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1、 房地产中介机构浅析 摘要 随着房地产业的繁荣发展，房产中介机构活跃于房地产交易活动中，而且扮演着不可或缺的角色。但在现实生活中，房地产中介行业内部存在着不少问题，并可能制约着房地产中介组织的健康发展，制约着我国市场经济的繁荣发展。本文通过分析我国房地产中介机构存在的一些问题,并尝试针对这些问题提出了解决建议，以期盼我国的房地产行业和房地产中介行业发展更加欣欣向荣。 本文结构分为四部分：第一部分概括介绍房地产中介行业及房地产中介机构；第二部分分析我国房地产中介机构显存的问题；第三部分通过对美国、德国及台湾地区的房地产中介法律规制进行学习，寻找可借鉴经验；第四部分提出从国外的有益经验中得出的设想
2、。 关键词：房地产 房地产中介机构 法律规制Abstract With the flourishing of real estate industry , real estate interme-diary age-ncies play a irreplaceable role in the transaction of real estate industry . However ,in fact , there also emerged many problemswhich affecting the developm-ent of real estate intermediary age
3、ncies ,and restricting the economic develop-ment. In this thesis , the authorwill analyze the problems occurred to the real estate intermediary agencies , and try everything to take some suggestions to solve theseproblems . The author expects the real estate industry and the real estate intermediary
4、 industry are thriving . The thesis has five chapters.Chapter one describes the real estateindustry and the real estate intermediary agencies; chapter two analy-zes the problems in the intermediary agencies;chapter three searches for the useful experiments from the laws and the regulations of theAme
5、rican , the German and the Taiwan; chapter four formulates the suggestions . Key word : real estate real estate intermediary agencies laws and regulations 引言近几年来，随着社会经济的不断发展，我国的房地产市场也得到了高速发展。而城市化进程的加快使得城市建筑用地急剧减少，房屋的价格也一路攀升。虽然在国家相关政策的影响下，商品房的价格有所下降，但对于多数人而言买房仍是一件比较遥远的事情。为了尽早拥有自己的房屋，在城市中稳定下来，许多人将目光转向
6、了二手房市场，房地产中介机构也因此而生，并在房地产交易市场中发挥着越来越重要的作用。房地产中介机构在房地产市场交易中为交易当事人提供了便捷的信息平台，较好的促进了房地产交易的达成，加快了房地产的流通速度，有利于房地产资源的分配和利用。但是目前我国还处在摸索阶段，与国外一些发达国家以及我国台湾地区相比，我国的房地产中介服务还存在着很多问题，而这些问题也正制约着房地产中介机构的健康发展。 一、房地产中介概述 房地产中介行业是房地产业的重要组成部分，贯穿于房地产业经济运行的始终。狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售
7、的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。广义的房地产中介覆盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和方面，是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供多元化专业服务的经营活动。 吴翔华，房地产中介概论，化学工业出版社，2009年1月第一版，第102页我们一般按照城市房地产管理法的规定，对房地产中介作狭义的理解 赖旻辉，论规范我国房地产中介的经济法对策，暨南大学硕士学位论文，2008年，第2页。房地产中介机构是指房地产中介公司、企业等经营组织。 （一）房地产中介的特征房地产中介活动主要依托特定的中介组织机构、特有的中介行为方式以及专业化的中介工作人
8、员为房地产市场上的主体提供各种信息和咨询、评估、代理等专业服务，所以房地产中介具有服务性和有偿性、流动性和灵活性、兼具独立性和附属性的特点 李彦佳，房地产中介违规行为及其法律规制研究，中国政法大学硕士学位论文，2011年，第2页。1、房地产中介具有内容的服务性和有偿性。房地产中介是提供各类信息咨询、估价、代理服务的经营活动，这个行业的产品就是服务。在整个服务过程中，中介机构依靠自己的专业知识、技术、劳务等为房地产各部门提供中介代理和相关服务，并获取佣金作为报酬以保证其在经济上的独立和中介服务活动的开展。 2、房地产中介具有流动性与灵活性的特点。房地产中介机构在为客户提供服务时，就形成了中介人与
