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1、拆迁安置房买卖纠纷（一）明法天下2017-08-29 20:52最近江宁区大量拆迁安置房陆续发放不动产权证，比如天景山、殷巷新寓、太平花苑、横岭新寓、东虹花苑、潭桥小区等等。面对突如其来的不动产权证，买家本来应该开心才对，毕竟住了这么多年的房子，终于合法了。可是，当买家满心欢喜去找卖家过户的时候，却发现，卖家似乎另有所想。卖家，当初在卖拆迁安置房的时候，可能根本也没有想到会发证，面对突飞猛涨的房价，心中难免有失衡。这个时候就爆发了矛盾，买家要过户，卖家要收房或者加钱。看似无法调和的矛盾，该如何解决才能避免不伤和气有能把损失控制在最小范畴。问题一：什么是拆迁安置房，能买卖吗？答：所谓拆迁安置房是
2、指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受地方政府政策的约束，所以和一般的商品房交易有很大的不同。但如果拆迁安置房取得房权，并且没有规定限制对外出售，或者限制转让的期限已满，这样的拆迁安置房和一般的商品住宅没什么区别，这样的安置房可以买卖。问题二：什么是小产权房、经济适用房？答：小产权房是什么意思，通俗点的说就是，由国家发产权证的房屋即为大产权房，不是由国家发产权证的房屋即为小产权房。“小产权房”不是法律上的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。通常所谓的“小产权房”
3、，也称“乡产权房”，是指由 乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，即是一些村集体组织或者开发商打着新 农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“ 商品房”。中国实行二元制结构，即国有土地所有制和集体土地所有制。根据中华人民共和国土地管理法的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，它是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或
4、者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用住房的销售对象是指具有当地城镇常住户口(含符合当地安置条件的军队人员)的无房或住房未达标的中低收入家庭，其中优先出售给低收入家庭的无房或住房困难户。在南京经济适用住房管理办法有限制规定，南京经济适用住房购房人拥有有限产权。在购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。问题三：拆迁安置房买卖是否受法律保护？答：拆迁安置房买卖合同系买卖双方自愿订立且不违反法律规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。根据中华人民共和国合同法，依法成立的合同，自
5、成立时生效，对双方当事人具有法律约束力。问题四：拆迁安置房卖家拒绝过户，要求给予不菲的过户好处费，该怎么办？答：买卖合同是买卖双方协商一致形成的，如果不违背法律规定，那么约定的条款就是合法有效的。买家在支付了相应的对价后，一旦卖家具备了过户的条件，就应当按照合同约定履行过户手续。至于过户好处费，如果买卖双方协商一致那么给予适当的好处费也可取，如果费用过高，那么买家完全可以拒绝，从而通过法律程序来维护自己的合法权益。问题五：如何理解、适用“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的法律规定？答：城市房地产管理法第三十七条第六项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。对于违反这一规定而进行房
6、地产转让的合同效力问题，实践中掌握得并不一致。有的认为转让行为有效，其理由在于，这条规定是基于行政管理的目的而规定的，在理论上属于取缔规定，并不能否认转让合同的效力。有的认为转让行为无效，其理由在于，既然法律是这样规定的，就应该严格遵守。转让未依法登记领取权属证书的房地产，转让合同的效力不能一概认定为无效。根据合同法第五十一条的规定，这种转让行为属于无权处分，其效力也应当是待定的：如果出卖人以后办理了权属登记手续，即其以后取得了处分权，则转让行为的效力由待定状态转为有效状态；若出卖人以后无法取得处分权，则转让行为的效力才从待定状态转为无效状态。与会代表还认为，适用该规定时，具体可分三种情形处理
7、。第一，基于生效裁判而取得的场合，因这种取得方式是法定主义的取得方式，公开作出、宣布的生效裁判客观上已经起到了公示的作用。因此，自裁判生效之日起，取得人已经取得了房屋的所有权，虽未依法登记领取权属证书即将房屋又出售给他人的，无论是处分行为还是负担行为（买卖合同）的效力都不会受到影响，都应当是有效的。基于这种转让行为，虽然需要补办有关登记手续，但买受人对房屋所享有的权利已毋庸置疑。第二，因继承或建造而取得房屋，应进行物权公示，即依法登记领取权属证书，在此之前不能谓取得人已取得了所有权，故其将房屋又出卖于他人的，实为无权处分行为，买卖合同的效力应当是待定的，尚需根据以后的情况最终确定其是有效的还是
