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1、物业管理方案整体物业方案策划思路针对本物业园区的自然条件和客户的构成特点，按照相关物业管理规定和物业管理行业服务标准，准备对园区采取的总体管理思路为：(一)、安全管理安全管理是物业管理中最敏感、最重要、最为大家所关注的工作，必须做到万无一失。针对本园区的特点，采取全封闭式管理，即在人员管理上将进入园区的人员严格实施“来访登记”的方式进行控制；在交通、物品出入管理上，采取独有的“记忆+规范”法，对园区客户的车辆粘贴有本园区标志的准停卡，标准化管理，以确保车辆及物品出入安全；同时独有的“安全预案制”、“巡逻制”、“不均衡管理法”也将全面应用于园区，以确保园区在安全管理上的万无一失。1、管理内容：常
2、规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护公共园区秩序，防止和制止任何危及或影响物业、客户安全的行为。门岗的任务：1、礼仪服务；2、维护出入口的交通秩序；3、对外来车辆和人员进行验证、登记和凭证放行；4、制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入园区；5、夜间对外来人员进行询问和登记；6、未经管理处同意严禁携带危险物品进入园区；7、遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与客户核实，并作登记；一般物品要做到凭放行条放行。8、为客户提供便利服务。巡逻岗的任务：1、按规定路线巡视检查，不留死角。2、 巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；3、对园区内的嫌疑人员进行
3、检查防范；4、对园区安全、防火检查；5、装修户的安全检查；6、防范和协助公安部门处理各类治安案件；7、 防范和制止各类违反园区管理制度行为。保安车辆管理1、停车场车辆管理方案、安全防范管理方案(1）依法办事原则。(2）文明服务原则。(3）规范管理原则。(4) 时效性原则。2、车辆行驶、停放、安全防范管理（1)监督进入园区的车辆不超过5Km/h慢行、禁鸣喇叭，停放在指定的停车位置。（2）提醒司机关锁好车门、车窗、（3）巡检车辆情况，发现车门、车窗未关好，有漏油、漏水等现象应及时通知车主。（4）对园区路面的车辆实行统一停放管理。2、技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对园区内的治安情况实
4、施24小时监控，以确保安全。（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。（2）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。（二）、管理措施：1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格执行实施，以增强保安人员的工作责任心。2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；制定紧急事故处理方案，定期组织演习。3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当。4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。5、监控中心定期检修、保
5、养，确保监控设备完好。6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。（三）、园区公共事务管理与人性化服务 针对本园区的实际情况，准备在公共事务管理中全面推行标准化管理和人性化服务的管理模式，特别措施有：1、 “承诺制”这是最新引进的全国行业享有盛誉的人性化服务制度，通过承诺制的全面推行必将大大提高物业管理的服务水平。2、 设定园区管理处。采取一站式服务的方法，只需要客户打一个管理处服务电话，所有物业中的问题均可以在承诺的时间得到处理。3、 “时效制”所有管理处工作人员对客服服务工作均采取限时工作制，必须在对客户承诺的时间内完成。4、 “不均衡管理”所有员工的工作是按照客户设计的，均以满足客
6、户的需要为主要目的。时效工作制：我方对客户的服务工作一律实行时效工作制即承诺对客户有的服务工作，均在向客户公开承诺的时间内完成或有处理结果。公开服务制：所有的服务工作均向客户。管理处禁止员工向客户索要任何酬劳。首要责任制：任何员工在接到客户咨询、投诉、求助时均负责将客户的需要解决完毕方可获得认可。全天候服务：实行全天24小时服务。管理处设有24小时服务电话。不均衡管理：各项服务工作均会依照工作的轻重缓急和工作、生活规律进行统筹安排，通过优化后的工作编排使工作更加人性化，更加节省公司的每一分钱，更加符合专业化物业管理的要求。回访工作制：将依照标准作业规程开展的服务工作定期走访，调查；虚心接受建议
7、，批评。重大决策、措施均会在事先通报。安全预案制：将优先解决安全管理产生的问题，对治安重点、难点建立预案制度，确保安全工作万无一失。5、园区公共管理（1）园区各客户应按照规定地点放置垃圾桶。（2）园区任何客户不得占用公共通道，不得在走廊、过道堆放物品。（3）园区各客户必须按指定位置挂招牌，凡在公共场所乱贴广告、标语、乱竖指示牌等，责令限期拆除。（4）园区各客户不得随意动用及更换水、电等设施。（5）园区各客户不得随意动用消防器材及其他公共设备，违者视情节轻重，报相关部门处理。（6）园区客户装修，应严格遵守园区关于装修管理的一切规定。（四） 消防管理消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规
8、的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保住户的生命财产安全。我们的工作指导方针是：预防为主，宣传先行，防消结合。1、 严格按照有关消防法规要求，协助园区客户实施消防竣工验收和组织实施消防验收。2、 制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；制订消防事故处理应急预案，防患于未然，并由管理处与园区客户签订消防责任书。3、 建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每半年组织一次消防演习；4、 定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；5、 做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；6、 制止任何违反消防安全的行为；7、 积极开展防
