关于不动产税收体制改革的探讨

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1、关于不动产税收体制改革的探讨 黄鹏 摘要I 进一步改革与完善大陆不动产税制是社会主叉市场经济发展的客J t - t 求，是促进 土地资源优化配置与有效利用的重要途径本文通过对天陆不动产税制现状及鼻原因进 行分析。在此基础上提出了相应的不动产税制改革的模式 关麓词：不动产税收体制 不动产税收是国家针对不动产经济活动而专门设立的，由若干税收、税 源、税率、税收征管等共同构成的经济调节体系，它是国家参与城市不动产 收益分配、再分配活动的主要方式，也是国家借以调控不动产市场、促进土 地资源优化配置和有效利用的重要经济手段 1 大陆不动产税制的现状及存在的问题 1 1 不动产税制的现状 1 9 9 4

2、年税改时，流转税、所得税等都做了较大改革，但与土地、房产有 关的税制基本上没改，这方面税最少滞后1 0 年，与市场化要求相距甚适( 如 表1 所示) 在目前不动产价格构成中，地价及税、费三大项成本约占总成本 的5 0 ，建安成本约占总成本的3 5 ，利润占1 5 左右；而在发达国家， 地价及税、费三项仅占价格的2 0 ，建安成本占7 3 ，利润约占7 根据 中国不动产税收政策研究课题报告研究表明，不动产税比重偏低，仅占 全部税收收入的2 3 6 ，占地方财政收入的比重也仅为8 1 2 ：而西方国家的 不动产税或财产税却是税收的重要组成，占基层政府的财政收入比重甚至迭 7 1 黄鹏广东考土地勘洲

3、规划院副主任博士主要从事土地利用、土地跛蓑争不动产方面的相关研 究 泰毒，翠簿蚕动产稿尊简表。 征 征税计税依税 环节 税种税率( )税种计税依据 税率( _ ) 据 囊： 节 销售收 营业税5 营业税 销售收入5 入 交易合交易合同 印花税o 0 5 或o 0 3 契税 2 或4 同价 不 价 蘑产穰 动 不 房产税 1 2 企业所得税企业收八3 3 价 产 动 城镇土地 土地面 O 5 1 0 ( 元 转 个人所得税 个人收入2 0 产 让 井 使埔税 积 ，m ， 土地增值税 增值额3 0 6 0 发企业所得企业收 3 3 印花税 交易合同 税 八价 0 5 个人所得个人收 2 0 税八

4、 房产税租赁收入 l2 土地增值 增值额3 0 6 0 税 詹产豫 不 房产税1 2营业税 租赁幢八： 5 值 动 不 城市房产耱产熙 1 2 产 动 税值 出 企业所得税 企业收八，3 产 耕地占用占用耕 l 一1 0 元t 租 占 税地面积 个人所辑税个人收入 2 0 用 O 5 - 1 0 元城镇土地土地面0 5 一l o( 元 城镇土地使用 土地面积 使用税 积，m ) 税m2 ) 2 0 0 5 年3 月26 日国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知 时，对于不动产市场而言，这依然还是个方向性问题。在深度观望的市场申， 这个问题一时没有答案。而现在，当5 月13 日七部委关于稳定

5、住房价格的 八条意见出台后，对不动产市场的宏观调控措施进一步细化。在不动产税制 方面有以下新的调整：( 1 ) 加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地 行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1 年来动 工开发的，征收土地闲置费；满2 年未动工开发的，无偿收回土地使用权。 ( 2 ) 调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。“自2005 年6 月1 日起，对个人购买住房不足2 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全 额征收营业税；个人购买普通住房超过2 年( 舍2 年) 转手交易的，销售时 免征营业税；对个人购买非普通住房超过2 年( 含2 年) 转手交易的，销售 时

6、控其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定 现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理对不符合享受 优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠房地产等管理部门要积极配 合税务部门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研 虎制定”这些政策在遏制投机性炒房、控制投资性购房、鼓励普通商品住房 币经济适用隹房建设、合理引导住房消费- 、促进住房价格的基本稳定和不动 产业的健康发展等方面作出了积极的贡献。、 1 2 存在的问题 现行的不动产税收体系基本涵盖了不动产取得、保有和交易三个环节， 对幂动产经济的运行起着多层次的调节作用，但随着市场经济的进一步发展，

