工业地产概念解读(130p).ppt

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1、道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 工业地产概念完全解读工业地产概念完全解读 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 概念解读 工业地产概况 市场特征 相关政策扶持 开发风险及趋势 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 Ø工业地产之消费者 Ø主

2、要客户为公司、企业和个体经营者， 而不等同于住宅项目中的个人、老百姓 。 工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以 产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、工业厂 房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象， 集投资、开发、经营管一体的工业 物业总称。 Ø工业地产之功能涵盖 Ø行政管理、生产加工、形象展示、物流 配送、研活动、会 展活动、休闲活动、会晤功能、销售功 能等一切能产生经济效。 指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。 工业地产的定义 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠

3、社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 根据工业地产建筑体规模大小的差异，将其划分为两大类，即工业厂房和工业园区。 标准厂房 定制厂房 工业厂房 工业园区 综合工业园 科技园区 物流园区 专业园区 企业总部基地 工业地产 标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工 业用途物业。 n定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建 成后，一般出租给使用者5到10年时间。 n主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工 业产业园区。 n物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、 企业加速中心等。 n物流园主流行业，满足其使用要求的 工业园区。 n对设备及厂址有特殊要求的园区。 n总部基地AB

4、P以智能化、低密度、生态型的总部楼 群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业 总部聚集基地。 工业地产分类 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 标准工业厂房的兼容性好，适合成片开发，物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主 p 企业可以迅速投入生产，缩 减新建一个工厂的时间； p 长期租赁厂房实际上是一种 融资行为，可以节省初期的 投入，为企业带来放大数倍 的资本，利于企业的扩张； p 对于不是十分了解中国国情 的外资企业来说，租用标准 厂房也是一个过渡期，为以 后自建工厂做个过

5、渡，减少 经营风险； p 企业可以从标准工业厂房的 附加产品获益，如：园区的 优惠财政和税收政策、园区 的区域优势、园区的企业集 群效应。 联排 单层 叠加厂房 多层厂房 单层 工业厂房标准厂房 标准厂房的优势 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 此类在中国还处于探索实践阶段，以满足客户特定要求为多为跨国公司 Ø开发商提供一减少使用者在建设工厂中 的种种繁琐的手续，使用 者不必为一个项目组建专 门的基建队伍； Ø开发商实际上是提供了一 种财务手段，减少使用者 一

6、次性的投资； Ø有利于使用者锁定经营风 险，减少持有物业的风险 ，减少短期租赁风险； Ø提供使用者行业退出的机 会，减轻使用者资产负担 ； Ø量身定制物业解决方案可 以充分满足使用者业务需 求；使用者可以专注于拓 展其业务； Ø对于使用者而言是进行资 产负债表外的融资。 定制并出租厂房的好处 IBM亚太地区总部 p 国内案例数量较少； p 租金较高，使用率高； p 物业形式主要为单层、多 层； p 客户一般为跨国公司，且 多从事高科技制造业和物流 业。 定制厂房主要特点 德国飞煌世亚电子公司 苏州工业园 工业厂房定制厂房 道德是一定社会、一定阶级调节人与

7、人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式为各类工业物业的集合 多层停车场 货运 电梯 综合产业园 功能复合：如新加坡面向轻工业的园 区Techplace I，主要产业为电子、 精密加工、信息产业及研发等。 北京嘉捷科技园 北京经开科技园 科技园、孵化器 园区物业类别以科 技、信息为主，包括 研发中心、信息科技 单位、软件设计与开 发，信息科技等。 工业园区 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会

8、舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 工业园区物业形式一般为多层，租金较纯办公楼相对便宜，一般为混凝土结构，注 重绿化，外观形象科技化。 Ø 物流园 主流行业的工业园区，如新加坡 樟宜空港物流园区。 Ø 专业物流园 对设备及厂址有 特殊要求的园区 。如大亚湾石油 化工专业园区。 Ø总部基地 以智能化、低密度、生态型的总部楼群， 形成集办公、科研、中试、产业于一体的 企业总部聚集基地。可以为企业提供良好 的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、 全屏化优势为企业创建发展的高速通道， 以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围 效应”为企业铺设前瞻式空间路径。 工业园区 道

9、德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 工业地产是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、 投资回报期长及自身增值性的特点。 政策主导性强、专业性强政策主导性强、专业性强 Ø工业地产受地方政府、经济、 Ø产业发展、政策等影响很大； Ø工业地产和产业紧密联系，不同工 业地产必须满足不同产 Ø业发展需求及功能要求； 区域性强区域性强 Ø由于工业发展具有 Ø很强的聚集效应， Ø同区域具有不同的 