9、委托人的关系，这种关系不是长期的和固定的，而是就某一事项达成的一种契约关系，这种服务一旦完成，原有的契约关系也就解除，房地产中介机构可以与其他的委托人建立新的契约关系。所以房地产中介服务机构与服务对象之间没有固定的联系和关系，不受交易对象的限制，也不受交易主体的制约，从而使它具有极大的灵活性。3、房地产中介兼具独立性和附属性。房地产中介是独立的投资主体和经营实体，在房地产中介职能活动中，其运用自身知识、经验和技术，独立进行中介服务，完成委托任务，而不受交易主体、委托方或其他方面的干扰。 吴翔华，房地产中介概论，化学工业出版社，2009年1月第一版，第64页房地产中介的附属性在于其依附于房地产开
10、发和交易而产生、发展，离开房地产开发和交易，就无存在必要和可能。中介机构的独立性与业务的依附性并存。 兰鑫，我国房地产中介机构的法律制度研究，重庆大学硕士学位论文，2011年，第2页（二）房地产中介机构的职能 1. 咨询服务房地产咨询主要是应投资者、消费者和房地产经营者(土地、房产开发商、经营者)的要求, 就投资环境、市场信息(供求信息、客户资信等)、项目评估、质量鉴定、测量估价、购房手续、相关法律等提供咨询服务。凭借掌握的理论知识、信息和实践经验, 对房地产投资决策、风险规避、市场现状及其发展趋势预测等提出较为权威性和指导性的意见, 帮助房地产商尽快完成投资, 收回成本。2. 价格评估房地产
11、价格评估是对现有或拟投资开发的房地产产品价格进行评估的经济活动。一方面，由于房地产产品价格有着特殊的价格形态, 价格形成较复杂, 又具有异质牟利性的特点,不可能形成统一或批量的价格, 所以需要对每一宗房地产品个别估价。另一方面，房地产价格评估行为本身政策性强, 技术复杂, 需要专业和全面的评估机构来完成，且由权威机构出具的房地产评估价格, 具有市场价格尺度的作用, 可以作为房地产市场各类交易活动的基础和依据 何晓丽，完善我国房地产中介管理的法律思考，新学术2007年第2期，第96页。3. 经纪代理 房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。目前主
12、要业务是接受房地产开发商的委托，销售其开发的新商品房。房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务 刘薇，房地产经纪，化学工业出版社，2010年2月第一版，第42页。（3） 我国当前对房地产中介的法律规定 房地产中介机构是改革开放后的一种新兴的行业，起初并没有专门性的法律文件。直至1993年12月29日，中华人民共和国公司法的颁布，切实为房地产中介机构进行了定义。1994年7月5日通过的中华人民共和国城市房地产管理法中，明确规定了房地产中介机构成立条件。1996年1月8日开始实施的城市房地产中介服务管理规定，界定了房地产中介机构的主要
13、违规行为，规定由房地产管理部门会同有关部门对责任者给予具体的行政处罚。经过不断地发展，2011年4月1日起，由住建部、发改委、人社部联合出台的房地产经纪管理办法，作为我国第一个专门规范房地产中介行为的部门规章的实施，可以说在真正意义上利用法律制度对房地产中介机构进行了管理。2014年住建部发布关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知进一步补充了对房地产中介业的监管。与此同时，各个地方政府也相继出台了对房地产中介行业的管理办法行，比如北京市关于加强本市房地产经纪行为管理的通知，深圳市房屋中介管理规定等。这些法律文件对保证我国房地产行业尤其是二手房市场的稳定起着重要作用。 二、我国房地
14、产中介机构当前存在的问题 相较于国外已有百年发展历史的房地产中介,我国的房地产中介还属于新兴行业。由于房地产中介行业跨越式发展，而与之配套的法律法规、行业规范、市场管理经验建设相对不足和滞后，于是在房地产中介市场中便应运产生了诸多的问题，造成了房地产中介行业和房地产中介机构严重发育不良。为提出能够更好地发挥房地产中介机构职能，方便房地产交易达成的规制举措，研究房地产中介机构存在的问题十分必要。结合各种资料，我认为房地产中介机构当前存在的问题主要有以下：（一）房地产中介行业准入门槛过低房地产业升温后，在利益的驱使下,房地产中介机构迅速崛起。但是由于房地产中介机构市场准入和房地产中介人员市场准入门
15、滥低,缺乏严格的市场准入制度,使得房地产中介机构及从业人员的素质参差不齐,引发了业内秩序的混乱,这并不利于该行业的发展 赖旻晖，论规范我国房地产中介的经济法对策,暨南大学硕士学位论文,2008年，第10页。 从房地产中介机构市场准入方面看，房地产中介机构在进行登记时，应当按照公司法和城市房地产中介服务管理规定的要求满足法定的准入条件。但是，由于房地产各相关管理部门之间协调不够，实际情况与法律要求不符，许多房地产中介机构，未经房地产管理部门审查，就到工商行政管理部门注册登记，领取营业执照，从而造成房地产中介市场混乱。 李延荣，房地产管理法，中国人民大学出版社，2007 年 9 月第二版，第 220 页 除此之外，每年房地产经纪人考试合格者不多，有些人就借他人房地产经纪人从业资格证去注册成立中介机构，这就不符合政府设立房地产经纪人考试的初衷。 从房地产中介人员市场准入方面看，相关法律规定房地产中介从业人员必须经过国家的统一资格考试且取得执照方可执业。而现实中，职业资格认证并不严格，假造、借用执照的情形常有发生，导致大量低素质执业人员进入市场，使得国内许多中介从业人员缺乏必要的专业知识积累、职业道德操守差，实践经验又不
