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1、杭州写字楼简况及钱江新城楼宇市场展望孙幼幼 朱鹏一、杭州市写字楼基本情况杭城写字楼市场的发展始于20世纪90年代初庆春路金融街的定位，那时出现了一批以中山花园、西子花园、东清大厦为代表的商住楼盘，并很快成为一些小型民营企业的办公场所。杭州写字楼市场从 2002 年开始，供应量超过 40 万平方米并稳步增长，但需求量一直维持在 30 万平方米左右，供求失衡，空置率一直较高。尤其是近年来开发商开发众多商住式办公楼，造成产品结构失衡，进一步加剧写字楼的空置率，而较高空置率压制了杭州写字楼租金价格，使杭州写字楼租金仅为上海、北京等地一半水平。 、杭州写字楼市场（含各类商住两用物业）总体供应分析 1）、
2、历年总体供给量估算 表1：杭州写字楼市场历年供给统计 年份2001年2002年2003年2004年2005年供给量(万平方米)30.940.856.863.675.91增幅41.60%32.04%39.22%11.97%19.36% 数据来源：杭州中原地产研究中心 单从写字楼供应量水平来看，杭州写字楼市场在 2002 年和 2003年的供给增幅是比较大的。而恰恰是这两年的大量建设和失衡供给，使得目前杭州写字楼市场空置率总体较高。历年总供给=30.9+40.8+56.8+63.6+75.91=260 万平方米；历年销售消化总量 150 万平方米（按中原地产研究中心提供的统计口径估算）。目前可销售
3、存量=历年总供给-历年销售消化存量=110 万平方米（包含开发企业自持和部分转住宅的物业） 以上估算反映目前杭州写字楼市场存量的绝对水平，可以看出目前巨大的存量对租金水平的提升构成了一定压力。 2)、未来杭州写字楼供给及分布情况 根据 2004 年-2005 年杭州市土地出让信息，可以清楚地看到杭州未来几年写字楼供应的空间分布将发生巨大的改变钱江新城和滨江区将成为供给的绝对主力。 表2：2004年杭州分区写字楼用地供应情况 区域全市钱江新城滨江区其他区写字楼用地供应块数241095写字楼用地供应面积(M2)633861202836247206183820占全市的比例(%)32%39%29%表3
4、：2005年杭州分区写字楼用地供应情况 区域全市钱江新城滨江区下城区其它写字楼用地供应块数147223写字楼用地供应(万M2)8605924216908605931841934424占全市的比例(%)49%10%37%4%数据来源：杭州市国土资源局 按照近两年写字楼土地市场的供给和写字楼建设周期来看，今后数年钱塘江两岸将成为写字楼供应的重头区域，杭州写字楼市场将逐步趋向区域集中化。 2、近期写字楼市场分区域吸纳率分析 1）、吸纳率分析说明 吸纳率是给定时间内物业被租售的百分比。由于各楼盘营销周期的差异，分析区域写字楼楼盘的市场吸纳率在统计时间上很难统一。这里以截止到2005年底来分析区域写字楼
5、市场的消化情况和吸纳程度。 2）、各区域吸纳率情况分析 图4：杭州写字楼市场分区域吸纳率统计 区域上城区下城区江干区拱墅区西湖区各区域市场可售量(平方米)136713216341224216787721597各区域吸纳率33.03%19.37%63.22%44.18%78.88%数据来源：戴德梁行杭州地产研究中心 下城区写字楼吸纳率仅为 19.7%，上城区为 33%，两区尚未消化的总量达到 35 万平方米。该区域吸纳情况不理想的主要原因是供应量偏大且办公环境劣势比较明显，导致需求增长跟不上供应的增加。 江干区和西湖区吸纳情况较好，达到了 60%以上的水平。特别是西湖区的黄龙商圈，许多楼盘基本上
6、销售率接近 100%。这表明该区域的办公楼市场定位准确，资源利用合理，今后该区域的写字楼市场仍有近一步的发展空间。3、总体销售价格情况概况 杭州写字楼市场 2005 年销售均价在 13100 元/平方米左右，相对于同一地段的住宅价格而言相对比较合理。 近年来杭州写字楼价格与住宅价格“商住倒挂”的现象有所改变，价格上涨比较明显，但较投资回报率来看写字楼价格整体仍有上涨空间。)、从价格分布来看，高端写字楼的比重和价格都有较大的上升趋势。图5：杭州写字楼市场价格分布情况 价格10000元/平方米以下10000-15000元/平方米15000元/平方米以上比重24%30%46%数据来源：杭州久源不动产
7、营销机构 2)、分区域销售价格情况及特征 杭州写字楼市场 2005 年各区域均价情况如下： 图6：杭州写字楼市场价格分布情况 区域上城区下城区江干区拱墅区西湖区元/平方米122781706279541124215301数据来源：杭州透明售房系统 )、分区域租金水平情况 分区域租金水平研究采用戴德梁行杭州公司的典型写字楼抽样数据。 表7：杭州写字楼市场分区域租金水平情况 区域典型样本楼盘数2004年末均价2005年末均价涨幅量武林152.652.53-4.53%庆春122.322.29-1.1%黄龙73.684.3919.29%湖滨72.793.1512.90%高新81.791.69-5.59%
