房地产估价 第四章 成本法课件讲解

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1、房地产估价理论与方法,第四章 成本法,第一节 成本法的基本理论,一、成本法的概念与理论依据 1、成本法的概念 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。用成本法估算出的价格称为积算价格 2、成本法的理论依据 （1）从卖方的角度看是生产费用价值论； （2）从买方的角度看是替代原理。,二、成本法适用的范围和条件 1、成本法适用的对象 只要是新近开发建造，计划开发建造或者可以假设开发建造的房地产，都可以采用成本法估价； 特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产或针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产； 也适用于市场不完善或狭小市场上

2、无法运用比较法进行估价的房地产； 还有房地产保险及其损害赔偿中房地产的估价。,2、成本法适用的条件 （1） 自由竞争； （2） 该种商品本身可以大量重复生产； 3.成本法应用应注意关键点 （1） 区分实际成本和客观成本； （2） 结合市场供求分析来确定价格。,三、成本法的操作步骤和公式 （一）基本步骤 1、搜集有关房地产开发的成本、税费、利润的资料； 2、估算重新购建价格； 3、估算折旧； 4、求取积算价格。,（二） 成本法的基本公式 1最基本的公式 积算价格=重新购建价格折旧 2适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本土地开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利

3、润,补充：房地产价格构成 （一）、土地取得成本 土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。 （二）、开发成本 开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等。 （三）、管理费用 管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。,（四）、销售费用 销售费用是销售开发完成后的房地产所需的费用。 （五）、投资利息 投资利息包括土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。 （六）、销售税费 销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费。 （七）、开发利润 开发利润是由销售收入减去各种成本、费用和税金的余额。,例

4、4-1：某成片荒地面积2平方公里，取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，（销售费用、销售税费）和开发利润分别为可转让熟地价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。 注意: 根据适用于新开发土地的基本公式分析 将公式做必要的转换,VL（新开发土地价格）=取得待开发土地的成本土地开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润 VL=取得待开发土地的成本土地开发成本管理费用投资利息+ VL（5.5%+9.5%）,该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价

5、 =（取得该荒地的总代价土地开发总成本总管理费用总投资利息）【1（销售税费率销售利润率）】（该荒地总面积可转让土地面积的比率） =【120000000（1+10%）3+250000000（1+10%）1.5】 【1（5.5%+9.5%）】 （200000060%） =439.4（元/）,适用于新建房地产的基本公式 新建房地价格=土地取得成本土地开发成本建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润 适用于旧房地产的基本公式 旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本建筑物的重新购建价格建筑物的折旧,第二节 成本法相关知识和概念 -重新开发成本-购建价格,一、重新购建价格的概念 重新购

6、建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的一切合理必需的费用、税金和应得的利润之和。具体理解: 1、重新购建价格是估价时点的价格； 2、重新购建价格是客观的价格； 3、建筑物的重新购建价格是全新状态下的价格,二、建筑物重新购建成本（价格）的分类 1、重置价格 重置价格又称重置成本，是采用估价时点的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与原建筑物具有同等效用的全新状态的建筑物的正常价格。 2、重建价格 重建价格又称重建成本，是采用估价对象房地产原有的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点的价格水平，重新建造与原建筑物

7、完全相同的全新状态的建筑物的正常价格。,三、重新购建价格的求取思路 1.求取房地的重新购建价格，是先求取土地的重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加。 2.求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用比较法、基准地价修正法等估价方法求取其重新取得价格；也可采用成本法求取其重新开发成本。,3.求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已经取得，且此土地是一块空地，但除旧建筑物之外，其他的状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物所需的一切合理、必需的费用、税金和正常利润，即为建筑物的重新购建价格；

8、4.或是设想将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的建筑物交给发包人，在这种情况下，发包人应支付给建筑承包商的费用，再加上发包人应负担的正常费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建价格。,四、建筑物的折旧 1建筑物折旧的概念 估价上的折旧与会计上的折旧，既有相似之处，也有本质区别。估价上的建筑物折旧是指由于各种原因所造成的建筑物价值损失，是建筑物在估价时点时的市场价值与其重新购建价格之间的差额，即： 建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值,2.建筑物折旧的种类 （1）物质折旧：物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物实体方面的损耗所造成的其价值损失。 （2）功能折旧：功能

