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1、0中央空调托管行业相关内容一、 关于托管内容：目前相关行业公司对于空调托管的内容主要分为三个方面，一是空调系统运行托管，二是空调系统及主机设备维养，三是节能降耗。在实施时三大项目通常全部委派给同一家空调托管公司，托管内容会根据委托方要求做出更改并签订托管合同，合同期限一般为两年（空调主机每两年维养一次）。具体托管内容如下：1、 空调系统运行托管： 、全天对主机房、末端设备及新风机组进行监控，保证各设备正常运转；a. 主机设备、新风机组及末端设备每天进行工况检查，对主机设备的报警指示、新风机组及末端运转不良等情况及时发现及时处理消除隐患。b. 对委托方上报的故障及问题作出及时响应，进行故障排查或
2、维修。 系统运行过程中，发生故障时的维修；a. 合同报价中只包含人工，不包含维修过程中所需零配件。b. 合同报价中既包含人工，同时包含维修过程中所需零配件。c. 合同报价中包含人工，但对于维修过程中所需零配件做出价格划分（200元以下托管方承担，200元以上委托方承担）。2、 空调系统及主机设备维养： 、空调系统例行维养；a 每年两次设备开关机（工况转换）保养调试；b 空调末端每年不低于两次的回风滤网检查、清洗消毒；c 地源、水源热泵作为热源时，定期检查水源井水质及含沙量（每月两次），并对井室各种管件和环境进行保养清洗，每天监控并记录水源水耗水量，如发现异常作出初步判断，及时联系成井方；d 空
3、调设备换热器及冷冻水系统水质定期检测，如发生堵塞或换热效果差时，需要对系统进行清洗，制定清洗方案提交给委托方；e 与空调相关的电气系统及控制柜每天巡视，发现故障及时排除；f 建立健全完善的系统、设备运行档案，保证空调系统最佳状态稳定运转； 、主机及设备、管道系统、冷却塔定期维养；a. 冷机设备维养（每两年一次）更换冷冻油、制冷剂干燥滤芯、油过滤器等；详细维养项方案见【附件1】；注：根据委托方要求，决定我方进行维养或设备厂家进行维养。b. 水系统管道清洗：空调水系统管道及空调末端表冷器每1-2年药剂清洗一次，同时对空调末端及新风机组过滤器进行清理；c. 风系统管道清理：采用管道机器人进行清扫。d
4、. 冷却塔维养：包括布水器清洗检修、电机检修、风扇检修、变速器、皮带、皮带轮检修调节、集水槽检修、补漏等；e. 新风机组维养：吊顶风机过滤网清洗，正常情况下要求每15天清洗一次，特殊情况（如严重沙尘天气之后）单独清洗一次；3、 节能降耗及合同能源托管： 、节能降耗：按照规模、特点、服务范围，制定运行管理方案及节能指标执行方案，并根据方案配备人员。 、能源合同：根据规模、特点、服务范围、使用条件等情况综合测算能源费用，以承包能源费的形式运行管理。4、 维修费用全包托管：所承包的系统中所有设备出现问题全部由我方负责维修，通过合理的运行维护降低设备故障率，属于高风险与高利益并存。二、 关于费用计取1
5、、 空调运行托管费用：根据实际情况按管理人员数进行计取，5万元每人每年；2、 空调主机、设备、空调末端等维修：按照人工+零配件形式计取，合同中约定配件购买方。3、 空调水系统清洗：计费通常为人工+药剂费用，是否另计根据合同内容确定。4、 空调风系统（风管道）清洗：随着市场竞争逐渐激烈，风管清洗价格随之走低，目前为30元每平米（展开风管）。管道机器人价格见清洗设备价格表5、 节能降耗：可以根据实际情况在签订合同时承诺节能百分比，并作出按节能比例提成的要求，节能不达标不收取任何费用。6、 能源管理：需要对委托方项目近几年能耗进行综合评估，计取平均值，然后以总承包形式对能源费用进行管理，赚取差价。【