7、 从现行的不动产税收体系和不动产新政来看，不动产税费主要集中在开发投 资环节，占有和交易环节相对偏轻，对个人占用几乎不征税，刺激了不动产 的投机行为。 1 2 1 租税费概念不清，互相错位 ( 1 ) 以税代租，或税中含租城镇土地使用税是为了调节“土地级差收 益：而设立的，具有日月显的地租内涵作为资源税的城镇土地使用税，其纳 税L 是土地使用者，所缴纳的土地使用税体现了土地所有者与土地使用者之 间的一种经济关系，这也说明城镇土地使用税本身就是地租 ( 2 ) 以税代费。城市维护建设税设置的初衷是为了城市公共事业和公共 设施的维护建设筹集资金，在税率设计上遵循“谁收益，谁负担，受益不同， 负担不

8、同”的原则实行差别税率，具有明显的对等性质和补偿性质，应该使 甩“费”的概念。 ( 3 ) 以费代租。对外资企业，外国企业收取场地使用费这里的场地使 垌费是指土地使厨者( 外资企业、外国企业) 由于使用土地而每年必须向土 地所有者缴纳的一定数量的使用费，它是土地有偿使用的一种方式，体现了 土地所有者和土地使用者之间的一种经济关系，其本质就是地租。 ( 4 ) 以费代税。对闲置土地行为征收土地闲置费，其实质是一种带有明 显惩罚性质的税收，它以赍的形式出现，有损税收的严肃性 租税费互相锚啦，严重削弱了税收的严肃性仅从不动产开发企业的收 费项目上看，有的地方各种收费( 如城市基础设施配套费商业网点费

9、等) 多 达5 0 多项从收费比例上看，各项收费占销售收入的3 5 , 左右，相当于经营 成本及费用的7 0 j 1 收费过多，造成了多方面的消极影响：一是导致不动产 的高成本和高价格，严重扭曲了不动产商品的真实价值，直接加重了消费者 的负担；二是使不动产的开发者和消费者都对政府行为的规范性和稳定性产 生怀疑，从而影响不动产开发规模和不动产市场繁荣：三是抑制了真正意义 上税收的培育和成长，“费大于税”的状况使得国家税收政策难以发挥其作为 经济杠杆的调节作用；四是收费权力属于基层部n ，较为分散，且缺少约束， 容易形成一种竞争收费的态势，直接扭曲了收费的性质，变成了部门创收， 更容易孳生腐败 1

10、 2 2 税收体系不健全 ( 1 ) 在税种设置上，重复与缺位同在，交叉与重叠并存现行不动产税 剞构成一个明显的特点，是在不动产流通环节税种多、税负重，而在不动产 保有环节课税较少，且税收优惠范围大这种设置的消极影响有：土地闲 置。浪费现象严重土地保有阶段课税少、税负轻，在流通时则多个税种同 时课征，这相当于给了土地保有者无息贷款，即只要土地未进入流通，就无 须为土地的增值而纳税这种状况无异于鼓励了土地保有，使土地保有者以 低成本长期持有土地，等待土地价格的上涨同时，土地保有者为了能够在 适当的时机及时出手土地，往往只对土地进行简单的开发，以空地或低利用 率的方式保有，不利于土地作为有限资源的

11、合理利用进入市场流通的土 地安承受过高的税负，抑制了土地的流动和正常的市场交易，助长了土地的 隐性流动，遮税现象因而增多，这就从总量上残少了国寥的税收收入更为 严重的是，它直接阻碍了犬量划拨存量土地进入市场的进程，减少了土地的 有效供给，激发了土地价格上涨在不动产保有阶段发生的价值自然增值 部分，由于没有有效的税收调控机制，政府不能充分参与增值的分配，只能 任由其流向不动产的实际保有者。目前没有时闲置土地和荒芜土地问题进 行明确立法，难以通过法律形式对其加烈规范和促进其夸理利用时其保有 者在土地使用税等方面给予税收减免，不利于解决土地利用率低下和闲王 荒芜的状况 ( 2 ) 内外两套税制目前，

