房地产评估理论价格与市场价格差异分析

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1、房地产评估理论价格与市场价格差异分析段岩燕 郑艳 天津师范大学城市与环境科学学院张彩艳 天津市正德房地产评估有限责任公司 房地产估价方法体系中市场法、成本法和收益法是三种最主要的方法。在理论上，只要参数取值合理得当，通过三种估价方法求得的房地产讦估价格与市场价格应该相同或者接近。但在实际估价中，由于各方面的原因，三种估价方法求得的房地产评估价格与市场价格往往存在一定差异。 一、房地产评估价格与市场价格差异性分析 (一)操作过程及其涉及内容的差异 运用市场法估价主要有四个操作步骤，涉及的内容包括收集交易实例，针对具体的估价对象、估价时点和估价目的选取一定数量、符合一定条件的可比实例，然后对这些可

2、比实例的成交价格依次进行换算 (建立比较墓准)、修正(交易情况修正)和调整(市场状况调整和房地产状况调整)，最后采用平均数、中位数、众数等方法把处理后的可比实例的正常成交价格综合成估价对象的比准价格。 运用成本法估价主要有四个步骤：收集与估价对象房地产价格构成相关的资料：测算房地重新构建价格；测算建筑物折旧：求取积算价格。其价格测算思路：房地重新构建价格可模拟房地产开发商的开发建设过程，根据房地产价格构成，或者先分别求取土地和建筑物的重新构建价格，然后将两者相加来求取。 估价方法不问，其操作步骤及涉及的具体内容和求取方法不尽相同，造成评估价格与市场价格有差异。 (二)理论依据的差异 市场法的理

3、论依据是均衡价值论和房地产价格形成的替代原理。它认为房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。 成本法的理论依据是生产费用价值论和替代原理。成本法所评估的价值是以当前房地产的重新开发建设成本以及历史损耗为依据的，其本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价格，与房地产的未来运用效率无关。因此，成本法评估的价值是会计价值。在此需要注意的是：房地产成本的增加不一定能增加其价值，投入的成本不多也不一定说明其价值不高：但是在运用成本法估价时，投入成本的增加就意味着

4、房地产价格的上升，其求得的积算价格与房地产的实际价值会产生一定的差距。 收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小，未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期，历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的动向和情势，解释预期的合理性。在其他条件不变的情况下，仅仅因为人们对未来获取收益信心的心理波动，也会影响到房地产的价值。收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价格。 (三)经济属性和市场内涵的差异 三种估价方法分别立足在不同的房地产经济属性上，成本法立足

5、于房地产的产品属性，房地产价值与其历史开发成本直接相关：市场法反映的是房地产的商品属性，房地产价值与房地产的市场供求状况直接相关；收益法则从房地产的预期收益出发，反映了房地产的投资品属性。 由于三种估价方法分别反映了房地产的不同经济属性以及经济属性的不同层次，使得它们本身所具备的市场内涵也深浅不一。从产品属性一商品属性一投资品属性，成本法、市场法、收益法所反映的市场内涵依次由浅入深，所蕴涵的市场意义也大小有别，其适用范围因不同评估对象和评估要求而有所不同。 (四)市场层次性的差异 市场层次性的差异主要是由于三种估价方法的市场内涵不同所引起的。在实际估价中，三种估价方法对估价对象房地产市场的假设

6、条件存在差异。 成本法没有考虑竞争原则和市场供求原则，隐含了长期市场均衡的假设；市场法则放松了市场均衡的假设；收益法在市场法的基础上进一步放松了房地产投资市场均衡的假设。从成本法到市场法再到收益法，是一个逐步放松假设的过程。在这个过程中，房地产估价师从一个价值中立者逐渐变成了一个价值判断的参与者。 (五)时间着眼点的差异 在市场机制比较完善的条件下，成本法在乎的是开发商过去所花费的成本，它认为过去所花费的成本信息已经完全包含了人们对价值的承认；市场法看重的是现时市场上房地产的正常交易价格，它认为现时交易案例的有关交易信息最能反映待评估房地产的价值；收益法看重的则是未来所能带来的收益大小，它认为

7、房地产未来所能带来的收益才是房地产价值的源泉，未来收益的现值之和就是该房地产的价值。 (六)市场原理的差异 三种估价方法在市场原理上的差异也是造成房地产评估价格不合理、偏离市场价格的原因。房地产作为一种流通商品，具有一般商品应该具有的特性，在房地产市场流通中始于生产环节，经过交易环节，终止于使用环节，各个环节由于所对应的参与者及估价方法不同，其对应的价格也不尽相同。 房地产生产环节中的参与者主要是房地产开发商，与生产环节对应的估价方法是成本法，成本法通过估算房地产的成本和市场利润率来求取估价对象的价格。 房地产交易环节中的参与者有开发商、购房投资者和自用者，买卖双方根据市场供求状况确定房地产的

8、交易成交价格。与交易环节对应的估价方法是市场法，市场法通过对市场上已经成交的可比案例进行比较分析，对其成交价格进行换算、修正和调整，求出估价对象在市场买卖中最为可能的成交价格。 与使用环节对应的估价方法是收益法，收益法通过估算正常情况下购买者所能获得的预期收益与资本化率来求取估价对象的市场价格。 (七)评估角度的差异 从估价方法的评估角度来看，成本法从房地产供给者或开发商的立场出发，收益法从房地产购买者、需求者和投资者的立场出发，市场法从供求均衡的角度出发，供求双方达成交易的条件是使用房地产带来的收益大于或至少等于取得房地产所花费的成本，其超额部分则表现为供求双方的“利润”。因此，正常情况下的

