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1、公共政策期末论文公共政策期末论文基于渐进主义理论的分析 - 我国房地产宏观调控政策的演变摘要：近年来，随着房价的不断攀升，国家对房地产的调控政策引起各界的普遍关注，成为房地产行业和相关行业的风向标。本文用渐进主义，对我国近五年来房地产宏观调控政策的修改、实施和完善过程进行分析，从中得出一些总结性经验。关键字：公共政策 渐进主义 房地产正文：一渐进主义概述 渐进主义模式，即把政策制定看作各种政治力量、利益团体相互作用、讨价还价的过程，把政策制定看作对过去的政策加以修正、补充的渐进的过程。政策制定是一个序列，即通过一条政治和分析步骤的长链，一条没有开端和终结、没有准确的边界的长链来展开。渐进主义在
2、政策问题的界定上， 认为应减少分析因素的数量，集中于人们熟悉的、有经验的那些方面；在政策目标的确立上，认为只需确定一个大致的方向，在沿着方向前进的过程中，目标自然会逐渐明确起来；在政策方案的涉及上，只需对原有的政策进行部分修改或变化较小的方案，把创新限于边际范围内；在政策方案的抉择上，认为政策是各种政治力量相互作用、协商或妥协的结果，方案是根据现实政治力量的相互协商、妥协所达到的平衡点来敲定的。渐进主义贴近政治生活。一项政策是否能够得到有效的支持，取决于它对不同利益集团的损益状况。渐进主义抛弃了政策可以由表达集体之“善”的社会中心机构来指导的看法。相反，政策是社会无数社会团体“释放和吸收”的结
3、果。1 所谓的渐进主义主要是指那些在学术上坚持渐进改革取向或者是在实际的改革过程中坚持渐进改革取向。它既是一种学术理念，又是一种实践运动。而渐进主义似乎成为引导中国改革的主要价值。实际中渐进主义的最主要的特征在于手段和途径的策略性。它强调的是一种实现理想目标的方法论，这种方法论试图以一种最稳妥的方法实现这样的目标。2二中央政府缠斗高房价-2002年至2010年房地产宏观调控政策回顾第一轮调控（2002年2003年）： 2003年，中央人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业务的通知，对购房贷款加以约束。第二轮调控（20042008年）： 2004年4月，中央从土地供给上一直房地产过热，颁布被业界
4、陈伟“8.31大限”的条款，控制土地供给。 2005年4月，出台关于做好稳定住房价格工作意见通知（国发200526号，简称“国八条”），强调增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，目标是抑制房地产投机，稳定住房价格。2005年以来，我国每年都出台政策对房地产市场进行调控，尤其是2010年，在一年时间里政府先后三次出台房地产调控政策。但不容回避的事实是，尽管政府调控房地产市场的十八般武器用尽，而政策效果并不理想：2005年至2010年，北京、上海等一线城市的房价平均上涨了2到3倍左右；面对2010年密集出台的房地产调控政策，全国大多数城市的房价依旧十分坚挺。要破解房地产市场“越调越涨”的怪
5、圈，需要我们认真分析和总结最近今年我们房地产调控的经验和教训。一、2005年至2010年房地产调控政策回顾 从2005年以来，我国先后出台一系列政策对房地产市场进行调控，主要政策有： 2005年4月30日，出台关于做好稳定住房价格工作意见通知（国发200526号，简称“国八条”）。主要内容是：增加普通住宅的供应，增加二手房交易的税收成本，对非普通住宅的交易及持有期限未满5年的普通住宅的转让征收5%的营业税。目标是抑制房地产投机，稳定住房价格。 2006年5月24日，国务院办公厅转发关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国发200637号，简称“国六条”）。主要内容是：规定新增的住宅供应必
6、须符合“7090标准”，即90平方米以下规格的普通住宅必须超过70%的比例；进一步发挥信贷、税收、土地等政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 2007年8月7日，国务院发布关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号），主要内容是加大住房保障力度；2007年9月，人民银行和银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知（银发2007359号），主要内容是提高利用贷款购买第二套以上住宅的首付比例和利率；2007年12月，又发布补充通知（银发2007452号），进一步明确二套住房的认定标准。 2010年，先后三次出台政策对房地产市场进行调控。2
7、010年1月10日，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知。一是增加保障性住房和普通商品住房有效供给；二是合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加大差别化信贷政策执行力度，继续实施差别化的住房税收政策；三是加强风险防范和市场监管，加强房地产信贷风险管理；四是加快推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；五是落实地方各级人民政府责任。 2010年4月17日，国务院出台了关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发201010号），俗称为“新国十条”。在历次调控中，这次使用的政策工具最齐全，力度也最大。主要内容有：一是各地区、各有
8、关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，建立考核问责机制，住房城乡建设部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。二是坚决抑制不合理住房需求。三是实行更为严格的差别化住房信贷政策，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的贷款首付款比例不得低于30%，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高；部分城市暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。四是发挥
