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1、房 地 产 估 价 报 告项目名称：北京#公司房地产价格评估委托单位：#估价单位：北京#房地产评估中心估价人员：# #估价日期：2012年1月13日至2012年1月13日报告编号fg200#15DY8目 录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告六、附件第一部分 致委托方函尊敬#：受您的委托，我中心对您所有的位于朝阳区广和东里垂杨柳小区7号楼1单元13号现时市场价值进行了客观、公正的评估。该房地产建筑面积为45.67平方米，分摊土地面积为24.04平方米，土地产权为出让，土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2062年8月29日，估价对象于估
2、价期日2012年1月10日的市场价格为人民币：95.59万元，大写金额：人民币玖拾伍万伍仟玖佰元整。其中，土地使用权价格为：11.88万元，大写金额：人民币壹拾壹万捌仟捌佰元整。房产价格为房产部分的价格为：83.71万元，大写金额：人民币捌拾叁万柒仟壹佰元整。上述土地和房产的价格只是为了完成房地产抵押登记出具的价格，只能在同一经济行为中使用，不代表估价对象土地和房产在分离使用情况下的价格。评估过程、结果及有关说明详见估价结果报告及估价技术报告。北京*房地产评估中心2012年1月13日第二部分 估价师声明一、估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2.本估价报告
3、中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，写作本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。7.其他需要声明的事项（1）本报告估价时点为2012年1月10日，自估价报告提交之日2012年1月13日起有效期为壹年。随着时间的推移，该房地产的价格应作相应调整，甚至重估。（2）本报告评估结果为充分考虑估价对象具体情况和同类型、
4、同区位房地产的市场行情而得的估价对象的市场价格，并且仅用于为委托方核实估价对象的实际房地产价格，进行抵押贷款提供客观、公正、科学、合理的房地产市场价格参考。 二、估价师签名 姓 名 签名 # # 第三部分 估价的假设和限制条件一、根据委托方提供的国有土地使用证京市朝其国用（2002出）字第232#号，土地使用权人为#，估价对象分摊土地使用权面积为24.04平方米，土地证载用途为居住用地，实际用途为普通居民住宅。土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2062年8月29日，自估价期日，估价对象土地剩余使用年期为45.63年。二、垂杨柳小区7号楼1单元13号朝阳区广和东里，小区总建筑面积400平
5、方米，根据委托方产权证的分摊土地面积、建筑面积测算，小区容积率为1.9。根据委托方提供的房屋所有权证京房权证市朝其字第2320007号，估价对象位于朝阳区广和东里垂杨柳小区7号楼1单元13号。房屋所有权人为#。建筑面积为45.67平方米，建筑结构为砖混。三、估价对象产权状况根据委托方提供的土地证和房产证，估价对象为委托方自己居住使用，估价对象没有其他关于抵押、担保等方面的资料，在本次评估中，我们不考虑抵押权对评估值的影响，假设估价对象均没有设定抵押权、担保权等他项权利，评估结果不受他项权利状况的影响。产权资料由委托方提供，并对其真实、合法、完整性负责。估价对象，购买日期为1992年8月29日，
6、产权为65年，截止日期为2057年8月29日。四、在估价对象评估过程中，假设其未来纯收益每年不变，房地产综合还原利率每年不变。五、本次估价中估价师是采用公开市场价格标准，未来市场变化风险、短期变现和短期强制处分等因素对其价格会有一定的影响，在此我们不予考虑。六、我们对估价对象未来收益的预测、未来投资的预测等技术操作依据委托方提供的有关资料进行，如因这些资料的真实或估价对象未来利用方向及利用程度的改变，会导致估价对象价格的改变，应重新进行价格评估。七、本报告评估结果仅为委估方核实估价对象的实际房地产价格，进行抵押贷款提供客观、公正、科学、合理的房地产市场价格参考，不适用于其它任何目的，否则，本评
7、估报告无效。八、未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任一部分不得用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何方式公开发表。九、本次估价结果自估价报告提交之日起有效期为壹年。第四部分 估价结果报告一、委托方委托单位：北京#公司单位地址：北京市西城区展览馆路1号联 系 人：#联系电话：010-6832xxxx二、受托方单位名称：#单位地址：朝阳区广和东里垂杨柳小区联 系 人：#联系电话：010-6776xxxx三、估价对象1.估价对象基本状况根据委托方提供的国有土地使用证京市朝其国用（2002出）字第2320#号，土地使用权人为#，估价对象分摊土地使用权面积为24.04平方米，土地证载用途为居住
