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1、泸州市物业管理条例（草案征求意见稿）第一章 总则第二章 业主、业主大会和业主委员会第一节 业主第二节 业主大会第三节 业主委员会第三章 物业服务第一节 物业服务企业第二节 物业服务合同与收费第四章物业的使用与维护第一节 物业区域的划分第二节 物业的配置及承接查验第三节 物业的维护保养第四节 物业的装饰装修第五章 监管职责第六章 激励与考核第七章法律责任第八章 附则第一章 总则第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业管理各方的合法权益，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例和四川省物业管理条例等法律、法规，结合泸州市实际，制定本条例。第二条 泸州市行政区域内的物业管理及其监督活动，适用本
2、条例。本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，按照物业服务合同约定,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条 市人民政府房地产行政主管部门（以下简称“市房地产主管部门”）负责本市物业管理的统一监督管理工作。县（区）人民政府房地产行政主管部门（以下简称“县（区）房地产主管部门”）负责辖区内物业管理的具体监督管理工作。第四条 县（区）人民政府是本行政区域物业管理工作的责任主体，应当切实加强对物业管理工作的领导，建立物业管理工作机构，落实人员编制和工作经费。第五条 推行绿色物业管理和智慧物业小区建设，探索街区制物业服
3、务模式。第二章 业主、业主大会和业主委员会第一节 业主第六条 依法登记取得房屋的所有权人为业主。因买卖、赠与、继承、诉讼、政府征收等法律关系已经合法取得房屋所有权，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理中享有业主权利，履行相应义务。第七条 业主在物业管理中享有以下权利：（一）提议召开首次业主大会会议； （二）推选业主代表，并享有被推选权；（三）对物业维护、使用等方案进行审议；（四）对业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，可向街道办事处（乡镇人民政府）申请调解，也可以申请人民法院予以撤销；（五）法律、法规规定的其他权利。第八条 业主在物业管理中应当履行以下义务：（一）向物业服务企业、
4、业主委员会提供联系地址、通讯方式；（二）在转让、出租房屋时，告知物业服务企业、业主委员会； （三）按时足额交纳物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用；（四）按照有关规定续筹物业维修资金，并对符合使用物业维修资金的条件进行确认；（五）法律、法规规定的其他义务。第九条 建立业主诚信机制。业主应当在合同约定或管理规约规定的期限内缴纳物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用（含续筹物业维修资金），逾期未缴纳的，业主委员会、物业服务企业应当书面催告，经催告30日后仍不缴纳的，应当在物业管理区域内显著位置公示，公示30日后仍不缴纳的，可以采取以下措施： （一）报街道办事处（乡镇人民政府）核实后，在新
5、闻媒体曝光，并移送不动产登记部门限制其办理不动产转让、抵押登记；（二）依法申请仲裁或提起诉讼，并由人民法院按个人信用信息管理有关规定录入其个人诚信档案；（三）违约业主是公职人员的，由街道办事处（乡镇人民政府）函告所在单位，取消其评优评先资格。第二节 业主大会第十条 一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内业主户数超过三百户，组织召开全体业主大会困难的，可以以幢、单元、楼层为单位推选业主代表参加业主大会。公职人员应当积极参加本物业管理区域的业主大会，所在单位收到街道办事处（乡镇人民政府）函告后，应当予以支持。第十一条 符合召开首次业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）接到建设单位或已
6、交付房屋百分之十以上的业主联名书面申请后15日内，应当组织成立首次业主大会筹备组。筹备组中业主代表条件应当符合本条例规定的业主委员会委员入选条件，并由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生，且不低于筹备组总人数的三分之二。第十二条 首次召开业主大会会议的筹备经费由建设单位按以下标准给予保障：（一）建筑总面积5万平方米以下（含5万平方米）2万元；（二）建筑总面积5万平方米至20万平方米以下（含20万平方米）3万元；（三）建筑总面积20万平方米以上5万元。建设单位应当在办理建设工程竣工验收备案之前缴存到街道办事处（乡镇人民政府）指定的银行账户。 第十三条 业主大会应当履行以下职责：（一）听取、
7、审查业主委员会工作报告并监督实施；（二）听取、审查业主委员会工作经费收支情况报告；（三）审定可用于公共收益的设施和场地以及经营所得收益使用方案；（四）改变、撤销业主委员会不适当的决定；（五）对业主、使用人违反管理规约的处理；（六）法律、法规规定的其他职责。第十四条 不具备成立业主大会或具备成立业主大会条件仍未成立业主大会的物业管理区域，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）可报请县（区）人民政府批准，由物业所在地社区居(村)民委员会履行业主委员会职责。社区居（村）民委员会在业主委员会选举产生后应当停止履行业主委员会职责，并在15日内与新一届业主委员会办理移交手续。第三节 业主委员会第十五条 业主
8、委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，每届任期3年或5年，由5人以上11人以下的单数委员组成。业主委员会委员人数由街道办事处（乡镇人民政府）根据物业管理区域面积大小确定。第十六条业主委员会委员应当为本物业管理区域的业主，并符合以下条件：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）本人、配偶以及直系亲属没有在本物业管理区域内的物业服务企业工作；（三）在本物业管理区域内没有违法建设行为；（四）按时足额交纳物业服务费用、其他应当共同分摊的费用（含续筹物业维修资金）；（五）没有不良信用记录；（六）法律、法规规定的其他条件。第十七条 本物业管理区域内的业主中有社区干部的，应当进入业主委员会，
