ownership of a total of so
9、me people enjoys the common ownership and exclusive right to use elaborate. In the third part of a distinction between all the buildings there are all kinds of people some of their rights and obligations and responsibilities. The last part，study of the garage， clubs and cost-sharing， and other pract
10、ical problems for analysis. I attempt in the following three aspects innovation： Firstly， for the definition of common part， the main author of the proposed law defines the object with its more clear， specifically defined， and as a result， more clarity of property rights. Legislation should also wer
11、e part of the legal nature of explicit provisions. Secondly， recommendations on the legal aspects of the exclusive use right. Set exclusive right to use the lot in practice， and property law in China is no requirement set subject， object and the way of setting. This is an important omission of legis
12、lation， it is III necessary to provide additional and supplementary. Thirdly， proposed supplement， in the garage ownership is unclear， presumed to be common to all owners. Moreover， it is necessary to standardize the rental of parking spaces； spaces do to improve the registration of publicity. The f
13、act is that the “clubs” ， there are two kinds of cases for specific provisions. There are some cost-sharing standards， in addition to exclusive part of the area ratio， consideration should also be given to the state of housing， layout and the owners live in with the actual number. Of course， the spe
14、cific needs of the professional development of uniform standards. Key Words：condominium ownership; common parts; right 独创性声明 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本人完全意识到，本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 日期： 年 月 日 学位论文版权使
15、用授权书 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。 本人授权华中科技大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。 保密 ，在_年解密后适用本授权书。 不保密。 （请在以上方框内打“” ） 学位论文作者签名： 指导教师签名： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 本论文属于 1 引引 言言 由于住宅商品化的推行和建筑物向多层与高空的发展，建筑物的主体呈多元化 趋势，建筑物在实际上被分割为许多人所
16、有。这使得原有的在一物一权观念下的按 照所有权主体多寡而进行分类的独有和共有的物权制度得以突破。从而形成了民法 中一项重要的民事权利：建筑物区分所有权。 建筑物区分所有权是现代民法中一项基本的不动产所有权形式，指“建筑物按 照单元划分出售后，在单元所有者之间形成的多产权的所有权关系” 。 1关于“建筑物 区分所有权”一词，在世界各国的表述不尽相同。在法国称“住宅分层所有权”(la proprit par tages)、德国称“住宅所有权” （Wohnung-seigentum） 、美国称“公寓所 有权” （ownership of apartment house）日本和我国台湾地区称“建筑物区分所有权” 或“区分所有权” ，在我国香港地区称为“建筑物” 2。 我国物权法第七十条规定： “业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部 分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 ”这条规定 实际上采用了目前学界对于建筑物区分所有权的通说“三元论说
