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1、“花都温泉花都温泉”项目开发经营计划书项目开发经营计划书 河南许昌永达地产开发有限公司河南许昌永达地产开发有限公司 二零零九年八月二零零九年八月 2 目目 录录 一、一、项目概况项目概况3 3 二、二、项目面临的开发机会与风险项目面临的开发机会与风险5 5 ( (一一) )项目面临的开发机会项目面临的开发机会5 5 ( (二二) )项目面临的开发风险项目面临的开发风险7 7 三、三、市场机会及风险管理市场机会及风险管理9 9 四、四、项目概念规划项目概念规划1111 ( (一一) )核心主题定位：核心主题定位：1111 ( (二二) )建成目标定位：建成目标定位：1111 ( (三三) )指导
2、思想与开发理念指导思想与开发理念1111 ( (四四) )规划设计基本思路：规划设计基本思路：1212 ( (五五) )规划布局建议规划布局建议1212 五、五、产品建议产品建议1717 ( (一一) )产品目标市场定位产品目标市场定位1717 ( (二二) )产品形态定位产品形态定位1717 ( (三三) )产品开发面积配比产品开发面积配比1919 ( (四四) )产品面积配比产品面积配比1919 六、六、项目成功开发经营的保障体系项目成功开发经营的保障体系2222 ( (一一) )资源体系资源体系2222 ( (二二) )产品配套体系产品配套体系2222 ( (三三) )服务体系服务体系2
3、222 ( (四四) )资金保障体系资金保障体系2323 ( (五五) )营销体系营销体系2323 七、七、项目开发经营计划项目开发经营计划2424 ( (一一) )项目规划指标项目规划指标2424 ( (二二) )项目开发时间计划项目开发时间计划2424 ( (三三) )项目开发区域计划安排项目开发区域计划安排2424 ( (四四) )项目产品开发计划项目产品开发计划2626 ( (五五) )项目产品销售计划项目产品销售计划2727 ( (六六) )项目销售回款计划项目销售回款计划2828 ( (七七) )项目产品销售价格发展计划项目产品销售价格发展计划2929 ( (八八) )项目开发资金
4、投入及回收计划项目开发资金投入及回收计划2929 ( (九九) )项目投资收益计划项目投资收益计划3030 项目开发经营计划书 第 3 页 共 33 页 “花都温泉花都温泉”项目开发经营计划书项目开发经营计划书 一、一、 项目项目概况概况 ( (一一) )项目基础条件项目基础条件 1.1. 项目状况项目状况 花都温泉项目位于许昌市鄢陵陈化店镇，地处 311 国道，座落于享 有中州“天然氧吧”和“中原之肺”之称的 58 万亩花卉栽培园区内。 距鄢陵县城约 10 公里，许昌市区约 20 公里，距郑州新郑国际机场 约 65 公里。 项目总占地 1036 亩，呈南北走向长条形地块，东西走向约 800
5、米， 南北走向约 1100 米。整体规划为集温泉疗养、酒店、会议、保健养 生、休闲娱乐为一体的综合型旅游度假项目。 项目一期开发规模。占地约 300 亩，建成营业区域 100 余亩，建成 面积约 6 万平米，于 2006 年开始营业，营业状况良好。 项目后期工程（待建区）总占地约 900 亩，分别位于花都温泉建成 区域西部、北部。地块平整，目前现状用于种植各种花卉及苗木。 4 2.2. 资源条件资源条件 社会经济：社会经济：许昌市区建成区面积 45.8 平方公里，市区人口 48 万人。 2008 年全市生产总值 1062.0 亿元，人均生产总值 24706 元。鄢陵全 县生产总值预计完成 13
