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1、上海明仁行地产代理机构 静安信业广场项目策划报告天正房地产开发有限公司策划报告壹、科技之星项目立地条件分析一、项目位置本案位于桥西区境内的西南高校区，该地基长700米,宽300,面积210000平米,具体四至为：基地西面为红旗大街；东为民心河；南面紧邻河北工院，北侧为宫北路紧邻法商学院，具有浓厚的学术氛围,该地块成长方形.二、区域商业、生活机能状况基地周边生活设施较不完善，周围的便利店和超市较少，且店铺面积不大,随着法商新校区的逐步完善，以及本案的开发会带动周围的经济法展,而且为一些小业主提供了商业机遇,同时为住户提供了一个良好的购物环境,使得区域内生活便利设施变的较为完善.三、区域交通状况
2、项目周边公共交通尤为突出,周边500米范围内就设有多条公交线路,如107，70,47,46等.分别通往全市其它区域.但周边道路情况不太乐观，围绕项目周边的多条道路均只有15米左右的宽度，在上下班高峰期，人流、自行车容易引发道路堵塞，但红旗大街即将拓宽，而且随着三环的开通以及火车站南迁,交通拥挤状况将得到改善.四、区域医疗、教育状况而就医疗保健方面，有宫家庄卫生院,恒康诊所,等医疗保障体系,且在本案的开发中会建立建全医疗保障体系,使得小区居民拥有良好的就医环境.就教育学校方面，紧邻项目的有宫家庄幼儿园,宫尹小学,以及河北工业职业技术学院,石家庄法商职业技术学院等高职大专院校. 五、区域休闲娱乐状
3、况基地附近文化设施还不完善仅有宫家庄老年公寓以及小型网吧同样随着本案的开发将建立较大的文化广场及大型的网络中心和健身休闲设施.以满足小区居民的文化娱乐需求,丰富他们的业余生活. 一、 房型面积定位 一房精致、小巧 通过对现在市场研究发现，现在市场上一些青年男女对一房小户型比较青睐。一房面积在45-60平方米，本案的产品设计不宜盲目求多，小巧型的户型存在较大发展空间。l 二房精简、实用通过对本案周边近年来新建的同类型产品的市场研究发现，前期项目周边的高档住宅的产品面积规划普遍较大，二房面积在8090平方米，但近期上市的产品两房面积有所下调，110平方米以下锝两房大量涌现，本案的产品设计不宜盲目求
4、大，精简型的户型面积在区域住宅市场上存在极大发展空间。房型面积相应地缩小，一方面有利于产品总价的降低，这对于扩大潜在客源放大市场吸纳度有着明显的利好作用，另一方面也符合中青年客户的居住理念，最大程度的扩展客源层面，尽快的完成销售。另外建议100110平方米以内的两房作为主力户型。90110平方米的两房作为补充。l 三房宽敞、舒适的区域内三房的主力一直都集中在100110平方米左右无太大的变化，说明这一面积已得到购房者的认可，更代表这一类房型的供应量已达到一定的程度。建议本项目三房面积能控制在100110平方米左右，迎合新一轮消费的需求，使产品迅速的完成去化。 四房大面积豪华 本市场内四房等大户
5、型的主力一直集中在130-160平方米左右，无太大变化，这一户型购买者数量虽不如三房户型购买者数量多，但四房购买者多为事业有成的企业高级管理人员，四房的销售前景非常可观。小面积商铺为小业主提供更多的生活空间项目商铺位于底层沿街，来往现阶段人流量不是很大。周边住宅项目陆续入住后这一情况将有大的改观。 贰、项目SWOT分析S 优势点分析 所属区域 西南高教区、学术氛围浓厚 公交设施完善，如107，46，47，70路分别通往城市不同区域。 区域内大型住宅社区建成入住为区域营造了成熟的居住氛围， 周边教育系统较为完善充分保障了业主子女的就学问题W 劣势点分析 本案主要为2房和3房，导致客源层面相对狭窄
6、 栋距较小中心庭院面积小 本安项目比较大而工程期短质量方面要求严格把关 O机会点分析 政府准本扩建3环，随着3环的建成，本案增值的可能性很大。 外来人入住石家庄给本案提供了很大的客源面。 火车站南迁也会给本案带来不可预见的机会。T 威胁点分析 本案项目比较 大总体规划品质较高，使本案的竞争压力加大。 本案周围的工厂会给周边环境带来影响。 本案缺乏单身公寓，不能满足单身贵族的需要，客源面也就相对的较少。 叁、项目产品定位建议一、楼房面积配比建议方案一房 型面积范围户数比例户 数建筑面积一房45-60 M10%40022680二 房80-90M35%1700143000三 房100120M35%1
7、700184000 四房130-160 M20%60087360合 计/100%3280M2二、项目目标客源定位l 客层职业分析本案所处石家庄市的高教区，文化氛围浓厚，以目前市场的客层来说，多集中在周边各学校教师以及其他企业白领人士、国企管理干部、律师等具备较为优越经济条件的成功人士。l 客层年龄分析目标客层的年龄以3555岁为主。这个年龄段时代精英的购买力最强劲，因为这正是他们事业的黄金时期。l 客层区域分析本案应该是一个外延极广的个案，单靠桥西区区内的客户无法支撑起本案。因此我们将客层的50%左右目标锁定在全市范围消费群，尤其是有较强投资理念的顾客群，因为随着三环的建设，火车站南迁以及本区
8、域政府市政配套设施投入的加大，本本项增值空间较大。三、价格策略建议本案，所处于西南高教区地段，属中低档住宅，区域地产市场具有一定的升值空间。因此，结合本案的整体区域行情，推案时机、物业品质、管理服务、行销推广策略等各方面因素的综合考虑，建议本产品为全装修类产品（装修标准为800/M2），具体价格建议如下：产品形态开盘价格平均价格(全装修房)住 宅3300-3600元/M23500-3800/M2贰、核心產品力建設建議特色是产品的灵魂 产品是制胜的根本壹、超低心动价位贰、强大的休闲娱乐场所叁、现代绿化概念肆、细节之精品概念叁、廣告總精神宫北路 恒远房产 独拥210000m2土地面积 现代绿化概念石市中薪阶层的首选 恒远明日之星HENGYUAN MINGRIZHIXING9