8、城站61.821.978.24%均值2.422.617.85% 数据来源：戴德梁行杭州地产研究中心4、客户构成情况1）、总体客户构成2）、分区域客户构成情况A、城站区域写字楼客户构成情况B、黄龙区域客户构成情况C、庆春广场区域客户构成情况D、文三路区域客户构成情况E、庆春路区域客户构成情况F、武林门区域客户构成情况二、写字楼市场需求因素分析 作为建设中的杭州城市新中心和中央商务区，仅钱江新城核心区将建设650万平方米的各类建筑体，其中写字楼约占60%以上，相当于目前杭州市10年的写字楼开发量（静态量）。从2007年开始，钱江新城写字楼将集中放量，供应杭州市场。写字楼大规模集中建设，有利于产生集
9、聚效应，有利于钱江新城的快速形成，但也产生了一定的市场风险。如果市场对写字楼需求不旺，可能会产生大量空置，这不利于钱江新城的发展。通过对杭州写字楼需求群体、行业规模及布局、需求影响因素三方面的剖析，将有助于钱江新城写字楼未来的更好招商和功能培育。1、需求客户群体分析 杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群（包括个体工商企业），纯粹投资客户群体。 ）、各类群体需求特征及需求发展趋势 政府机关、事业单位客户群 该类群体主要是改善办公环境和适应城市发展格局变化的需求，带有显著的行政计划色彩，一般按照政府计划逐步释放。该
10、群体的主要需求将集中在钱江新城办公楼，且多为自建自用。 大型企业客户群 目前杭州写字楼市场该类客户群主要包括各类大型的金融企业，工商企业，信息企业、制造企业。这类客户群的办公场所主要集中在以庆春板块和武林板块为主的传统市中心商业区。 此类客户群体是未来杭州高档写字楼的重要消费群体，且具有较大的增长潜力。逐渐壮大的中小型企业、越来越多总部迁入杭州的浙江民营企业、外资企业跨国公司驻杭州分公司、快速发展壮大的高新企业等，都是这类客户群体需求扩大的基础。 未来这些客户群体的需求将以钱江新城 CBD 区域及黄龙商务区为主。 需求特征:对写字楼的地段、外观、楼宇硬件设施(车位、电梯、空调)以及物业管理水平
11、等要求较高，能承受的房价和租金水平较高，需求面积大，一般从几千平方米到几万平方米不等。其中跨国公司多通过专业代理机构办理写字楼租赁事宜。因跨国公司海外分支机构有使用专业代理机构服务的惯例，通常与一些外资房地产顾问公司有长期服务关系或战略合作关系。民营企业客户群 浙江省经济的发展过程也是大量民营企业成长的过程。它们创业之初资金实力有限，而且企业作风低调务实，因此在生产基地就近办公或在“宜居宜办公”的商住楼办公成为最好的选择。 但随着企业的逐渐成长，形象宣传和品牌塑造会促使这类客户群体产生到省会等更高层次城市发展及到高档写字楼办公需求。未来该类客户群体的需求将主要分布在钱江新城CBD 区域黄龙商务
12、区和传统市中心区域。需求特征：追求写字楼市中心的区位和实惠的楼价及租金，关注城市发展规划及写字楼的升值潜力,面积需求一般在半层至二层之间(约600-2000平方米)。 中小型自营企业客户群（包括个体工商企业） 这类客户群对于写字楼的外观、楼宇硬件设施(车位、电梯、空调)以及物业管理水平没有特别要求，他们更多关注的还是对于价格和营业方式的选择，一般选择市中心边缘地带或主要客源附近就近办公。合适的地段、便利的交通、便宜的租金是他们决定的基础。该客户群分布十分分散。投资性需求的客户群体 随着住宅投资价值的回落，写字楼相对较好的发展前景及较稳定的投资回报率（租金回报率高于住宅）将会吸引一定数量的纯粹投
13、资型客户群体。他们将成为未来杭州写字楼市场的“助燃剂”和“润滑剂”。该类客户群体的需求将主要分布在钱江新城CBD 区域、黄龙商务区为主和传统市中心区域。需求特征：总价低，面积小，出租市场好,升值潜力大。 当前杭州甲级写字楼的租金回报率高于 6%，杭州甲级写字楼具有较好的投资价值和回报率。 、行业规模及分布分析按照钱江新城CBD的规划设计，30余幢高档商务办公楼的拔地而起，不仅要求钱江新城形成CBD主要功能之一的金融商务办公功能，而且要求通过对浙江民营企业总部、跨国公司及金融机构驻中国分部的吸引，从而体现钱江新城CBD的总部经济。另外，钱江新城还要重点发展贸易、传媒、电信、信息服务和咨询等行业，
14、使钱江新城集行政办公、金融、贸易、信息、商业、服务等功能于一体，发挥着中央商务区所具有的综合服务、生产创新和要素集散等作用。1）国际的经验国外著名CBD中，较为成功的就包括东京、伦敦和纽约的CBD。表8为这三个城市CBD内外第三产业就业构成比较。表8 东京、伦敦、纽约CBD内外的第三产业就业构成比较城 市批发和零售金融保险和房地产商务服务业公共服务业东京（1980）CBD外49.137.751.040.7CBD内50.962.349.059.3伦敦（1981）CBD外69.620.980.2CBD内30.479.119.8纽约（1984）CBD外52.342.435.854.1CBD内47.757.664.245.9资料来源：表中数据根据Saskia Sassen 的The Global City一书的资料编制。从表8列举的3个世界城市的资料可以得到以下结论：3个世界城市中，CBD的面积虽只占城市总面积的极小部分，但其第三产业的集中度却很高。任何一个第三产业的门类在CBD的集中程度至少高于30%；在列举的4个第三产业门类中，传统商业（零售和批发）的CBD集中程度普遍较低，除东京出现CBD内外基本持平外（因有副中心），余者均为外高于内；金融行业（金融、保险、房地产）
