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1、房地产企业所得税政策及管理练习题一、单项选择题1.某房地产企业委托一境外公司在境外销售其位于我国境内商品房一栋，成本费用为150万元（不含佣金），代销合同规定销售价为200万元，境外公司实际以240万元售出。房地产企业向境外公司支付的佣金、手续费等为40万元（能提供有效凭证）。该房地产企业的应纳税所得额为（ D ）。A.10万元 B.30万元 C.50万元 D.66万元正确答案D答案解析应纳税所得额24015024010%66（万元）。2.关于房地产开发经营业务企业所得税处理的说法，正确的是（ ）。A.已销开发产品的计税成本，按当期以实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认B.采取分期收款
2、方式销售开发产品的，付款方提前付款的，按合同约定付款日期确认收入实现C.企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用不超过委托销售收入15%的部分，准予据实扣除D.企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，可以在税前扣除合理费用正确答案A答案解析选项B不正确，采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现；选项C不正确，企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除；选项D不正确，企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未
3、超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。3.房地产开发企业采取视同买断方式委托销售开发产品的，如企业与购买方签订销售合同或协议，且销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按（ B ）确认收入的实现。国税发200931号A买断价格 B销售合同或协议中约定的价格C买断价格和销售合同或协议中约定的价格平均D企业和税务机关协商确定的价格4.房地产企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入（B）的部分，准予据实扣除。A5% B10% C15% D20%5.房地产企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过（C）又销售的，不得在税前扣除折旧费
4、用。A3个月 B6个月 C12个月 D18个月A6.房地产企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品（A）之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。A交付承租人使用 B签订租赁预约协议 C完工之日 D价款支付7.房地产企业视同销售行为确认收入方法之一按开发产品的成本利润率确定，开发产品的成本利润率不得低于（B）。A10% B15% C20% D25%8.房地产企业采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和（B）日确认收入的实现。A收款 B付款 C取得索取价款凭据 D已销开发产品清单9.房地产企业销售未完工开
5、发产品，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于（C）。A5% B10% C15% D20%10.房地产企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，（A）。A按照规定的预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额 B按照企业的实际利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴 C按照企业的实际利润计入利润总额预缴 D按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴11.以下关于房地产企业开
6、发房地产成本和费用扣除的规定中错误的有（C）。A因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本 B因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除 C提取的维修基金可以扣除 物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。D成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除12.关于房地产企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的通知适用于从事房地产开发经营业务的（A）。A居民纳税人 B非居民纳税人 C居民纳税人和非居民纳税人 D非居民纳税人和小型微利企业二、多项选择题1房地产开发企业在开发区内
7、建造的会所、物业管理场所等配套设施，下列情形中可以作为公共配套设施处理的有（ABC）。A无偿赠与地方政府 B无偿赠与公用事业单位C属于非营利性且产权属于全体业主 D产权归开发企业所有E未明确产权归属 【解析】国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号2009年3月6日）第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。（二）属于营利性的，或产权
8、归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。2.下列关于房地产企业所得税的表述，符合税收规定的有（ABD）A.委托境外机构销售开发产品的，支付境外的销售费用不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。B.企业开发产品转为自用的，可以在税前扣除折旧C.企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，不得作为资产损失处理D.房地产开发企业的计税成本对象应在开工前确定，并报主管税务机关备案3.关于房地产企业的下列说法，正确的是（ABCD）。A.委托境外机构销售开发产品的，支付境
9、外的销售费用不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除B.开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定C.企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用D.出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%4.房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率有（ABCD）。A.15% B.10% C.5% D.3%5.房地产开发企业计税成本对象的确定原则有（ABCD）。A.可否销售原则 B.分类归集原则 C.功能区分原则 D.定价差异原则6.房地产企业发生的（ABC
10、D）准予当期按规定扣除。A.期间费用 B.已销开发产品计税成本 C.营业税金及附加 D.土地增值税7.下列项目属于房地产企业开发产品计税成本支出内容的是（ABCD）。A.土地征用费及拆迁补偿费 B.前期工程费 C.建筑安装工程费 D.基础设施建设费8.企业房地产开发经营业务包括（ABCD）。A.土地的开发 B.建造、销售住宅 C.建造、销售商业用房 D.建造、销售其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品9.房地产开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时正确的表述是（BCD）。A.实际发生损失时不能扣除 B.向银行提供的保证金（担保金）不得从
11、销售收入中减除 C.向银行提供的保证金（担保金）不得作为费用在当期税前扣除 D.实际发生损失时可据实扣除10.房地产企业将开发产品用于（ABCD）等行为，应视同销售。A.捐赠 B.赞助 C.职工福利 D.奖励11.房地产企业视同销售行为确认收入（或利润）的方法和顺序为（ABC）。A.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定 B.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定 C.按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定 D.按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于20%，具体比例由主管税务机关确定12.房地产
12、企业除土地开发之外，其他开发产品符合下列（ABC）条件之一的，应视为已经完工。A.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 B.开发产品已开始投入使用。开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。C.开发产品已取得了初始产权证明 D.开发产品未投入使用13.房地产企业开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括（ABCD）。A.现金 B.现金等价物 C.其他经济利益 D.银行存款14.房地产开发企业土地征用费及拆迁补偿费，指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括（ABCD）。A.拆迁补偿支出 B.安
13、置及动迁支出 C.回迁房建造支出 D.农作物补偿费15.房地产企业共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法是（ABCD）。A.占地面积法 B.建筑面积法 C.直接成本法 D.预算造价法三、判断题1房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。（）2.房地产企业不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。（）3.房地产企业发生的期间费用、已销开发产
14、品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。（）4.房地产企业在结算计税成本时，其实际发生的支出未取得合法凭据的，一律不得计入计税成本。（）5.房地产企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、公用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。（）6.房地产企业将已计入销售收入的共用部位、公用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应予实际使用时扣除。（）移交7.房地产企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。（）8.房地产企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。（）9.房地产企业的土地成本一般按建筑面积法进行分配。（）占地面积10.房地产企业应向政府上缴但尚未上缴的报批报建费用，可按预算造价合理预提建造费用。（）四、简答题1.现行企业所得税政策对房地产企业销售开发产品确认收入的时限是如何规定的？答：根据国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第六条规定，企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实