8、无效的。但有观点认为，这种情形与出卖他人之物不同，如果取得人提供充分证据其是事实上的权利人，可以认定转让合同有效，并判决出卖人必须先将房屋登记于自己名下，再过户登记于买受人名下。第三，经过审查，若出卖人能够依法登记领取权属证书但故意拖延办理的，可以认为出卖人嗣后（即买卖合同订立后）是能够取得处分权的，因此买卖合同的效力应当由待定状态转为有效，对出卖人的无效主张不予支持。问题六：关于不动产登记公信力制度的保护范围？答：不动产登记具有权利正确性推定的作用和社会公信力。不动产登记簿上登记的不动产权利状况推定为实际的权利状况，即使是登记的权利状况于实际的权利状况不一致，法律仍保护善意的第三人对登记簿所
9、公示的权利状况的信赖。善意的第三人可以取得相应的不动产的权利。但在买受人取得不动产权利之前，第三人主张对该房屋享有所有权，并主张该买卖合同无效，如果审查结果认为第三人确为真正的所有权人，如何保护买受人？该房屋买卖合同能否继续履行？一种意见认为，不动产物权公信原则是指任何人因为相信登记记载的权利而与权利人从事了移转该权利的交易，该项交易应当受到保护。从法律规定来看，房屋既然登记在出卖人的名下，那么他就有处分权，因此买卖合同是有效的；从价值导向来看，既然要保护交易安全，就应当继续履行合同。至于实际权利人，可通过向出卖人主张返还不当得利的方式得到救济。另一种意见认为，不动产登记的公信力制度要求在出卖
10、人与买受人之间已经完成了物权转移。也就是说，在出卖人与买受人之间尚未完成物权转移时，若经审查发现，原来出卖人并非真正的权利人，就无权处分该房屋，转让合同效力待定。既然真正的物权人主张权利，说明其对出卖人的处分行为持否认态度，是不追认的，该买卖合同为无效合同，因此也无继续履行的可能与必要。至于买受人的保护问题，可以通过追究出卖人的缔约过失责任、责令其赔偿买受人的信赖利益损失予以解决。问题七：关于“一房两卖”纠纷中确定房屋产权归属的原则。答：“一房两卖”的问题，只要不动产权利登记在出卖人名下，不论其出卖了几次，几个买卖合同都是有效的。若出卖人与后一买受人恶意串通，损害前一买受人利益的，则后一买卖合
11、同应当确认为无效合同，由前一买受人取得房屋的所有权；若出卖人的后一出卖行为具备撤销权行使条件的，则前一买受人也可以行使债权人的撤销权，以保全其得以向出卖人主张的房屋交付请求权。在数个买卖合同均有效的前提下，出卖人“一房两卖”甚至多卖的，若数个买受人均未办理产权过户登记手续，当其都要求实际履行合同、交付房屋时，如何处理？根据什么原则确定房屋产权的归属？一种意见认为，应当结合一定的事实因素或者一定的社会政策来判断：如果数个买受人中，已经有人占有了该房屋并进行了装修添附，那么可以决定由占有的买受人取得房屋的所有权。这是经济效益原则的体现。如果买受人都没有实际占有房屋的，那么应由第一个订立买卖合同的买
12、受人取得所有权。这是诚实信用原则的体现。另一种意见认为，到底由谁取得房屋的所有权，应当由出卖人决定，即由出卖人选择向谁交付。这是意思自由原则的要求与体现，而且出卖人作出的这一选择，是以其将向其他未被选择的买受人承担违约责任为代价的，因此，对出卖人的这一选择，没有理由不予尊重。这一原则，可以概括为出卖人自由选择交付原则。问题八：关于处理夫妻共有房屋买卖纠纷的价值取向答：夫妻如何行使财产权利，不仅关系到夫妻本人的利益，而且关系到与夫妻发生种种民事交往的第三人的利益。夫妻一方与他人订立买卖合同出卖共有房产，另一方却主张买卖合同无效，在保护夫妻另一方与交易相对人的合法权益之间，民事法官应当如何取舍？这
13、确是审判实践中一个难题。最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（一）第十七条第二项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。但适用该规定时，谁应当对该“理由”承担举证责任？对该“理由”的举证责任，应当由买受人来承担，因为该“理由”是构成其善意信赖的客观基础，而买受人既然应当对其善意的信赖承担举证责任，当然应当对其据以信赖的客观基础即该“理由”承担举证责任，只有如此才能证明其信赖是善意的，这样才可以获得保护。这一点与夫妻之间约定财产制对外效力的证明责任不同。司法解释对后者采取的是有利于保护第三人的做法，即夫或妻若想以夫妻之间关于财产的约定来对抗第三人，举证责任在夫妻一方，其必须能够证明该第三人明确、清楚地知道夫妻之间的约定，才可以对抗第三人。因此，在因夫妻一方出卖共有房屋而引发的纠纷中，要注意保护夫妻关系中另一方的合法权益，防止片面强调保护交易安全而忽视保护夫或妻对共同共有的房屋的权利，特别是如果夫妻只有一套住房，且为必需的生活资料，在认定房屋买卖合同的效力时，必须从严掌握。