9、火安全宣传教育，定期向客户传授消防知识；8、 发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警(五) 绿化保洁管理方案：绿化保洁直接关系到园区形象及客户工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。管理内容：1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。（1）根据气候，给花木适量浇水；（2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；（3）制定预防措施，防治病虫害；（4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草；（5）对园区内部公共场所进行绿化布置和养护；（6）做到园区周围绿地和花草植被养护完好。2、清洁卫生：通过日常保洁工作，使园区公共环境和公共部
10、位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。（1）公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味。（2）园区各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水。（3）园区道路每季清洗一次，保持无积水、无污渍。（4）每天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次。（5）垃圾日产日清，垃圾箱每天冲洗一次，做到无异味，无污渍，无积水，无杂物。（6）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次；（7）定期对下水道等排污管道清理一次；（8）告示牌、指示牌等每天保洁一次。（9）春夏秋季每周在害虫滋
11、生地用药灭虫一次（冬季每月一 次）。（10）化粪池的清理时间按使用情况来定，保证不外溢。（11）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。管理措施：1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作；2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；3、落实“三查” （绿化清洁工自查、管理员巡查、部门主管抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%；4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。（六）、招商、租凭管理1、充分利用本园区有利位置、周边环境及园区完善的配套设施，极力推广的品牌，通过园区内客户、媒体信息平台、专业中介等途径扩大园区的
12、招商影响力，增加客户源。2、结合园区实际情况及市场情况，推出各种招商优惠策略吸引客户，加强对客户的筛选，优先有知名度、有实力的企业进驻园区，降低物业租凭的风险。3、加强对客户档案资料的管理、合同审核及租凭人员的培训，规范对客户各项费用的收缴，让客户详细、清楚的了解各项费用支出，使客户及时准确的缴纳各种费用。4、加强入驻园区客户的沟通与互动，了解客户企业情况，做好跟踪服务管理工作，及时掌握客户企业动态，防止和杜绝逃租事件发生。5、做好市场调查研究，及时了解市场信息，做好市场信息汇总分析，掌握竞争伙伴的动态、策略，为公司的租凭业务决策提供依据，根据市场预测、租凭走势编制月、季、年租凭计划。开拓其他
13、各种多种经营业务，积极为公司“开源”6、听取、登记客户投诉及意见，分转相关部门跟进，协助善后工作，努力做好服务工作，努力提高企业和园区的知名度和美誉度。7、做好客户档案登记、整理、建立客户档案，分类管理工作，为物业下一步工作提供良好的客户信息，组建租凭信息库，包括位置、面积。8、加强专业知识学习，不断提高人员素质，制定租凭统一用语，规范租凭行为，制定租凭工作流程，按日、周、月、季、年向上级上报租凭情况。9、加强合同管理，做好租凭的各种资料的保管、使用、派发配合有关部门做好宣传工作。（七）园区文化1、为了营造健康活泼、个性鲜明、美好、和谐的园区文化氛围，创建高品位的人文环境，活跃园区气氛，增强客
14、户及园区内职员参与意识，使管理处工作得到客户、园区职员及社会各界的支持和理解，建立良好的社会关系，将在园区开展丰富多彩的园区文化活动。 2、 在日常管理服务期，开展诸如象棋比赛、书法、等益智活动；在园区显眼位置设置主题宣传栏，定期组织保安员及工作人员，及园区客户公共参与学习交流，让客户更加了解管理处、信任管理处、支持管理处的工作。（八）工程设备设施、维修、抢修管理工程部全方位地推行标准化管理，在本园区将全面推行一套成熟的标准作业规程，规范化管理，规范化服务。1、设备设施管理方案工程部主管对园区内进行实务性的管理，组织维修人员对本园区物业进行维修、改造及保养，监督、检查维修人员的日常工作，确保园
15、区物业管理的正常运转，具体职责如下：（1） 根据管理处的管理目标，制定园区内物业维修及保养得实施方案。（2） 必须具备工民建的有关知识，能编写工程预决算，懂得房屋结构特点以及使用要求。（3） 必须具备物业的有关管理知识，熟悉物业管理条例与管理处的有关规章制度。（4） 掌握园区内房屋分布情况、结构类型，地上及地下管道走向、分布和起止点。（5） 接受园区内保修或咨询时，态度要热情、和蔼，及时解答、解决疑难问题。（6） 组织维修员对园区内房屋本体及公共配套设施进行维修及保养，确保地下排污、雨水管道的畅通。（7） 经常巡视园区内及检查维修人员的工作情况，发现问题及时处理。（8） 定期对维修人员进行思想教育与维修技术的培训，提高维修人员的思想和技术素质。（9） 响应并参与管理处组织的公益活动，积极配合其他部门做好各项物业管理工作。2、设备安全运行管理方案（1） 所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，既要保证设备的安全运行，又要保证工作人员的安全。（2） 新上岗的机电维修人员必须要经过技术培训、考核，熟悉园区的设备情况后，才能上岗工作。（3） 设备房应该配置安