12、不动产税收村度采取。内外有别，两套税制 并存”的政策具体表现在以下4 个方面：两套所得税制对内资不动产 企业开征企业所得税，而对涉外不动产企业开征外商投资企业和外因企业所 得税两套房产税制和土地税制。对内资企业开征房产税和土地使用税， 而对涉外企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，时地产不征税 o 城市维护建设税内外有别对内资不动产企业开征敝税，而对外费不动 产企业则不征收此项税费。耕地占用税政策内外不统一对内资企业占用 耕地征收耕地占用税，而对外资企业却不征收 ( 3 ) 征收范围过窄，不能覆盖全部不动产经济行为现行的城麒土地使 用税和房产税只在城市，县城，建制镇和工矿区征收，而把广大

13、农村的一些 应纳税对象排除在征税范围之外；同时，城镇土地使用税和房产税均耙固家 机关，人民团体、军队，由圆家财政部门拨付事业经费的单位的自用不动产 以及个人所有非经营用的不动产等列为免税对象，使征税范围非常狭窄应 当看到，经过改革开放2 0 余年的发展，当前的制度安排和经济蛄构与这些条 例当初制订时相比已经发生了深刻的变化经济转轨时期伴随着工业化的 进程，农村城市化程度不断提高，一些地区已具备了城市的功能。尤其在经 济发达地区的农村，房产规模急剧扩大，经营用房快速膨胀，完全可；纳入 征税范围，作为国家税收的稳定税源随着事业机柏管理体制的改革。不 属于提供社会公共产品的事业单位将逐步实现市场化和

14、企业化由于其性质 己属于企业，因此它必须承担纳税义务住房制度改革使得居民住房的商 品化程度有了很大提高高收入阶层通常选择面积大，地段好各种服务设 施齐全的住房，因而享受了更多的社会公共服务舛居民白用住房完全免税， 不仅使国家放弃了调节居民收入分配的重要手段，还违背了多蹙置者多蚋税 的公平原见吐一、， jj 9 税负；鲒构不舍理j 在土地取得环节和不动产保有环节中，税负水平 偏轻；t 而在不动产流转环节中税负水平偏重，总体税负水平为1 5 左右就 现行不动产税制而言，在土地( 指增量土地) 取得环节中所涉及的税种只有 耕地长用税( 税率忸为l 一1 0 元m 2 ) ，即使加上土地出让金和土地征

15、用费， 甩地单位支付的农用地取得成套仍显偏低在不动产保有环节征收的税种仅 有城镇盘地使用税稳率为0 2 1 0 元m 2 年) 和房产税( 按房产原值的 1 2 _ | I 征收，蛔簦幽穆则撩1 2 的税率征收) 在不动产流转环节中，不动产开发 企幽要承担晦箍项爹逮t o - ：种，包括营业税、土地增值税、企业所得税j 城市 维拱建设莉奔目态资产投资方向调节税等，而且这些税种多以不动产经营所 得或不动产价值为计税依据，税负水平明显偏高。 ( 5 ) 计税不科学。现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面 积为计税依据R 舞行从量课征方式i 这种课征方式使税额不能随课税对象价 值的土升而上升具

16、有税源不足且缺乏弹性的缺点，不能发挥调节土地级差 收入酶作用，也充瀣对土地闲重现象和土地投机行为起到应有的调节现 行不动产税鲰计税依搪余为按不动产计税价值征税的从价计征和按不动产租 金收入征税的从租计征。从F 价计征的不动产税依照不动产原值一次减除 1 0 3 鼎后的余值乘以1 2 的税率计算缴纳。这种折余价值依据的是历史成 本，并不反睫市场价值由于不动产市场价值通常都高于其历史成本，这使 得不动产一募船侉，就要换较高的计税依据计算应纳税额，加重该不动产拥 有者的税收负担，、以茬阻碍幂动产的交易。从租计征的不动产税是以其租金 收入包括货币收入和实物收九，乘以1 2 的税率计算缴纳。因此，与按历 史成本计税的钛价计征相比，从租计征的税负明显高于前者除了不动产税， 出租房屋逐要缴纳营业税。