6、2 亿元，同比增长 12.6%，人均生产总值 20934 元。 自然资源：自然资源：陈化店地下水质优味纯，富含多种人体所必需的矿物质。 以水泡茶，茶醇香溢，具有保健功效，享有“中原第一茶”之美誉。 陈化店花卉种植久远，是鄢陵三大花卉主产乡镇之一，面积大、品 种优、科技含量高。 旅游环境：旅游环境：生态旅游是鄢陵县优先发展产业，目前旅游业已形成以 花都温泉度假区为龙头，以花卉博览园、许由故地游、茶文化一条 街、花乡农家乐为重点，许由玫瑰园、桧柏艺术园为补充的发展框 架。 花木资源：花木资源：鄢陵有“蜡梅冠天下 ” “中国花木之乡 ”， “中国 花木第一县” “中原第一茶 ” 花木资源优质。拥有
7、58 万亩“平 原林海” ，主要以花卉、优质花木栽培为主，花木品种 1000 多个， 全镇花木覆盖率为 70%以上，被称为中州“天然氧吧” “中原之肺” 。 气候条件：气候条件：属暖温带季风型气候，夏季炎热雨集中，秋季晴和日照 长。年平均日照时数 2413h；年平均降水量 706.1mm，69 月份降雨 量占年降水量的 64.8%；历年平均无霜期 215 天。是中原地区少有的 宜人气候之地。 政策资源：政策资源：旅游立省省委省政府关于实施旅游立省战略 加快旅游 产业发展的意见 ，省旅游局实施“旅游立省”战略 做大做强我 省旅游产业未来三年行动纲要 郑许一体化：郑许一体化：“郑许一体化”是未来许
8、昌的发展方向，高速公路扩 建和高速铁路许昌站的建设，收费站的取消。鄢陵在不远的将来真 正成为郑州的南花园，这将为鄢陵旅游休闲地产的开发提供巨大的 商机与市场。 “宜居花城宜居花城”：许昌从提高全市旅游综合竞争力的角度出发，正在 突破观光旅游的初级阶段，全力打造休闲、宜居城市，并向国际化 项目开发经营计划书 第 5 页 共 33 页 发展。建设以“花木温泉旅游区”为带动的“宜居花城” 。 二、二、 项目面临的开发机会与风险项目面临的开发机会与风险 ( (一一) )项目面临的开发机会项目面临的开发机会 1.1. 宏观经济良性发展营造的市场投资机会宏观经济良性发展营造的市场投资机会 20092009
9、 年年 1 12 2 季度，国内整体经济发展景气指数走高。在国内投资、季度，国内整体经济发展景气指数走高。在国内投资、 内需消费的强势带动下，营造了中国经济良性发展的大势环境。内需消费的强势带动下，营造了中国经济良性发展的大势环境。 （上半年，在 GDP 增长的三大需求中，最终消费拉动 GDP 增长 3.8 个百分点； 资本形成拉动 GDP 增长 6.2 个百分点；净出口下拉 GDP 增长负 2.9 个百分点， 投资是拉动经济增长的主要力量。2009 年上半年国内生产总值 139862 亿元， 按可比价格计算，同比增长 7.1%，比一季度加快 1.0 个百分点。分季度看， 一季度增长 6.1%
10、，二季度增长 7.9%。 全社会固定资产投资 91321 亿元，同比 增长 33.5%，城镇居民家庭人均总收入 9667 元。其中，人均可支配收入 8856 元，同比增长 9.8%。资料来源：国家统计局） 在全球经济有待复苏的背景下，中国经济的强势发展，人民币升值 预期指数提高，国际、国内投资热潮涌动。 2.2. 旅游度假时代发展趋势下的产业发展机会旅游度假时代发展趋势下的产业发展机会 根据发达国家国民生活消费模式：当一个国家人均根据发达国家国民生活消费模式：当一个国家人均 GDPGDP 超过超过 10001000 美美 金，国民生活消费步入旅游观光时代，当人均金，国民生活消费步入旅游观光时代
11、，当人均 GDPGDP 超过超过 20002000 美金，美金， 步入休闲度假时代；超过步入休闲度假时代；超过 30003000 美金，步入旅游度假井喷时代。而郑美金，步入旅游度假井喷时代。而郑 州、许昌、鄢陵人均州、许昌、鄢陵人均 GDPGDP 均超过均超过 20002000 美金，区域旅游、度假、养生、美金，区域旅游、度假、养生、 休闲的消费基础夯实，旅游度假地产开发的经济条件基本成型。休闲的消费基础夯实，旅游度假地产开发的经济条件基本成型。 （2008 年郑州市生产总值将突破 3000 亿元大关，同比增长 12.5%左右，人均 生产总值达 40000 元。2008 年许昌市生产总值 10