9、可担任业主委员会主任。第十八条业主委员会不得有以下行为：（一）阻挠、抗拒业主大会行使职权； （二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或拒绝、拖延提供有关文件、资料； （三）违反业主大会议事规则或未经业主大会授权，擅自使用业主大会或业主委员会印章； （四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人； （五）未经业主大会授权签订物业服务合同； （六）擅自动用物业维修资金，侵占业主共有财产； （七）超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为； （八）法律、法规规定的其他禁止行为。第十九条 业主委员会任期届满90日前，社区居（村）民委员会应当在物业管理区域内进行公示，并书面报告街道办事
10、处（乡镇人民政府）。街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会，选举产生新一届业主委员会。第二十条 业主委员会应当自任期届满前15日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交社区居（村）民委员会保管。业主委员会不按时移交的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令其限期移交；拒不移交的，由街道办事处（乡镇人民政府）交由辖区公安派出所处理。社区居（村）民委员会在新一届业主委员会选举产生备案后15日内，将其保管的物品移交新一届业主委员会。第二十一条 业主委员会议事活动经费及业主委员会委员的交通、通讯和误工补贴等工作经费由全体业主共同承担，按每月每平
11、方米0.1元的标准缴纳。由物业服务企业在收取物业服务费时一并收取后按实划转给业主委员会，不足部分可以在物业公共经营收益中提取。业主委员会按照主任每月最高不超过1000元，委员每月最高不超过600元的标准给予工作补贴，由街道办事处（乡镇人民政府）根据各物业管理区域面积大小、经营收益情况等确定具体补贴标准，并在物业管理区域内向业主公示。业主委员会任期届满后，议事活动经费有结余的，应当转入物业维修资金。第二十二条 业主委员会应当建立规范的财务管理制度，并将财务收支情况每半年在物业管理区域内公示。街道办事处（乡镇人民政府）应当委托专业机构对每届业主委员会财务收支情况和离任的业主委员会主任的经济责任情况
12、进行审计，并将审计情况在物业管理区域内公示。专业机构审计费用在业主委员会议事活动经费中列支。第三章 物业服务第一节 物业服务企业第二十三条 物业服务企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质，并在资质许可的范围内从事物业服务活动。异地物业服务企业进入泸州市从事物业服务活动，应当向市房地产主管部门登记。鼓励物业服务企业加入市物业管理协会。市物业管理协会应当依法加强行业自律管理，规范行业服务行为，促进行业健康发展。第二十四条 物业服务企业应当根据资质等级按以下标准承接物业服务。（一）一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目；（二）二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目
13、和8万平方米以下的非住宅项目；（三）三级（含暂定三级）资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目。第二十五条 实行物业服务企业信用记分管理制度。县（区）房地产主管部门应当加强对物业服务企业的信用监管，并将物业服务企业信用情况及时报市房地产主管部门进行信用记分，并每年在媒体上公示一次。物业服务企业信用基础总分值为100分，按记分标准类别予以相应加分、减分。记分周期为24个月，每24个月滚动一次。物业服务企业记分低于80分的，不得参加物业管理示范项目考评，不得晋升资质等级，不予开具诚信证明材料；信用记分低于70分的，不得进入市场参与招投标活动；信用记分低于60分
14、的，应当报资质颁发行政主管部门依法对其资质降级或注销。第二节物业服务合同与收费第二十六条 住宅物业按服务需求的不同，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级。各服务等级由基本要求、房屋管理、公共设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。 服务等级标准以外的其他服务项目，由双方在物业服务合同中约定。服务等级标准作为签订物业服务合同，测算物业服务价格的指导依据。 第二十七条 物业服务企业按照资质等级或服务年限提供相应的等级服务。 持有一级物业管理资质证书或具有二年以上管理住宅小区经历的二级物业服务企业和具有五年以上管理住宅小区经历的三级物业服务企业可以提供一
15、级服务。 持有二级（含二级）以上物业管理资质证书或具有三年以上管理住宅小区经历的三级物业服务企业可以提供二级服务。 具有物业管理资质证书（含暂定三级）的物业服务企业可提供三级服务。 第二十八条 物业服务合同双方可以约定物业服务履约保证金。 物业服务履约保证金，是指由物业服务企业缴纳的，用以兑现其依法依约退出住宅项目并移交物业管理相关资料及设施设备承诺的保证金。 保证金标准按总建筑面积10万平方米（含10万平方米）以下1万元，10万平方米至20万平方米（含20万平方米）2万元，20万平方米以上3万元。 由物业服务企业在领取中标通知书后3日内缴存到街道办事处（乡镇人民政府）指定的银行专户。 第二十九条 物业服务收费实行市场调节价，按照物业服务企业提供的物业服务等级，综合考虑物业的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主的居住消费能力等因素，由合同双方协商确定。 物业服务实行最低收费标准制度。有电梯的物业服务费不低于每月每平方米1.0元；无电梯的物业服务费不低于每月每平方米0.6元。 保障性住房物业服
