房地产评估学习资料2

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1、n 估价报告的撰写n 房地产估价的概念：n n 为了特定的目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。n 估价程序n 典型案例n 现场拍摄：n 典型案例n 汉正街第一大道A2栋1层S21号 n 汉正街第一大道A2栋1层S21号n 汉正街第一大道A2栋1层S21号n 硚口区大夹街209号（现207号）n 硚口区大夹街209号（现207号）n 硚口区大夹街209号（现207号）n 硚口区大夹街209号（现207号）n 硚口区大夹街209号（现207号）n 技术标准n 1

2、、房地产估价规范GB/T50291-1999n 2、房地产抵押估价指导意见建住房（2006）8号n 建设部、人民银行、银监会联合发文n 3、国有土地上房屋征收评估办法 （建房201177号 ）n 估价报告的撰写 n 第一节 估价报告的形式、组成部分和构成要素 第二节 估价报告的写作原则和写作要求 n 第三节 房地产估价报告常见错误及应注意事项n 第一节 估价报告的形式、组成部分和构成要素n 一、估价报告的形式n 1表格式报告。n 又称定型式报告，或封闭式报告。如抵押个案、房地产交易报告。n 2自由叙述式报告。又称开放式。 n 3混合式报告。 n 二、估价报告的组成部分 n 根据规范的要求，一份

3、完整的房地产估价报告通常由下列8个部分组成： n (1) 封面，包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构、注册房地产估价师、估价作业日期、估价报告编号；n (2) 目录，包括标题、致委托人函、估价师声明、估价的假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件；n (3) 致委托人函，包括标题、致函对象、致函正文、致函方、致函日期；n (4) 估价师声明，包括标题、声明内容；n (5) 估价的假设和限制条件，包括标题、估价的假设和限制条件；n (6) 估价结果报告，包括标题、委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、估价人员、估价作

4、业日期、估价报告使用期限；n (7) 估价技术报告，包括标题、实物状况分析、区位状况分析、市场背景分析、最高最佳使用分析、估价方法选用、估价测算过程、估价结果确定；n (8) 附件，包括标题、附件。n 封面n 1、估价报告名称n 估价报告名称一般为“房地产估价报告”。以抵押为目的的估价报告名称为“房地产抵押估价报告”， 以房屋拆迁为目的的估价报告名称为“城市房屋拆迁估价报告”。n 2、估价项目名称n 封面上的估价项目要写清项目的全称。重点突出估价对象所在的区位、名称及用途，如“广场A座房地产价格评估”。 。n 3、委托人n 如果是法人委托，应写明委托人的全称。如果是个人委托，则写明委托人的姓名

5、。n 4、估价机构n 写明估价机构的全称，如“XX房地产估价有限公司”为估价机构全称。n 5、注册房地产估价师n 封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。n 6、估价作业日期n 指本次估价作业的起止日期，具体为正式接受委托的年、月、日至出具估价报告的年、月、日。封面上的估价作业日期应与估价结果报告中的估价作业日期一致。n 7、估价报告编号n 即为本估价报告在本估价机构内的编号。将估价报告编号写在封面上便于估价报告档案管理及查阅。n 致委托人函n 致委托人函是正式地将估价报告呈送给委托人的信件，在不遗漏必要事项的基础上应尽量简洁。其内容一般包括下列几项

6、：n （1）致函对象。指委托人的名称或者姓名。n （2）致函正文。应说明估价目的、估价对象、估价时点、估价结果、估价报告有效期。另外，在函文中通常说明随此函附交一份估价报告。n （3）致函落款。为估价机构的全称，加盖估价机构公章，并由法定代表人或负责该估价项目的估价师签名、盖章。n （4）致函日期。这是指致函时的年月日，也即正式出具估价报告的日期。n 注册房地产估价师声明n 估价师声明表明了估价师的立场，向委托人和估价报告使用人保证，估价师是遵守独立、客观、公正的原则进行估价的，它在保证估价师诚信的同时又保证了估价报告的有效性。估价师声明同时也是对签名的注册房地产估价师的一种警示，签名的注册房

7、地产估价师应对声明事项的真实性承担责任。估价师声明要由全部参加估价项目的注册房地产估价师签名、盖章（至少有两名）。n 在注册房地产估价师声明中应包括以下内容：n 1.我们在本估价报告中陈述的事实，是真实的和准确的。n 2.本估价报告中的分析、意见和结论，是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。n 3.我们与本估价报告中的估价对象没有（或有已载明的）利害关系，也与有关当事人没有（或有已载明的）个人利害关系或偏见。n 4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本评估价报告。n 5.我们已（或没有）对本估价