9、税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。五是增加居住用地有效供应，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式，抑制居住用地出让价格非理性上涨。六是调整住房供应结构，各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。七是确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务.八是加强对房地产开发企业购地和融资的监管，严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、
10、再融资和重大资产重组。九是加大交易秩序监管力度。十是完善房地产市场信息披露制度。 2010年9月29日，国家相关部委出台巩固楼市调控成果的新一轮政策。银监会出台关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知（银发2010275号），建设部、国土资源部、监察部联合发文关于进一步贯彻落实国发201010号文件的通知（建房2010155号）。主要措施有：进一步收紧住房按揭贷款，第一套首付提高到3成以上、第二套首付不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍、第三套停贷；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；首次明确表示要在全国范围内推进房产税改革。二、房地产调控政策效果
11、评价从二手房价格月度环比走势图可以看出，2005年7月至2010年底（该数据从2005年7月份开始发布）的大多数月份我国的房价都是呈现快速上涨的状态，在75个月份中，价格呈现环比为负的月份只有12个，主要分布在2008年下半年和2009年初，其主要原因是受国际金融危机的冲击。需要注意的是，因为2005年5月份后，房地产交易过程中的税收增加，因此，市场交易中普遍存在“阴阳合同”现象，使统计的二手房价格数据比实际市场交易数据低很多（有些城市可能低50%以上）。总之，过去了五年里房价基本上是快速上涨的，政策调控并没有能够有效阻止这个上涨趋势。因此，从总体上看，政策调控没有取得预期的成效。分别考察之，
12、不同的政策措施所产生的效果又不尽相同。首先考察一下2005年的房地产调控政策效果。从全国总体看，2005年的“国八条”的政策效果十分明显。从价格看（见图2），在政策出台后的半年时间里，全国总体的房价稳中有落，从国家统计局的数据看，2005年7、8月份的二手房价格环比分别为-0.4和-0.1，根据当时的市场反应，5、6月份的房价下跌幅度应该更大一些。下跌幅度最大的是上海市，该市的房价出现了明显的下跌（下跌约15%左右）；从交易量看，住房交易量出现明显下降；房地产投资的增长速度也明显放缓，由2004年的30.2%降到2005年的19.8%。但2005年的十月份之后房地产市场又开始重新活跃，尤其是北
13、京、深圳、广州等城市房价出现快速上升的势头。 2006年政府出台的“国六条”的政策效果不及“国八条”。房价只是出现了短暂的环比上涨速度放缓，并没有出现价格的下跌（如图1所示），房地产投资增长速度从2005年的19.8%增加到23%。 2007年，以差别化的住房信贷政策为主要内容的房地产调控政策使房地产市场出现了明显的调整（参见图1、图2），从2007年8月份到2009年1月份，深圳房价下跌了26%，北京、上海、广州、天津等城市的房价下跌了11%-15%左右。但应该客观地看，导致这轮市场调整的原因除了政策作用之外，国际金融危机的冲击应该不可忽视。按照市场对政策的反应规律，政策出台之始市场反应应该
14、最明显，但2007年9月至2008年4月的八个月里，二手房价环比数据分别是1.60、1.40、0.40、0.00、0.10、0.30、0.00、0.30，确实出现了明显的涨幅放缓，但一直没有出现价格下跌。房价下跌出现在2008年5月份之后，尤其是2008年9月份之后。因此，笔者认为，这一轮的政策调控虽然对市场调整起到了一定作用，但促使市场出现持续、深幅调整的最主要因素应该是金融危机的冲击。 2010年的房地产调控政策组合里，核心是4月出台的“国十条”。1月份“4号文件”出台初期市场有所反应，交易量出现大幅度下降，价格也有所松动（见图3），部分城市的住房交易量降到了2008年的谷底数量。但3月份
15、之后交易量和房价又迅速反弹。导致了“国十条”的出台。 “国十条”被称之为史上最严厉的房地产调控政策，几乎涉及了所有能够使用的政策工具 2006年5月，国务院办公厅转发关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国发200637号，简称“国六条”）。规定新增的住宅供应必须加大小面积住宅比例；进一步发挥信贷、税收、土地等政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。 2007年，国务院发布 关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国发200724号），强调加大住房保障力度；提高利用贷款购买第二套以上住宅的首付比例和利率；进一步明确二套住房的认定标准。第三轮调控（2009年至今）： 2009年，“国四条”又开始进行宏观调控。 2010年，先后三次出台政策对房地产市场进行调控。2010年1月关于促进房地产市场平稳健康发展的通知要求增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求；加强风险防范和市场监管，加强房地产信贷风险管理；加快推进保障性安居工程建设。 2005年以来，我国每年都出台政策对房地产市场进行调控，尤其是2010年，在一年时间里政府先后三次出台房地产调控政策。但不容回避的事实是，尽管政府调控房地产市场的十八般武器用尽，而政策效果并不理想：2005年至2010年，北京、上海等一线