9、理想评估结果是：收益法评估出的收益价格高于成本法讦估出的积算价格，市场法评估出的比准价格介于收益价格和积算价格之间。 二、消除房地产评估价格与市场价格差异的对策 为了使房地产评估价格更接近真实的市场价格，一是应寻找能综合各种评估结果并能得到比较准确评估价格的方法。二是应不断完善各种估价方法，克服其缺陷，使其理论更具说服力、评估结果更准确。 (一)信息系统和集对分析应用于市场法 选择合适的可比实例和提高修正系数的准确性是市场法运用中的难点，针对这些难点本文提出如下解决方法： 1建立基于GIS的房地产估价信息系统 将地理信息系统与房地产估价信息、房地产估价模型结合，建立基于GIS的房地产估价信息系

10、统。房地产估价信息系统包括国家、地方的相关制度与政策，房地产市场状况，建筑物市场状况，以及规划、交通等各方面的信息，并且能够比较方便快捷地调用各类资料，进行综合检索和相关的空间分析，使评估结果更加准确、客观。该系统可以提高可比实例选取的准确性以及规范估价人员对估价方法中参数取舍的主观随意性，实现估价理论与方法的科学性、严密性。 2引入集对分析法 集对分析法的基本概念是集对及其联系度，集对是指具有一定联系的两个集合所组成的对子，按照集对的某一特性展开系统分析，可以找出两个集合共有的特性同、对立的特性反和既非共有又非对立的差异性特性异，并建立在该问题下的同异反联系度。 集对分析法在房地产估价中的应

11、用步骤如下所不： (1)确定房地产价格的影响因素，并对各因素赋予相应的权重： (2)将待估房地产和可比实例A、B、C组成集对，给出它们之间各影响因素下的二级指标的同异反联系度； (3)由二级指标的联系度加权得出一级指标联系度，最后加权得出可比实例A、B、C与待估房地产组成的联系度； (4)计算同异反距离： (5)比较各同异反距离Pk的大小，若Pk=min(P1，p2，Pn)，则认为待估房地产与相对应的可比实例最接近；(6)最后计算待估房地产的价格：3进一步细分修正因素的类型目前市场法采用的一般公式为：比准价格=可比实例成交价格x交易情况修正系数x市场状况调正系数x房地产状况调整系数 公式中对可

12、比实例成交价格的处理只分了三类 (交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整)，这样显得过于简单和笼统，建议将修正因素的类型分得更细一些。同时还应将比较中的差异情况进行等级细分，根据实际情况规定每一等级的差异修正比例。 (二)成本法取决于正确理解成本的内涵与外延 运用成本法需要解决两个难点：一是正确理解成本的含义，二是建筑物折旧的求取。针对上述难点，运用成本法应注意以下几点： 1在采用客观成本(重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费)的墓础上结合市场供求、项目选址、规划设计等分析进行相关调控。 2明确房地产的价格不仅仅取决于其花费的成本，还包括开发商的正常利润和应纳税金；重新构建价格是在估

13、价时点的重新建造成本，不是其原始建造成本(历史成本)：房地产的价格直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用有所作用才能形成价格。 3有些外部因素(如供求关系、自然环境、城市规划、社会经济等)在很大程度上影响着房地产的价格，这些外部因素在特殊情况下可以成为房地产的增值因素，不应片面地归在“经济折旧”中。这些外部因素不仅影响旧房地产，还影响着新建房地产，因此在新建房地产的估价公式中也应有所体现。 4有关公式中将土地与建筑物相分离是不现实的。建筑物如果失去了土地的支撑是没有任何价值可言的，土地和建筑物的市场价值也不能分开确定。鉴于上述情况，建议将公式改为：积算价格=(房地重新购建价格-

14、物质折旧-功能折旧)x外部影响系数。外部影响系数是一个百分数，取决于除成本外的房地产的其他影响因素，可以采用市场法或者利用定量分析外部影响因素来确定。 (三)享乐价格模型应用于收益法 收益法评估价格的准确与否，取决于纯收益、资本化率、收益年限、数学公式四大要素的准确性。尤其是房地产纯收益测定是否准确、还原利率选择是否合适，直接影响着房地产的评估价格。所以收益法中的难点是未来纯收益和收益还原利率的确定。 本文通过引进享乐价格函数模型来减少收益法中的上述问题。 假设每个人的效用u是组合物品x、环境特征向量Q、个人居住住房的结构特征向量S及居住处的临近特征向量N的函数，且任何一个足够大的地区都具有广

15、泛差异的结构、环境和位置特征。享乐技术的一个重要假设是：整个城市构成一个统一的住房市场，每个消费者有各种信息，即可以在城市的住房市场上获取充分的信息，并能自由选择住房特征。享乐方法的目的在于反映购买者对不同住房特征的价值评估。在房地产市场均衡的前提下(意味着在给定的价格下，购买者达到其效用最大化，住房市场出清)，给出由住房结构特征、与位置特征相应的邻近特征和环境特征决定的价格函数： 为了更规范的表述问题，设消费者拥有住房i，相应效用函数为： 假设消费者的住房偏好与其他消费品的偏好可分离，即对住房特征的需求可独立于其他物品的价格，则实现消费者效用最大化的约束条件为： 选择某特征j的最优化一阶条件为： 在正确的享乐价格函数模型下，对该函数的某一特征求偏微分就可以得到该特征的隐性边际价格(即在其他特征不变的条件下，改善该特征的支付数量)。因此，在房地产市场中，消费者可通过对边际隐性价格等于边际愿意支付来实现其效用最大化，符合使用环节中使用者效用决定最高购买价的市场原理。