8、报告中的估价对象进行了实地查勘（并列出对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师的姓名）。n 6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助（若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名）。n 7.其他需要声明的事项。n 估价的假设和限制条件n 1、估价的假设前提n （1）本次估价是以估价对象能够按规划批准用途建设、使用为假设前提。n （2）本次估价以估价对象建设手续合法、齐全，施工质量符合国家规范标准和施工合同要求、能在正常的时间内竣工并验收合格顺利交付使用为前提。 n （3）本次评估以估价对象具有完整产权、无抵押等他项权利限制及纠纷、无拖欠工程款等法定优先受偿款为评估前提。n 2、未经调查确认或无法调

9、查确认的资料数据，n 例如，说明没有对估价对象进行面积测量，或者说明有关估价对象的资料来源被认为是可靠的(而实际上估价人员未去查证)。n 建筑质量：我们对估价对象的查勘仅限于一般性观察，并未对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分等内在质量进行测试，故不能确定其有无内在缺陷。本报告以估价对象质量符合国家有关标准并足以保证其正常使用为前提。 n 3、在估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响，估价报告使用的限制条件等。n 权属情况：用途、坐落、限制、压占规划线等n 他项权利限制：n 拖欠物业管理费、企业承担的债务、经营决策失误、市场运作失当等n 本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁等特殊的交

10、易方式，没有考虑办理商品房权属登记应缴纳的相关税费对估价对象房地产价值的影响，也未考虑国家宏观政策发生变化，以及遇有自然力和其它不可抗力对估价对象房地产价值的影响，委托方在利用本报告结果时应予以充分的考虑及重视。4、本报告使用的限制条件n 本报告的使用方向n 报告有效期nn 在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，n 一方面是保护估价人员，n 另一方面是告知、保护委托人和估价报告使用者，提醒他们在使用估价报告时注意。n 房地产估价结果报告的撰写估价结果报告的标题是“房地产估价结果报告”，估价结果报告至少包括以下十三项要素，各要素的具体写作内容与要求说明分析如下。n 1、委托人n 写明本估价项目委

11、托单位的全称、法定代表人和住所。个人委托的，写明个人的姓名、身份证号码和住所。n 2、估价机构n 写明本估价项目的估价机构的全称、法定代表人和住所、以及估价机构的资质等级、机构资质注册号码。n 3、估价对象n 包括区位状况、实物状况和权益状况。n （1）区位状况：包括估价对象所处区域特征、地理位置；如果估价对象为居住物业，其所处居住区的环境、服务配套设施、物业管理、交通条件等；如果估价对象为商业物业，其周边地区商业店铺的商业氛围、人气状况等；如果估价对象为办公物业，其办公工作环境、公共设施、配套服务、交通设施等。 n （2）土地的说明应包括：名称、坐落、面积、形状、四至、周围环境、景观，基础设

12、施完备程度，土地平整程度，地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状，权属状况；n 建筑物的说明应包括：名称、坐落、面积、层数、用途、建筑结构、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建成年月、维护、保养、使用情况、公共配套设施完备状况、利用现状、权属状况；附着物情况。n 4、估价目的 估价目的是指一个房地产估价项目的估价结果的期望用途，在估价报告中表明估价目的，实际上也就是限定了委托方对估价报告的使用范围，进而对估价师的责任范围做出了界定。n 5、估价时点 说明所评估的估价项目客观合理价值对应的年月日。 n 6、价值定义 说明本次估价所评估的价值类型及其内涵。即对报告所采用的价值类型做出规范合

13、理的定义。价值类型的选择是由估价目的决定的。为了便于报告使用人正确理解估价结论，估价报告中应对所采用价值类型的内涵做出定义。n 7、估价依据 说明本次估价所依据的法律法规和技术标准，国家和地方的法律、法规，委托方提供的有关资料，估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料。n 8、估价原则n 本部分应说明本次估价遵循的房地产价原则。n 9、估价方法n 说明本次估价的思路和采用的方法以及这些估价方法的定义。n 10、估价结果n 说明本次估价的最终结果，应分别说明总价和单价，并附大写金额。若用外币表示，应说明估价时点中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，并注明所折合的人民币价格。n 11、估价人员n 列出所有参加本次估价的人员的姓名、执业资格或职称，并由本人签名、盖章。n 12、估价作业日期n 写明本次估价的起止年月日。应注意与封面上的估价作业日期一致。n 13、估价报告使用期限n 估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期。估价报告使用期限自提交报告之日起到某个年月日止，也可表达为多长时间。