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1、中信_苏州青剑湖项目营销推广报告苏州青剑湖项目营销推广报告苏州麦点麦田联合机构经营计划要求项目资料背景项目土地属性及产品价值分析目标客户分析竞争分析项目核心价值和推广主题项目LOGO及VI表现营销目标推售节奏销售组织客户策略销售服务模式推广策略阶段推广主题和广告表现销售现场包装（售楼处、样板展示区、样板房)营销费用*项目资料背景*坐拥双湖，三面环湖，高绿化率，绝佳的生态环境资源价值*资源价值青剑湖阳澄湖发现阳澄湖之美，湖域面积、生态感是金鸡湖、独墅湖所不能及*板块内高绿化覆盖率，整体生态环境远在金鸡湖、独墅湖之上资源价值*围绕青剑湖，唯亭北部中心规划建筑一个五万人低密度组团现代化的湖滨新城一心
2、：规划面积43公顷的唯亭北部新行政中心区域，将形成园区北部的行政和商务中心；二片：葑亭路沿线以动迁社区为主的10万人组团居住片和青剑湖环湖地区的5万人组团居住片；三圈：青剑湖环湖商业圈、阳澄湖沿线商业圈和312国道沿线商业带等三大商业核心圈；四区：总面积达16平方公里的唯亭东部、西部、北部工业区和CSSD中新科技城等四大工业区。 集城市中心、生态旅游、商务休闲于一体板块配套*板块价值当前：至湖东CBD 8分钟至湖西中心 15分钟至古城中心 25分钟 沪宁城际、京沪高铁后：至上海 20分钟至北京 4小时跨城快速交通体系，未来发展潜力无限*八大品牌商入主，共创板块高端居住价值，颠覆“经济住区”板块
3、价值*未来板块究竟有多大的发展空间参照金鸡湖 独墅湖板块价值*板块价值板块发展背景房地产发展历程参照功能定位城市延伸度（交通）品牌入驻初期中期后期后续发展支撑因素金鸡湖板块城市中心城市核心众多知名品牌约27000年-2005年半岛华府、中茵皇冠以前，金鸡湖没有真正的豪宅，别墅均价约8000元/2005-2009苏州城市顶级豪宅区别墅均价从8000元到3.5-6万元;公寓均价从1.6万到3万2010之后最后的金鸡湖千万豪宅1.新鸿基项目2.沿金鸡湖大道双湖板块千万豪宅区带动独墅湖板块城市中心（金鸡湖）延伸带，城市生态商贸区交通便捷，城市连接度强众多知名品牌2004-2007普通经济公寓公寓均价5
4、300-8500元/2007至今湖景豪宅（星岛仁恒、星屿仁恒）别墅从15000到2.5-5.5万元公寓从8500到2.2万元/1.沿金鸡湖大道双湖板块千万豪宅区带动青剑湖板块城市副中心1.交通便捷，城市连接度强2.跨城交通枢纽众多知名品牌2006至今园区经济型公寓、别墅区公寓均价从4300到9000别墅从1.1万到2.5万/1.市政支撑，区域的逐步成熟，副中心成型2.阳澄湖旅游度假区市政工程3.众品牌的高端产品*金鸡湖独墅湖青剑湖10年（2000-2010）别墅：8000元到3.5-6万元公寓：6000元到3万别墅：1.5万元到2.5-5.5万元公寓：5300元到2.2万元6年（2004-20
5、10）从“经济房”到“品质居所”我们还在路上2010年之后平均涨幅550%年均涨幅55%平均涨幅241%年均涨幅40.16%板块价值*尽管本案所属青剑湖板块的城市功能定位不如金鸡湖那么举足轻重，每个板块发展也都有着自身的特色，金鸡湖或者独墅湖都不能完全作为我们的参照模板，但是我们看到，独墅湖的房地产发展速度快于金鸡湖，现在独墅湖的价格也已经呈超越金鸡湖之势，这主要源于：市场时机在苏州房地产快速发展的2008-2009年，独墅湖正是鼎盛期，而金鸡湖已是尾声2.品牌作用品牌很多时候代表的是产品力和市场影响力，从御湖熙岸与星岛仁恒，再到中海独墅岛的赶超，以及双湖区九龙仓、绿地等千万豪宅的聚集，独墅湖
6、的市场声音已经盖过金鸡湖3.生态资源的私享度“金鸡湖更城市，独墅湖更生态、更亲湖、更私享”，这就是星岛仁恒、独墅岛的一线临湖产品能卖高价，赶超御湖熙岸、水巷邻里花园的关键原因。所以地段对于房价的影响是可以超越的，绝不会成为区域房地产发展的绊脚石板块价值*随着园区核心区域土地供应量的日益稀少，园区居住区逐步向青剑湖方向发展，青剑湖板块，跃入园区居住的重要板图。阳澄湖，是以旅游为主的重要资源，自然景观在园区首屈一指，但因地段较远，公寓客户会较为抗拒。阳澄湖在人们的传统映像中比较偏远，交通和配套相对匮乏。青剑湖板块配套日益成熟，区域成熟认可度相对阳澄湖更高。目前各大地产品牌楼盘争相进驻，尤其以山水别