10、6;主导产业，区域市场对工业地产 需求一致性较强；致使工业地产 在同区域的功能差别很小。 投资大、投资大、投资回收期长投资回收期长 Ø工业地产项目规模大，前期投入 大；资金占用周期长，投资回收 期限大于住宅房地产与商业地产 ； 项目增值性项目增值性 Ø发展第三产业，实现二三产业 联动，拓展项目收入来源； Ø加强教育业、医疗卫生、文化 业、科技和体育等行业的发展 ；优化产业配置，打造产业群 ；都将促使项目价值提升 特点一 特点二 特点三 特点四 工业地产特点 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会

11、舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经 济建设稳健快速发展。 07年后 开发区名 义“圈地 ”土地集 中整顿阶 段 03年2月至03年底04年 05年至06年 整顿深 化，监 管力度 加强 短暂休 克疗法 持续整 顿，取 得阶段 性成果 政 策 效 果 巩固整顿成果 合理 规划 引导 发展 经济高 速发展 需要， 逐步放 行阶段 强化集约用地 积极盘活存量土地 鼓励产业结构优化升级 鼓励向“多功能综合性 产业区”发展 今后政策方向 土地 出让 金收 支管 理 逐步实 施工业 用地招 拍挂 经济发展曲线 粗放经营阶段：圈地

12、；整顿规范经营阶段：放行；管理集约使用阶段：综合；优化 工业地产发展历程 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 企业总部向一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移 Ø 北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国企业开始把 制造基地向二、三线城市转移 。 Ø 中国的国际贸易市场的核心竞争仍然是廉价的劳动力和土地 ，这也是制造 基地往二三线城市转移的一个重要原因 Ø 人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中 国工业

13、地产放到全球来看，价格低廉，十分诱人的，升值的空间巨大，再加 上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。 工业地产发展现状 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 概念解读 工业地产概况 市场特征 相关政策扶持 开发风险及趋势 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 特征一：工业投资持续增长；呈现工业地产开发热。 中国吸引投资能力增强，参与供给产业分工能力加强；企业总 部向

14、一线城市“迁徙”；制造基地向二、三线城市转移。 Ø中国参与国际产业分工能力加强，目前“世界制造工厂”的局面 还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的 工业土地价格和巨大的消费市场； Ø北京、上海等一线城市土地价格一直在攀升，因此国外一些跨国 企业开始把制造基地向二、三线城市转移，在这些二、三城市还 有其发展的巨大空间； Ø区域性招商引资力度普遍加大，各类开发区、工业园区和生产性 聚区层出不穷，直接拉动了工业房产的持续需求; Ø各地对工业房产投资开发给予政策、税收和土地供给价格等方 面诸多优惠，为工业房产的开发注入了催化剂。 工业地产市场特

15、征 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 特征二：工业土地存量不足，工业土地日益稀缺。 工业土地面积供应 缩减原因： Ø 国家宏观政策加强 对开发区和工业园 的调控力度，清理 整顿开发区，致使 大量开发区或工业 园区关闭； Ø 保留下来的开发区 也普遍存在用地空 间不足的问题，未 来的发展空间受限 。 经济快速发展， 市场需求量大 市场供应面积小 工业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足。 上海、重庆等地的工业园区同样面临无地的困境。上海市松江、青 浦、

16、嘉定等主要工业园区已基本无地可售，市场上对工业用地的争 夺到了激烈的程度，甚至出现了200家客户争夺100亩的土地的场 景。 工业地产市场特征 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 特征三：工业土地供求结构变化导致土地价格快速上涨。 n2000-2010年全国重点城市各类地价指数 Ø从2003年起，国家就开始清理工业园区，严控工业用地，各类违归工业园区 数量骤减。 Ø经过了2007年，工业地产依靠廉价土地进行市场运作的时代基本结束，2000- 2010年的十年间，

17、工业用地价格上升近50%。 工业地产市场特征 道德是一定社会、一定阶级调节人与人之间、个体与社会、个体与自然之间各种关系的行为规范的总和。这种规范是靠社会舆论、传统习惯、教育和内心信念来维持的。 特征四：工业地产概念不断延展，涵盖范围不断扩大。 工业地产的概念不断延展，由厂房科技园、物 流园、总部基地等文化产业园、工业设计创 业园等，不断地扩大其涵盖的范围。 简单的工厂用房 产业集群； 科技园、物流园、专业园区 、企业总部基地等 衍生产业集群： Ø 文化产业园；新闻会展中心 Ø 卡通动漫产业基地 Ø 汽车后市场产业基地 Ø 长三角国际技术蓝领基地 工业地产市场特征 2000年以前