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1、房地产建筑业营改增纳税处理 与税收策划,大成方略纳税人俱乐部 陈萍生,财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号 ） 经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。现将营业税改征增值税试点实施办法、营业税改征增值税试点有关事项的规定、营业税改征增值税试点过渡政策的规定和跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定印发你们，请遵照执行。,2,大成方略纳税人俱乐部,本通知附件规定的内容，除另有规定执行时间外，自2016年5月1日起执
2、行。财政部国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知（财税2013106号）、财税2013121号、财税201443号、财税201450号和财税2015118号，除另有规定的条款外，相应废止。,3,大成方略纳税人俱乐部,关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告（第13号） 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法（第14号） 不动产进项税额分期抵扣暂行办法（第15号） 纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法（第16号） 纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法（第17号） 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂
3、行办法（第18号） 关于营改增委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告（第19号）,大成方略纳税人俱乐部,4,一、掌握增值税计算和税负比较方法 二、了解销项税和进项税的风险识别 三、认识增值税发票管理风险重要性 四、提高增值税会计核算与申报技能 五、熟悉增值税税负转嫁方法及操作 六、揭示营改增政策难点疑点和重点 七、明晰企业营改增过渡期应对工作 八、拓展本行业税收筹划方法和思路,5,课程收获,大成方略纳税人俱乐部,第一节 税率及税负测算 第二节 5月1日划分标准 第三节 老项目过渡政策 第四节 新业务计税方法 第五节 销项税额的计算,6,主要内容,第六节 进项税抵扣判断 第七节 增值税会计核
4、算 第八节 增值税纳税申报 第九节 增值税发票管理 第十节 营改增管理策划,大成方略纳税人俱乐部,7,第一节 税率及税负测算,增值税特征 1、对销售货物、提供加工修理修配劳务或者销售服务各个环节中新增的价值额征收。 2、核心是税款的抵扣制。 3、实行价外征收。日常会计核算中，其成本不包括增值税。 误读：税负高利润低；税负低利润高！,大成方略纳税人俱乐部,8,增值税税负简要分析,大成方略纳税人俱乐部,在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。,9,大成方略纳税人俱乐部,10,大成方略纳税人
5、俱乐部,11,如，收入100，按11%税率， 不含税收入=100（1+11%）=90.09 增值税=90.0911%=9.91,大成方略纳税人俱乐部,现行增值税税率及征收率,12,大成方略纳税人俱乐部,13,建筑业营改增税负测算一 据中国建筑(601668)2014年报，营业毛利率13%，营业净利率约为4%。 假设：工程收入为10000，营业成本8700，原材料占55%(其中：建筑材料45%、钢材40%、其他15%)，人工30%，机械使用费5%，其他费用10%。此外，期间费用600，营业税金300。,大成方略纳税人俱乐部,14,销项税额=100001.1111%=991 进项税额=870060
6、%1.1717%=758 75880%=606 (870+600)50%1.066%=83 增值税=991-689=302 税负率=30210000=3.02% 利润=9009-(9300-689)=398,大成方略纳税人俱乐部,15,财税20099号 一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照3%征收率计算缴纳增值税： 1、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。 2、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰(不含粘土实心砖、瓦) 3、自来水。 4、商品混凝土(仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土)。,大成方略纳税人俱乐部,16,税负测算之二 进项税额=870030%
7、1.1717%=379 870030%1.033% =76 (870+600)50%1.066%=83 379+76+83=538 增值税=991-538=453 税负率=45310000=4.53% 利润=9009-(9300-538)=247 利润减少=400-247=153,大成方略纳税人俱乐部,17,房地产业综合税负测算,据万科(000002)2014年报，营业毛利率30%，营业净利率约为15%。 假设：每平米售价为10000元，成本为7000元，费用为1000元，营业税金500 。成本费用分别按50%取得增值税专用发票。 不含税收入=100001.11=9009 销项税额=90091
8、1%=991,大成方略纳税人俱乐部,18,进项税额=（700050%1.1111%）+（100050%1.066%）=375 增值税=991-375=616 税负=61610000=6.16% 6169009 =6.84% 利润=9009-(8000-375)=1384 注：如土地成本能抵扣，按成本30%计算进项税：70001.1130%11%=208 误读：税负率测评按新口径！,大成方略纳税人俱乐部,财税201636号 经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值
9、税。,第二节 5月1日划分标准,19,大成方略纳税人俱乐部,5月1日：营业税与增值税划分,20,大成方略纳税人俱乐部,营业税纳税义务发生时间 1、收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。 2、取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 3、纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。,21,大成方略纳税人俱乐部,4、纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 5、将不动产或者土地使用权无
10、偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。 6、自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。,22,大成方略纳税人俱乐部,试点前发生的营业税业务 1、试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。,23,大成方略纳税人俱乐部,2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税
11、机关申请退还已缴纳的营业税。 3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。,24,大成方略纳税人俱乐部,购进增值税进项税额判断,25,问：企业在小规模纳税人的时候与一般纳税人签订合同，接受对方提供的应税服务，企业付款和取得发票，均为认定为一般纳税人以后，请问取得的增值税专用发票可以抵扣吗？ 答：财税2013106号规定：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目 因此，纳税人在小规模纳税人时接受的应税服务，取得了增值税专用发票，也不得抵扣进项税额。,大成方略纳税人俱乐部,增值税纳税义务发生时间 1
12、、采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售款凭据的当天； 2、采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天；,26,大成方略纳税人俱乐部,3、采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天； 4、采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天；,27,大成方略纳税人俱乐部,5、委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货款的当天
13、。未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天； 6、销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款的凭据的当天； 7、视同销售货物行为，为货物移送的当天。,28,大成方略纳税人俱乐部,建筑业 1、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。 建筑工程老项目，是指： （1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目； （2）未取得建筑工程施工许可证的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。,第三节 老项目过渡政策,29,大成方略纳税人俱乐部,2、试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法
14、的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。 分析：与原纳营业税比较？,30,大成方略纳税人俱乐部,房地产业 3、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。 分析：与原营业税比较？,31,大成方略纳税人俱乐部,4、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 分析：与原营业税比较？ 取得：包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取
15、得的不动产,32,大成方略纳税人俱乐部,举例：买入价100万元，卖出价120万元。 应纳增值税=200000（1+5%）5%=9523.81 开具发票价税合计120万元，其中： 销售价款=1200000 （1+5%）=1142857.14 增值税款=1142857.145%=57142.86 分析：购入方如何抵扣税款？,33,大成方略纳税人俱乐部,5、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 分析：与原营业税比较？,34,大成方略纳税人俱乐部,不动产租赁 6、一般纳税人出租其2016年4月3
16、0日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。 分析：与原营业税比较？自建不动产完工时间与开工日期有关吗？ 一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。,35,大成方略纳税人俱乐部,36,第四节 新业务计税方法,一般纳税人和小规模纳税人 增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。 应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。,大成方略纳税人俱乐部,国家税务总局令第22号 第十一条 纳税人自认定机关认定为一般纳税人的次月起（新开业纳税人自主管税务机关受理申请的当月起），按照增值税暂行条例第四条的规定计算应纳税额，并按照规定领购、使用增值税专用发票。,37,大成方略纳税人俱乐部,国家税务总局 关于调整增值税一般纳税人管理有关事项