12、62.0 亿元，人均生产总值 24706 元。2008 年鄢陵县生产总值预计完成 132 亿元，人均生产总值 21639 元。 资料来源：08 年郑州市政府工作报告） 中国经济结构转型期内，地产、股市投资比重大，投资面窄，投资中国经济结构转型期内，地产、股市投资比重大，投资面窄，投资 渠道单一，能有效抑制资产通胀及资产保值方式，地产投资成为热渠道单一，能有效抑制资产通胀及资产保值方式，地产投资成为热 门首先，而旅游度假地产的投资预期更为市场看重。门首先，而旅游度假地产的投资预期更为市场看重。 （以三亚旅游度假地产市场为例，08 年整体市场仍呈良性发展势头。2008 年三 6 亚市房地产开发投资
13、 76.2 亿元，同比增长 48.3%；各类商品房交易面积 109.7 万平方米，增长 17.6%，商品房房销售价格同比上涨 10.4%。资料来源：三亚 市 08 年政府工作报告） （以成都华侨城旅游地产为例，08 年，在成都整体市场趋于惨淡经营背景下， 成都华侨城纯水岸一期创造了成都楼市的销售奇迹，364 套房源当天即告售 罄，开盘均价 7800 元，销售面积 6.6 万平米，成交额达 5.1 亿。资料来源： 成都房地产报道。 ） 3.3. 区域发展的政策机会区域发展的政策机会 以郑州为主导，许昌、鄢陵等周边区县为经济辐射带的经济发展布 局，郑许一体化区域发展规划及政策导向性的倾斜将带动许昌
14、、 鄢陵等片区的经济发展，加重区域发展的投资力度。在郑州为核心 的“光晕效应”下，形成区域经济产业发展的投资热潮。 4.4. 区域及项目有效资源利用的发展机会区域及项目有效资源利用的发展机会 项目所处区域经济产业的可持续性发展模式，高自然率、高绿化覆 盖率的不可复制性，温泉疗养资源的稀缺性，形成项目以“旅游、 休闲、度假、养生”为开发理念的先天资源条件和发展机会。 5.5. 区域房地产产业强势发展的市场机会区域房地产产业强势发展的市场机会 20092009 年上半年，郑州房地产市场呈现年上半年，郑州房地产市场呈现“量升价涨量升价涨”发展局面，将带发展局面，将带 动许昌、鄢陵等区县房地产发展景气
15、指数、商品房销售价格指数的动许昌、鄢陵等区县房地产发展景气指数、商品房销售价格指数的 上涨预期，刺激区域房地产开发投资快速增长。形成房地产开发投上涨预期，刺激区域房地产开发投资快速增长。形成房地产开发投 资良势运行的基础平台。资良势运行的基础平台。 （2009 年上半年郑州商品房销售面积大幅攀升，半年内销售商品房 48688 万 平方米，同比增长 594，环比增长 295。上半年商品房销售均价为 4749 元平方米，同比上涨 64，环比上涨 6.3。其中商品住宅销售均价为 4457 元平方米，同比上涨 125，环比上涨 108。资料来源:郑州市房管局 统计资料） （16 月份，许昌市区商品住房
16、销售 2931 套，面积 34.94 万平方米，成交金 项目开发经营计划书 第 7 页 共 33 页 额 81370.8 万元。与 2008 年 1-6 月份相比，套数增加 1463 户，增幅 99.66 %，面积增加 15.07 万平方米，增幅 75.84%，金额增加 40319.08 元，增幅 98.2%。 2009 年上半年，许昌市区商品房价格继续保持稳中小幅上升的趋势，综合平均 价格为 2740 元/，与 2008 年底相比增幅为 2.24%，与第一季度相比增幅为 0.74%。资料来源：许昌房地产网） 许昌、鄢陵经济发展快速，城市化进程加快，但宜居、旅游度假、 休闲养生的产品配套缺失。旅游度假地产的产品开发与经济快速发 展及城市化进程步调不一，市场有效供给与有效需求脱节。集宜居 性、旅游度假性、休闲养生性的市场供给断档，形成本项目开发的 市场发展契机。 许昌市、鄢陵县房地产发展时间短、起步晚，产品设计及社区居住 品质落后，中高端产品消费观念模糊等
