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1、投资性房地产公允价值计量相关问题研究摘 要近年来我国市场经济高速发展，投资性房地产已经成为我国上市公司普遍采取的一种投资手段。为使我国会计准则与国际会计准则接轨，我国在新会计准则中引入了公允价值计量方法，将投资性房地产作为一项资产单独列报。为了全面了解投资性房地产公允价值计量模式的应用状况和相关问题 ，本文进行了规范性研究，首先对投资性房地产计量模式的相关理论进行论述，分析公允价值计量模式的优势和基础；其次通过对企业应用公允价值计量对财务、纳税、利润和信息披露等方面的影响分析了我国投资性房地产公允价值计量的现状以及存在的问题；最后本文结合投资性房地产公允价值计量的优势和劣势，有针对性的提出加强
2、对利润操控行为的控制和与投资性房地产相关的税制改革等完善投资性房地产公允价值计量的措施。关键词：投资性房地产；公允价值计量；信息披露；企业会计准则 ABSTRACTWith the development of market economy in our country,the investment property has become an important investment method in listed companies.In order to maintain the international convergence of new accounting standards
3、,China has introduced the sound value this method of measurement,for the first time investment property is recognized as a separate asset.In order to having a comprehensive understanding of the application status and related issues about fair value measurement model of investment property,this paper
4、 has been kept the normative research.First of all,this paper illustrates the underlying concept of investment property valuation model,analyses the advantages and basics.Furthermore,this paper studies the implications of newly implemented fair value model on many aspects,such as accounting,financin
5、g and taxation,and so as to discusses the present situation and the existing problems of the investment fair value model. In the end,by combining the advantages,disadvantages,this paper put forward countermeasures such as strengthening the profit manipulation control,and the reform of tax system of
6、the investment property as to perfect the fair value measurement model of investment property. Key words：investment property;fair value measurement;information disclosure; accounting standards for business enterprise目 录1前言12相关理论概述12.1投资性房地产的定义、范围及其特征12.2公允价值及其计量模式的含义22.3投资性房地产公允价值计量的优势和基础23企业投资性房地产公
7、允价值计量的现状24投资性房地产公允价值计量的问题34.1投资性房地产公允价值的内容评判各异34.2可能会加重企业税收负担44.3可能会加剧企业利润波动幅度44.4投资性房地产公允价值信息披露不完全54.5投资性房地产公允价值计量监管不严65完善投资性房地产公允价值计量的措施65.1制定适合国情的公允价值计量准则65.2加强与投资性房地产公允价值相关的税制改革75.3加强对操控利润行为的控制75.4加强投资性房地产公允价值信息披露的监管85.5加快投资性房地产审计办法落实86结论8参考文献10致谢11附录121前言关于会计领域中的投资性房地产，我国颁发了新企业会计准则，目的是为更好地适应市场需
8、求并实现和加强与世界公认准则的连接。新准则不但将其进行独立确认，而且在后续计量模式中加入了公允价值。新计量模式下，会对企业的信息质量有所影响，企业投资性房地产的价值随公允价值的改变而变化，这就增加了企业财务报告中收益的非确定可能，有可能干扰报表使用者对企业财务状况的理解。因此，企业采用不同的计量模式进行后续计量产生的经济成果不同，对企业产生的财务影响也大不相同。本文进行的研究内容有利于企业及财务报告使用者了解公允价值的相关财务状况并提出企业改进决策，为企业管理层对计量模式提供明确的判断依据以期推进并规范公允计量模式在企业中的应用。2相关理论概述2.1投资性房地产的定义、范围及其特征投资性房地产