8、用地，实际用途为普通居民住宅。土地使用权类型为出让，土地使用权终止日期为2057年8月29日，自估价期日，剩余土地使用年期为45.63年。根据委托方提供的房屋所有权证京房权证市朝其字第2320007号，估价对象位于北京市朝阳区朝阳区广和东里垂杨柳小区7号楼1单元13号，为单个住户。房屋所有权人为#。总建筑面积为69.71平方米，建筑结构为砖混。垂杨柳小区7号楼1单元13号位于朝阳区广和东里，总建筑面积69.71平方米，其中建筑面积45.67平方米，土地公摊面积24.04平方米。根据委托方产权证的分摊土地面积、建筑面积测算，容积率为1.9。2.估价对象的产权状况根据委托方提供的土地证和房产证，估
9、价对象为委托方自己居住使用，估价对象没有其他关于抵押、担保等方面的资料，在本次评估中，我们不考虑抵押权对评估值的影响，假设估价对象均没有设定抵押权、担保权等他项权利，评估结果不受他项权利状况的影响。产权资料由委托方提供，并对其真实、合法、完整性负责。估价对象，购买日期为1992年8月29日，产权为65年，截止日期为2057年8月29日。3.估价对象区位及周围环境状况垂杨柳小区7号楼1单元13号是普通居民住宅，坐落于朝阳区广和东里，地段优越。小区总建筑面积400平方米，物业配套齐全，区内有银行、邮局等公用设施，公共设施条件优越。周围商业办公齐全，有富力城商厦繁华程度较好。交通便利，邻近东三环中路
10、，劲松路有多路公交线路，地铁10号线，交通条件好。4.建筑物结构及装修情况估价对象为朝阳区广和东里垂杨柳小区5层的一户住宅，为砖混结构。7号楼外部装修为砖结构不抹灰墙面，楼道设声控照明系统。5.基础设施状况供电：实行双回路供电。现有市政供电设施能够保证区域内用电需要，供电保证率100%。供水：与市政水厂管网并网，共有两路供水，现有市政供水设施能够保证区域内用水需要，供水保证率100%。排水：雨污水管线与市政雨污水管网相连，实行雨污分流。现有市政排水设施能够满足区域内排水需要，排水保证率100%。通讯：现有市政通讯设施能够满足区域内通讯要求，保证率为100%。供暖：采用集中供暖和各户独立空调系统
11、，现有供暖设施能够满足区域内供暖要求，保证率为100%。供气：市政干管接到宗地外，接自市政供气管网，现有供气设施能够满足区域内供气要求，保证率为100%通路：邻近东三环中路，劲松路有多路公交线路，地铁10号线，交通快捷便利。四、估价目的本次估价的目的是核实房地产现值。 五、估价时点2012年1月10日六、价值定义此次评估的价值为建筑物和土地使用权的整体价值。其中，建筑物价值是指位于朝阳区广和东里垂杨柳小区7号楼1单元13号，45.67平方米建筑面积的现状建筑物于2012年1月10日的市场价值；土地使用权价值是指估价对象的现状建筑物分摊土地面积24.04平方米用地，在开发程度为已居住，估价时点为
12、2012年1月10日，居民住宅用途，45.63年期出让土地使用权市场价值。七、估价依据1.有关政策法规和文件（1）中华人民共和国土地管理法（2）中华人民共和国城市房地产管理法（3）北京市基准地价（4）城镇土地估价规程（试行）2.委托方提供的有关资料（详见附件）3.本中心掌握的有关市场资料及估价人员实地勘察、调查所获得的资料。八、估价原则本次估价依据房地产估价的综合分析原则、最有效利用原则、替代原则、供需原则、多种方法相结合的原则、期日原则等，对估价对象进行客观、公正、科学、合理的价格评估。 九、估价方法根据估价对象的特点及我们所掌握的市场资料，在遵循有关法规、政策和评估技术标准的基础上，经过评
13、估人员的实地查勘和认真分析，针对估价对象的用途为办公用途和房地产市场的运行规律，本次估价采用收益还原法和市场比较法对估价对象进行评估。收益还原法是运用适当的还原利率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。本次估价对象的现状用途为普通居民住宅，是有投资收益的房地产，其收益来自未来房屋出租，并且可以收集到类似物业的客观收益水平，因此可以采用收益还原法进行估价。估价对象周边类似物业较多，市场交易资料较多，因此可以采用市场比较法进行评估。市场比较法是指在一定市场条件下求取估价对象价格时，依据替代原理，将估价对象与条件和使用价格相同或
14、相似的若干房地产交易实例相比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等方面修正，得出估价对象在评估期日价格的一种评估方法。由市场比较法估价得到的价格，称为比准价格。其基本计算公式如下：估价对象比准地价可比交易实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数。 十、估价结果本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上，采用收益还原法、市场比较法，我们确定估价对象在估价时点2012年1月10日的市场价格为：95.59万元，大写金额：人民币玖拾伍万伍仟玖佰元整。其中，土地使用权价格为：11.88万元，大写金额：人民币壹拾壹万捌仟捌佰元整。房产价格为房产部分的价格为：83.71万元，大写金额：人民币捌拾叁万柒仟壹佰元整。十一、估价人员*（注册房地产估价师、注册土地估价师）*（注册房地产估价师、注册土地估价师）十二、估价作业日期2012年1月10日至2012年1月13日十三、估价报告应用有效期本估价报告应用有效期为自估价报告提交之日起有效期为壹第五部分 房地产估价技术报告一、个别因素分析1.交通条件垂杨柳小区7号楼1单元13号位于北京市朝阳区朝
