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1、深圳市银谷会苑物业管理有限公司SHENZHEN YINGUHUIYUAN PROPERTY MANAGEMENT CO，LTD编号：WI/BSG-05版本：A/0房屋管理手册编制： 日期：审核： 日期：批准： 日期：文件受控章声明：房屋管理手册未经许可，不得翻印。 责任部门：银谷别墅管理处YGHYPM 目 录 A/0 1/1 序号 编 号 标 题1 WI/BSG-05-001 名词与术语解释2 WI/BSG-05-002 房屋管理组织机构图3 WI/BSG-05-003 管理处土建工程职责 4 WI/BSG-05-004 管理处房屋管理规程5 WI/BSG-05-005 房屋土建维修运作程序6
2、 WI/BSG-05-006 公共设施安装/维修规程7 QR-001BSG-05 业主装修工程申请表 8 QR-002BSG-05 装修施工许可证9 QR-003BSG-05 装修工程登记表11 QR-004BSG-05 装修巡查表12 QR-005BSG-05 整改通知单13 QR-006BSG-05 保修及外委小修工程维修单 WI/BSG-05-001YGHYPM 名词及术语解释 A/0 1/11.土建维修指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。2.高级装修 业主或使用人为提高装修档次、或改变功能对房间进行的二次装饰、装修。3.土建小修工程
3、（日常养护） 凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。小修分零星养护和计划养护。4.土建中修工程 凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于一般损坏房屋。5.土建大修工程凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程称为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于严重损坏房屋。WI/BSG-05-002YGHYPM 房屋管理组织机构图 A/0
4、 1/1总经理发展商或其它供方管理处 合同管理 承建施工单位维修班现场监控 房屋日常养护及使用管理、装修管理。家居装修、管理用房，建筑物保洁工程缺陷整改。房屋中修、大修、翻修。W WI/BSG-05-003YGHYPM 管理处土建工程职责 A/0 1/11.0管理处土建工程职责1.1管理处在公司总经理领导下负责公司房屋本体维护的全面管理工作，并定期对房屋本体进行检查。1.2全面掌握所管辖的物业情况，每年对房屋本体维修进行统计、审查。 1.3负责组织制定房屋本体维修保养计划和方案，并定期组织检查，使计划得以落实。 1.4对小区的维修技工进行监督、指导，由管理处工程人员负责制定培训计划，并对管理处
5、维修技工进行业务培训及季度考核。 1.5协助公司跟进楼盘遗留问题的改造及大型维修项目，确保楼盘正常使用。 1.6负责组织技术文件和档案的接管，负责组织对公司接管的楼盘进行验收及其设施的完善工作。 1.7按时、按质、按量完成上级领导交办的其它工作。WI/BSG-05-004YGHYPM 管理处房屋管理规程 A/0 1/1制定计划，作好质量记录，现场监督，执行公司维修政策1.0贯彻公司的维修政策，执行公司有关标准，接受公司技术指导、服务，作好现场组织、领导工作。配合公司作好物业接管验收及水电过户工作。2.0作好房屋公共部分、公共设施的使用管理，减少损坏。3.0按时完成土建保养计划，报公司审批。按计
6、划作好实施、检查工作。对分包工程作好现场监督、检查工作。4.0作好工程材料、工具的管理工作，严守审批权限，降低采购成本。控制维修过程，降低维修成本。5.0与公司建立良好的信息沟通，将物业的即时状况向公司反馈，对重大突发性事件，应立即组织现场人员，防止事件扩大，并通知公司及相关供方抢修。6.0作好员工的培训工作，倡导“严格苛求、自觉奉献”的工作作风。WI/BSG-05-005YGHYPM 房屋土建维修运作程序 A/0 1/101.0标识管理1.1各类标识牌、板、图、围栏、屏风等（除道路交通标志）由综合部统一委托设计、制作。1.2小区道路交通标志由承包小区停车场道路交通设施工程的供方按国家有关标准
7、制作、安装。1.3小区入伙后，由管理处负责将小区引导牌、宣传牌、楼层牌、消防疏散图、办公室及设备房房间标牌、设备标牌等按公司有关标准安装到位。须填写的标牌，应用电脑打字后粘贴，禁止用手填写。1.4管理处办公室宜按公司统一形象进行装修。1.5土建施工维修作业时，可能对业主造成危险的，须用带有警示的围栏、屏风进行围护。1.6库存的材料、备件等应标识，有用件与报废件应分开放置，防止误用。2.0使用管理：2.1建筑、设施使用管理2.1.1管理处应根据本物业的自身特点，房屋公共部分、公共设施及室外道路、场地的管理办法，并向业主公布。装修期间加强对装修户的控制，由业主造成的损坏，应按价赔偿或修复。2.1.
8、2车场要加强巡视（监视），因驾驶、保养不当，造成交通设施损坏、道路场地的污染，应由业主负责处理。2.1.3屋面私家花园严禁乱搭建，该部分维护费用按法规由业主和管理处共同承担。2.1.4儿童乐园的设施应保证完好，应提醒业主不要让幼儿单独玩耍造成意外伤害。雨天，路滑的地面应设标识牌，防止业主意外滑倒。2.1.5外墙立面广告、屋面发射天线等小区资源应统一管理。3.0维修管理：3.1维修责任划分3.1.1新建房屋在保修期内 新建房屋，自每栋房屋竣工验收之日起，在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。竣工验收与业主进入的时间差，由建设单位负责。2000年1月30日国务院279号令发布的建设工程质
9、量管理条例规定建设工程的最低保修期限为：1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；WI/BSG-05-005YGHYPM 房屋土建维修运作程序 A/0 2/102、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。3.1.2保修期满后物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。业主承担物业内自用部
10、位和自用设备的修缮责任。3.1.3其他情况 凡属使用不当或人为造成房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予赔偿。3.2保修期内管理办法3.2.1保修期的计算应以法规及发展商与建筑施工单位、安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。保修期内，客服助理在保修及外委小修工程维修单填写维修内容，由施工单位负责各分项工程的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，竣工验收与接管验收的时间差，由发展商负责质量保修，保修期顺延。3.2.2保修期结束，保修单位结算保修金时，管理处须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报公司物业部审核盖章。保修单位不履行保修义务，管理处有权拒绝签字。 3.
11、3土建维修3.3.1计划1）每年初，客服助理按公司规定制定公共建筑设施维修计划，填写公共建筑设施保养计划，报管理处主任审阅，由公司核准并审批后实施。2）日常零星养护修理，主要通过客服助理每日巡查及巡楼保安员巡查、维修人员巡查、业主报告等渠道收集。客服助理在每日巡查时应注意所巡查范围内的公共设施状态。如发现设施损坏故障，须于当日填写公共设施维修单并交与维修人员，如须外委则填写保修及外委小修工程维修单。若递交公共设施维修单三日后，该问题仍未整改，则再次填写公共设施维修单，直接递交给管理处主任。3）新建、改建公共设施及管理用房由管理处提出需求，总经理审批。4）土建中修、大修计划由工程部制定，总经理审查确定方案。 WI/BSG-05-005YGHYPM 房屋土建维修运作程序 A/0 3/103.3.2实施管理处委托的供方维修人员须按国家标准、规范、物业公司有关要求，按制定计划的时间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。客服助理在公共建筑设施保养记录上填写维修养护内容。 零修项目，客服助理应及时在公共设施维修单或保修及外委小修工程维修单上填写维修内容，并委派人员修复处理，零修项目不得超过三天。不能及时修