9、是企业为实现资本的增长或获得收入，或二者都有而持有的资产。实质上是一种让渡资产使用权的行为，经营形式以转让土地使用权、建筑物为主。获得的房地产出租收益即通过转让资产使用权实现的；另一种经营方式是持有并准备资本增加后让渡使用权，两种形式都是为了实现利润的增长。新企业会计准则表明该资产的核算内容，概括如下:表2投资性房地产分类表资产类型内容规定持有并准备增值后转让的土地使用权取得的并准备增值后转让的土地使用权。已出租的建筑物企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物,包括用于出租的自行建造或开发活动完成的建筑物。已出租的土地使用权企业通过出让或转让方式取得的，以经营租赁方式出租的土地使用权。房地产
10、能够单独计量和出售的、用于获得租金收入或资本增值的房地产。投资性房地产的三个主要特征为：一是投资性房地产是以盈利为目的的行为；二是在用途、状态、目的等方面不同于生产用房地产和销售用的房地产；三是有成本模式和公允价值模式不同的计量模式。企业持产该资产是为获得出租收益或资产增加或两种都是，具体特点表现为:金额数量大、会计周期长、流动与变现能力差、风险大和报酬率高，一般来讲，其产生的现金流不受企业持有的其他资产影响。2.2公允价值及其计量模式的含义公允价值定义的内涵包括公平交易、持续经营、完全市场、动态时态观和价格估计五个方面。公允价值计价是指资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资
11、产交换或债务清偿的金额计量。公允价值计量模式的含义在资产计价究竟是价值还是价格的问题上，价值计量与价格反映并不矛盾。从货币作为统一的计量尺度以来，资产计价就是价值计量，而价值计量的结果是价格。企业如果需获得可靠、可比的投资性房地产公允价值信息，需要：投资性房地产所在地有双方共同认可的、公平交易的市场环境；该房地产市场上的价格或相当市场价格和重要会计内容容易被企业获得，企业可对其的公允价值进行适当的预计。2.3投资性房地产公允价值计量的优势和基础通过分析近些年我国房地产的市场经济状况，其账面价值大都低于获得的市场价值，因此其历史成本不能真实的反映出资产的状况。公允价值计量不但可以有效提升财务信息
12、的可比性及关联性，又能有助于企业改善资本结构。历史成本模式反映该资产的实际成本，是一种静态的计量模式，提供的信息缺乏相关性。而公允计量模式是动态的，反映的价格是其当前市场上企业都承认的市场价值。因此，相对于历史计量而言，公允价值计量能充分表现出投资性房地产的价值现状和获利情况，公允模式披露的企业现金流量更加详尽容易理解。 公允价值计量模式还有利于企业改善其财务指标和资本结构，符合条件的情况下可选择公允价值模式，无需按期计提折旧与摊销，如果本会计年度公允价值变动不明显，企业会计年度的损益收入依旧会增加；如果房地产公允价值提高，则企业可以在较短的时间里完成资产的大规模增值，进一步影响或者优化企业的
13、资本结构，在很大程度上帮助企业完成接下来的筹资融资活动。公允价值的引入能够使企业资产的价值得到及时、准确的反映，使资产价值更贴近市场，反映市场变化的趋势并可及时确认企业投资资产实现的收益和损失，还可帮助企业管理层及时了解企业的资产状况和盈利能力，从而使企业管理者更清晰的掌握企业的动态，结合自身对未来的市场情况作出预计，有利于其作出更加理性、科学的判断和投资决策。公允价值的应用有利于管理的实施，企业管理者可以通过变更企业会计政策同时迎合利润管理的需要以实现企业引起市场关注、顺利上市等目标。采用公允价值计量模式，还可以帮助财务报表使用者充分了解企业运营状况，做出科学的投资决策。从整体的市场经济规模
14、前景来看，我国投资性房地产市场正向着更加透明科学健康的方向发展。3企业投资性房地产公允价值计量的现状现行准则下企业只有在符合以下条件：该资产身处的市场环境是有活跃的以保证企业可以随时获取其公允价值内容，这样企业可以运用公允价值对该资产核算处理。采用公允价值计量能够将房地产价格的提升转换为企业的会计利润，因此增加了公司的业绩。由此推断，企业应用公允模式进行该项资产计量的表现应该十分积极,以取得良好的企业盈利形象。在新的企业准则颁布后，各界普遍认为处于公允价值模式下持有该资产的企业势必很多。那些持有大量该项资产的企业尤其是可在交易所进行交易的企业受到社会公众的关注度颇高，但在实际情况中采用公允价值
15、模式进行计量的企业屈指可数。表3投资性房地产运用情况表年份20102011201220132014总计有投资性房地产的企业（家）833893974106012024962采用公允价值模式的企业（家）2729334247178百分比（%）3.24%3.25%3.38%3.96%3.91%3.58%可以看出，采用公允价值计量的企业逐渐增多,但总数不多比例较小。新准则实施以来，上市企业使用公允价值模式的积极性并不高，绝大多数企业仍旧是成本计量。为什么大多数公司依然采用成本模式对投资性房地产进行计量，这是由什么原因造成的，其中有哪些问题呢?4投资性房地产公允价值计量的问题4.1投资性房地产公允价值的内容评判各异会计信息质量的重要特征之一就是可靠性，新准则明确了企业采用公允价值模式的限制条件但并没有给出具体严格的规定例如设定范围、计价基础等内容。因此，取得具有较高质量的财务信息很不容易。在切实应用中，企业确定公允价值的方法也有很大的区别。在这些企业中，有聘请专业人员进行资产的估计和预算而出具相关报告来确定该资产公允价值的；有以第三方调查提供的报告为依据的；有比较同条件或相同条件下房地产交易数量金额的。尽管这几种方法都考虑到了市场因素，但受人为因素的影响无法避免,尤其