9、折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。 （3）经济折旧外部折旧：经济折旧又称外部性折旧，是建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。,3.建筑物折旧的原因 物质折旧物质贬值 物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物实体方面的损耗所造成的其价值损失。 具体包括： （1）自然经过的老朽； （2）正常使用的磨损； （3）意外的破坏损毁； （4）延迟维修的损坏残存。,功能折旧功能贬值 功能折旧又称精神

10、磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失。 具体包括： （1）功能缺乏； （2）功能落后； （3）功能过剩。,经济折旧外部折旧外部贬值 经济折旧又称外部性折旧，是建筑物本身以外的各种不利因素所造成的其价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。 例4-2：某旧住宅，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市的衰落地区引起的经济折旧为7万元。试求该建筑物

11、的折旧总额和现值。 该建筑物的折旧总额=3+8+7=18(万元) 该建筑物的现值=40-18=22(万元),第三节 成本法方法和步骤,运用成本法估价，一般分为下列四个步骤进行。 一、搜集房地产开发的成本、税费、利润等资料 1.土地取得成本-土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。 2.开发成本-开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等。 3.管理费用-管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。 4.投资利息-投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。 5.销售费用-销售费用是销售开发完成后的房

12、地产所需的费用。 6.销售税费-销售税费是销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费。 7.开发利润-开发利润是由销售收入减去各种成本、费用和税金的余额。,二、求取建筑物的重新购建价格 1、单位比较法 单位比较法是以建筑物整体与价格、成本密切有关的单位为比较基础来估算建筑物的重新购建价格的方法。 （1） 单位面积法 （2） 单位体积法,例4-3：某建筑物的建筑面积为300，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/，则该建筑物的重新购建价格可估计为: 3001200=36（万元）。 例4-4：某建筑物的体积为500m3，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为600元/m3，

13、则该建筑物的重新购建价格可估计为: 500600=30（万元）。,2.(面积比较法）分部分项法 分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算建筑物的重新购建价格的方法。 3.（数量调查法）工料测量法 工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点的各种相同材料、设备的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物的重新购建价格的方法。 4.指数调整法 指数调整法是运用建筑成本（造价）指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物的重新购建价格的方法。,【例4-5】：待估建筑物账面原值1000万元，竣工于2005

14、年底。假定2005年的价格指数为100%，2006-2010年的价格指数每年比上年增长的幅度分别是11.7%、17%、30.5%、6.9%和4.8%，试求2010年底待估建筑物的重置成本。 解：价格变动指数=（1+11.7%）（1+17%）（1+30.5%）（1+6.9%）（1+4.8%）=191% 待估建筑物重置成本=1000191%=1910万元,三、求取建造物的折旧 估算折旧的的方法主要有年限寿命法、市场提取法、分解法，下面将介绍三种主要方法的应用。 1年限法 年限法又称年龄-寿命法,是根据建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。 (1)有关年限的概念 建筑物

15、的寿命分自然寿命和经济寿命。 建筑物的经过年数分实际经过年数和有效经过年数。,补充：土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 求取建筑物折旧时应注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响。 1、建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的经济寿命计算建筑物的折旧。 2、建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的。分为两种情况。C、D,（2）直线法 直线法是年限法中最主要的方法。最大的特点是假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。 直线法的年折旧额计算公式为： Di=（CS）/N =C（1R）/N 式中：Di第i年的折旧额； C建筑物的重新购建价格； S预计的建筑物的净残值； N建筑物的经济

16、寿命； R预计的建筑物的残值率。 至估价时点时的减价修正额 D=（CS）n/N =C（1R）n/N,采用直线法的建筑物现值的计算公式是： P=CD =C1（1R）n/N = C1（1R）n/(+n) 式中： P建筑物的现值； C建筑物的重新购建价格； D建筑物折旧总额； n有效经过年数； R预计的建筑物的残值率； n-剩余经济寿命。,例4-6：某建筑物的建筑面积100，经过年数10年，单位建筑面积的重置价格500元/，经济寿命30年，残值率5%。试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并计算其现值。 已知：C=500100=50000（元）；R=5%；N=30年；n=10年 年折旧额Di = C（1R）/N =50000（15%）/30 =1583,折旧总额D= Di n=