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1、中心城商业销售模式探讨,中心城销售模式探讨框架,销售面积,人流动线图,情况分析,销售价格,销售方式,两种销售方式比较,新的销售模式,销售周期,项目简介: 位置:中心城位于中心区南中轴(南片区CBD中央)地铁会展中心站出口处。 由福华路、福华一路、中心四路、中心五路合围而成。项目北邻市民中心广场,南邻深国商购物中心,西邻香格里拉酒店,东邻大中华交易广场、金中环。 规模:项目总建筑面积140000平方米,建筑总层数为五层,项目现状:,三大主力店进驻:太平洋百货 家乐福华南地区规模最大、档次最高的旗舰店 华纳院线,福田中心区商业展望: 政府:奉行新重商主义 深圳地铁开通:地铁商业成为投资热潮 新中心
2、区商业成为新宠:写字楼及酒店人群成为新消费群体 商业面积飞速增长-人均拥有商业面积达到1.02平方米,中心城销售模式探讨框架,销售面积,人流动线图,情况分析,销售价格,销售方式,两种销售方式比较,新的销售模式,销售周期,铺位选择原则:,1、保持商场未来的完整性、持续性 2、保留升值潜力高的位置 3、高价值、少面积 4、便于划分街铺销售 5、考虑项目设施位置,写字楼人流,地铁人流,商业人流,其他人流,一 层销售面积位置(蓝色6000),项目销售面积确定,保留了项目的主形象面, 未来升值空间较大。,方式一,临街铺位便于销售,不影响整个中心城业态及规划。,项目销售面积确定,夹层销售面积( 蓝色760
3、0 ),销售面积比较集中,具有完整性,便于统一的规划经营,负一 层销售面积位置( 蓝色6400),保留地铁出口及大项目主力店的通道位置,能够保证项目日后的统一经营,同时保留升值空间较好的位置。,销售方式二,一 层销售面积位置(1000),夹层销售面积(10000),夹层全部出售隔断了项目的统一业态规划。 项目销售速度慢,资金回笼周期长,负一 层销售面积位置(蓝色9000),总结: 综上分析,我司建议第一种方式,即选择一层、夹层、负一层两万平米左右人流集中、又不影响整体销售的顺畅区域作为主要的销售面积。,中心城销售模式探讨框架,销售面积,人流动线图,情况分析,销售价格,销售方式,两种销售方式比较
4、,新的销售模式,销售周期,销售价格测算:-收益还原法,同类产品租金价格:,销售价格测算:-收益还原法,500 450 400 350 300 250,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10,租金收益平衡点,销售价格测算:-收益还原法,一层销售价格: 售价=400*12/8%=60000元/平米 夹层售价:250*12/8%= 37500元/平方米 负一层销售价格: 300*12/8%= 45000元/平方米,二、租金反推售价:,项目收益:,1、项目销售金额: 9.62亿元 2、按8投资回报返租,返租10年的总支出: 9.62*8%*10=7.7亿元 3、10年的租赁收益: 20000*350
5、*12*10=8.4亿 预计发展商收益:10.32亿左右,中心城销售模式探讨框架,销售面积,人流动线图,情况分析,销售价格,销售模式,两种销售方式比较,新的销售模式,销售周期,销售模式建议:,卖铺位,提供10年8%的返租回报:10年内客户无经营权,由发展商经营 。 例:,中港城,万鑫五洲风情mall,新销售模式建议,业主: 40年产权 30年经营权,发展商: 购房款项 10年经营租金收益,付出按揭,8%返租,担保公司,担保返租,监管基金,基金理财,部分房款,-0风险购铺,创造深圳中心区最高售价顶级铺王 方式:深港竞拍 位置:一层较好铺位,销售方式建议:,销售方式建议: 促成前期大宗成交和寻找有
6、影响力的买家 大宗买家: 1、用家 2、炒作明星 3、基金 4、团购,销售方式建议: 同时启动香港、内地市场 开创深圳投资新主流,香港销售优势: 1、认可地铁物业升值潜力 2、价格敏感度弱 3、促进项目海外招商 4、香港投资机会较少 香港销售推广途径: 电视媒体:亚洲电视曾sir话你知 讲座活动:专家谈投资、铺王购铺经验讲座等 其他:亚洲巡回销售推广,地铁广告,推介会新闻发布会,香港报纸,论坛活动,香港销售推广活动流程:,确定场地、时间、 规模、主题等,媒体铺垫,销售资料准备,联络媒体、 客户、嘉宾等,香港销售推广会现场组织、控制,新闻报导、报纸专访,组织购房团现场参观,准备阶段,执行阶段,会
7、后跟进,中心城销售模式探讨框架,销售面积,人流动线图,情况分析,销售价格,销售方式,两种销售方式比较,新的销售模式,销售周期,销售周期建议:,项目工程进度,预计05年8月封顶,项目销售争取在项目封顶同时取得(预)销售许可证后,进行销售,同时销售过程结合主力商家签约、进场等时间,采取一定的营销活动,促进项目的销售。 项目销售周期:2005年8月-2006年2月,通过信托,实现融资:开发商可通过发放信托卡的形式使投资者在项 目开始销售前,将一定数额的财产权委托给开发商,销售过程中可凭信 托卡获得较大优惠,信托卡可自由买卖,一定时间后由开发商回购并支付 高于银行存款利率作为其投资回报。 可行性:发展商品牌信心、项目优势、信托融资利润空间大,可以作为新 的投资渠道。 优点:此种方式可作为融资的渠道同时也避开了未获得预售许可证之前销 售的新的政策规定。 即可融资同时也可促进项目销售。 缺点:新兴融资模式,敢吃螃蟹的人不多。,新融资模式建议,谢谢观看,下面是讨论时间,