7、墅产品最为集中。结论：双湖板块，其势已成，急需大型项目炒热区域，塑造价值。板块总结*地址：唯亭镇星澄路西、唯澄路北占地面积：18.5万容积率：0.6，1.0-1.2外部环境：紧邻阳澄湖及湖岸公园，东南约1公里为青剑湖，邻近区域商业配套。紧邻阳澄湖：项目紧邻阳澄湖，北侧及西侧均有湖岸公园，可轻松饱揽湖景。近临青剑湖：青剑湖板块配套逐步齐全，本案轻松直抵完善生活。拥双湖揽繁华：项目坐拥青剑湖与阳澄湖，更近享青剑湖未来繁华配套便捷生活。关键点地段*基础信息地段：星澄路西、唯澄路北占地面积：18.5万容积率：0.6，1.0-1.2青剑湖板块，阳澄湖核心，自然景观阔达之地产品根本属性*资源及属性东、西临
8、阳澄湖，远观青剑湖湖景/低密/生态/大盘*景观及规划景观规划：以楼间节点建筑组团绿化空间，缺乏大型内部景观特色。内无大型景观节点：从产品规划上看，本案内部没有建筑大型景观节点，缺乏产品自身的主导特色景观。重在强调外围湖景资源：在内部景观配套稍弱之下，着重强调外部环境优势，以树立其主要宣导形象，形成明确市场认识。关键点*景观及规划车行路线全地下停车，人、车分流；地面无污染，且丰富的绿化景观*建筑风格托斯卡纳风情度假社区*1总体经济技术指标：总占地面积：185001.3容积率：0.93总建筑面积：265494产品类型：独栋别墅、联排别墅、 高层洋房总户数：985户开发分期：二期 一期：2#、4#地
9、块 二期：1#、3#地块 类独栋别墅联排别墅高层公寓1#2#3#4#产品规划*产品规划类独栋，总面积41275，占住宅面积比24.4%户型面积套数总面积配比255611540037%285601710041%32527877521%联排，总面积39680，占住宅面积比23.4%220-23017939680100%公寓，总面积88129，占住宅面积比52.2%95两房105950010.8%130三房2242895432.8%1453+1房2834103546.5%1804+1房4686409.8%*建筑设计大家风范别墅开阔空间，地上层高3.3m，地下层高3.6m下沉庭院，全明地下室人性化关怀
10、，每户配2-3车位公寓一梯/2梯2户，私密层层玄关缓冲，私密/气派观景大阳台大开间双车位2梯2户观景阳台玄关*无处不在的生态、度假、尊贵总结*具有相当的知名度，大开发商地位毋庸置疑。中信太湖城项目拥景拥势，但在宣传推广中尚缺乏对品牌的深入宣导，中信品牌特色未能在苏州得以充分体现。中信地产及其背后的实力尚未得到全面而充分的宣传，市场对其没有足够认知。结论：中信品牌，有实力缺宣传，亟待大项目促进其全面转型提升。*TOWS1.板块丰富的双湖资源及绝佳的生态绿化环境；2.城市副中心核心地段；3.中信知名品牌；4.项目无处不在的高产品力，及2F独栋产品的高度稀缺1.北排公寓临京沪高铁，有一定噪音影响2.
11、中信品牌在苏州尚未建立起品牌的高端性、及大众的影响力3.板块目前市场认知不高，同时区域发展、配套、居住氛围欠缺1.众知名名牌入驻，为板块向高端市场过渡提供了极好的契机2.板块未来的具备极高升值潜力3.园区的“水资源”已经在高端市场建立了绝对的领导影响力，为本案发挥资源价值建立利好契机1.宏观调控风险2.从园区到板块的高强度供应竞争*项目土地属性四个维度：1、交通2、生活配套3、资源与文脉4、区域地产品牌形象一、交通维度衡量土地属性首先，本案直达5公里直达园区坐标星湖街、城区坐标北环枢纽。其次，便捷快速路排布，足以满足别墅客层的交通需求，同时又与路网保持适当距离，免受噪音干扰；地铁、城市公交系统
12、，满足园区白领、本案小面积公寓客层交通需求；高铁、城际轻轨临近，满足上海及其他外区客户的往来便捷。结论：交通快速便捷程度足以支撑城市属性。 与上海、南京的关系，提升了板块的居住、商务及投资价值，将成为苏州全新的 交通中轴。 交通维度土地属性两公里范围内，享受唯亭镇、青剑湖商业中心配套；项目对面规划有园区级别学校，享受师资轮换制度；社区内规划有大型幼儿园；临近的邻里中心在本案交房期也将交付使用；项目向北的船餐馆街区可满足外出用餐需求；环本案打造的体育主题休闲配套将成为园区罕见的丰盛人生居住地。结论：本案是适合长期居住的，高端生活配套便利丰盛的社区。二、配套维度衡量土地价值 配套维度土地属性阳澄湖是苏州两大湖区度假区之一，资源优势毋庸置疑。这里有园区最生态的湖景，阳澄湖；这里有蜚声国际的生态特产，阳澄湖大闸蟹；这里将规划有近二十个五星级度假酒店，是中国首座五星级度假酒店密度最高的湖区；这里有规划中的大型游乐中心；这里有规划中的电影主题村，中