6、附件1】1、维修保养的主要工作内容和要求包括：（1）设备的检查及故障的排除、零部件和易损零部件的更换，确保设备正常运行。（2）对设备进行定期的例行保养，确保设备运作良好。（3）每年对机组进行更换冷冻油、油过滤器及干燥过滤器一次，冷冻油、油过滤器、干燥过滤器等应使用设备指定达标配件。（4）随时向金亚光大厦提供建议并解答咨询，帮助金亚光大厦正确使用设备。（5）如金亚光大厦有紧急维修，开利承诺在接到甲方紧急报修通知后4小时内到达现场进行故障排除。（6）供冷季每月现场定期检查后，应向金亚光大厦工程人员签字确认的书面工作单，留一份在工程部备案。（7）每年秋季对机组进行一次免费停机保养，转移机组制冷剂至冷
7、凝器，机组整体断电，节约能源。（8）现场指导业主所属的操作人员、业主或其代理人正确的操作方法，并进行基本的操作培训，以使各机组保持在最佳运行状态。如用户需要，乙方可安排用户前往开利工厂（上海）进行系统培训，双方另行签订协议。2、维修保养的具体内容及工序：离心式冷水机组（1）供冷季定期检查工作1. 检查机组运行情况，记录分析运行工况。2. 检查机组的各设定点是否准确。3. 检查压缩机润滑油的油位及颜色。4. 检查供油油压，油压差，油温及油冷却膨胀阀工作情况，如有必要补充润滑油（用户提供）。5. 检查油泵工作情况及其与主机起、停时差。6. 检查机组是否有异常噪音及震动。7. 检查冷却水、冷冻水温度
8、CVC显示与实际进出水温度是否符合。8. 检查冷却水、冷冻水压力CVC显示与实际进出水压力是否符合。9. 检查蒸发温度、冷凝温度与对应的冷冻水和冷却水进出水温差情况。10. 检查机组的密闭性。11. 检查压缩机电机实际电流并与机组电力需求进行比较，是否正常。12. 检查导叶执行机构及扩压墙执行机构工作情况。13. 校正导叶及扩压墙的动作配合。14. 检查电机冷却及回油电磁阀的工作情况。15. 检查机组启动柜工作情况。16. 如有可能检查热气旁通机构的工作情况。17. 检查机组供电电压。18. 检查机组参数设定。19. 提供机组定期检查报告。（2）年度保养工作1. 使用泵出机构将制冷剂转移至冷凝
9、器。2. 排出压缩机润滑油油槽中的冷冻油。3. 更换油过滤器及其密封圈。4. 检查油系统回路和油冷却系统，更换回油过滤器和引射过滤器。5. 更换压缩机润滑油。6. 检查制冷剂冷却系统回路，更换制冷过滤器。7. 清洗冷凝器换热器铜管。8. 蒸发器系统压力泄漏试验。9. 蒸发器系统抽湿抽真空并进行真空测试。10. 平衡系统制冷剂压力。11. 测试压缩机电机，油泵电机绝缘情况。12. 检查导叶执行机构工作情况。13. 检查和清理启动柜、控制柜及动力盘。14. 通过CVC模块检查机组各控制点和设定点。15. 通过CVC模块检查机组对运行报警记录作出分析并作相应处理。16. 通过测量温度传感器的电压和电
10、阻确定其准确性。17. 检查并校正压力传感器的准确性。18. 进行自动控制测试：包括：a.电脑模块测试。b.各压力和温度传感器。c.油泵和水泵（如接入主机）自动控制。d.导叶/扩压墙启闭测试及校正。e.数字量输出测试。19. 清洁机组外表面及工作场所。20. 如情况许可，机组进行试运行。21. 提供机组年度保养报告。 3、维修保养的目的及建议：保养的目的在于事先预防故障维修的目的在于事后解决故障T1时间点：故障可能已经发生，但很难被发现T2时间点：故障经发展后可以通过日常的保养被发现T3时间点：由于故障而导致系统失效P-F时间段：称为预警干预时段，在此时段中日常的保养就可发现引起系统失效的故障，从而避免更大的停机损失所以定期地对设备进行维护保养则可以避免意外停机损失
