四川省江油市房地产市场考察报告

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1、 四川江油市四川江油市 房地产市场考察报告房地产市场考察报告 宁波围海置业有限公司市场部宁波围海置业有限公司市场部 二二一三年一三年 六月六月 2 目目 录录 报告结论报告结论 前言前言3 第第 1 1 章章 江油投资环境分析江油投资环境分析 一、江油市概况. .3 1、地理环境. 3 2、交通条件. 3 3、特色资源. 3 二、人口状况及增量. 3 三、经济发展状况. 4 1、经济总量. 4 2、固定资产投资状况. .4 3、人均收入状况. 4 四、产业结构及支柱产业. 4 第第 2 2 章章 江油市房地产市场分析江油市房地产市场分析 一、土地市场. 5 二、商品房市场. 5 三、存量房产.

2、 5 四、购房客群分析. 6 第第 3 3 章章 区域楼盘调研区域楼盘调研 一、久盛华庭. .6 二、香榭国际. .6 三、中央大道. .6 3 四、圣名国际. .6 五、溪山美郡. .6 第第 4 4 章章 结论及建议结论及建议 一、结论. .7 二、建议. .7 4 报告结论报告结论 三、四线城市在这几年城市化进程下房地产开发势头增长很快，但是过快的推盘量水平并没有一 个很好的需求做支撑，供给量都是大于成交量。部分房企在限贷限购的压力下，转战三、四线城市， 本身也加剧了企业的竞争。所以我们在三、四线城市的投资应该更加谨慎！我们在三、四线城市的投资应该更加谨慎！ 通过本次对江油市场的考察，我

3、们得出结论通过本次对江油市场的考察，我们得出结论“四川江油市不适合围海置业进行战略布局！四川江油市不适合围海置业进行战略布局！”理由理由 如下：如下： 1、江油市人口基数有限，地震后由于政府大力扶持及各类政策优惠，较之前虽有小幅增长但发展 潜力有限。特别是近几年交通发展迅速，随着高铁的开通本地人口迁往绵阳、成都更加便利。 2、楼盘库存量惊人，多个大型城市综合体规模均在80万平方米-120万平方米，已经达到发达城市 水平。按之前的去化量，需要消化20多年。 3、开发企业利润偏低，由于高容积率的限制，江油当地几乎没有高端物业。楼盘均价基数低，同 质化严重，导致目前江油大体量楼盘体比比皆是，开发商只

4、能薄利多销。 前言前言 根据集团新三年发展战略规划，为积极有效推进房地产板块发展实现业绩持续增长，围海置业联 合集团投资管理部，组织人员对四川省江油市房地产市场再次进行了考察。期间走访了政府相关部门， 也与同行进行了深入的交流，为公司布局江油房地产市场提供有参考价值的信息。 一、政府部门一、政府部门 ： 1、发改委 近期江油市 12 个重大产业项目包装成果通过专家评审。其中包括钛材产业园项目、风 电技术研发及产业化基地建设项目、航空结构件/零部件产业化建设项目、汽车齿轮及飞轮总成项目、 模具产业园项目、军民融合工业园项目、大型铸铁铸钢生产线项目、煤炭产业园项目、九岭-青莲综合 交通枢纽项目等，

5、总投资预计在 280 亿元。这些项目一旦顺利启动，将为江油的经济发展注入强心剂， 也为江油迈入 50 万人口规模的城市提供有力保障！ 2、招商局 江油工业基础坚实，产业优势突出。已经形成了以冶金机械产业为主导，建材、能源、 食品医药三大产业为支撑的发展格局。江油市在四川省的县级市中有较强的消费能力，其中烟草的消 费、保险的消费和移动电话的消费据全省第一。地震后，私家车的数量迅速增长，不乏高档汽车。根 据上述情况结合目前江油工业类项目偏多的现状，政府有意识整合资源引进第三产业，打造建材市场、 机电市场、电磁产业园、汽车城等项目。政府想利用江油深厚的老工业基础和产业工人众多等资源优 势，发挥本地区

6、消费能力强的特点，在原有基础上大力发展第三产业。 3、房管局 从 2009 年-2012 年，江油住宅年成交量在 30 万平方米-40 万平方米之间，一直比较稳 定，且房价有小幅上涨，相比地震之前上涨了约 1000 元/。尤其是容积率低、绿化好、又有较多赠 送空间的楼盘，还是很受购房者的欢迎。江油楼市成交稳定，虽然目前竞争压力较大，但是好的产品 5 依然会热销。 4、国土局 据江油市已售土地中大概还有 10001000 亩亩的住宅用地未开发（预估在 300 万平方米） 。地 震前江油市每年的土地推出指标在 250 亩左右，灾后指标每年在 400 亩-1000 亩不等。近期计划推出 的土地有 7

7、00700 亩亩。政府储存的地块较多，但由于缺钱很多条件不成熟的地块（需拆迁）也被挂牌。 5、市政协 目前政府对文化产业有浓厚的兴趣，建议我们根据自身定位谋求发展模式，如需快速 回笼资金可以选择在市区内的中心地段进行开发；如在江油做长线投资则可以考虑周边交通便利、环 境条件较好的区域。 2 2、房产同行房产同行 ： 1、久盛置业：老板是浙江舟山人，开发的久盛华庭项目是目前整个江油市容积率最低的仅为 1.5，楼盘在江油有一定的口碑，但是 4200 元/的均价也遇到了销售瓶颈，后期准备投入 400 万进行 广告投放。 2、江油建工地产：开发的香港名城项目也属于江油的中高端楼盘，春节返乡期间有一波成

8、交的小 高峰，在外打工的客户回家感觉到江油的房价相比大中城市还是于较低水平。现在已对楼盘均价上调 100 元/,并对业务员进行严格的考核。但在目前的市场环境下销售指标很难完成，公司也在考虑新一 轮的广告投放计划。 第一章第一章 江油市投资环境分析江油市投资环境分析 一、江油市概况一、江油市概况 1.1.地理环境地理环境 江油市位于四川盆地西北部，涪江上游，龙门山脉东南。距离绵阳市 30 公里，成都 160 公里。市 幅员面积 2719 平方千米。 江油市处于属亚热带湿润季风气候区，年均日照总数 1367 小时，年均降雨量 1100 毫米，年无霜 期 280 天，年均气温 16.2。 结论：地理

9、位置优越，气候条件宜人。 2.2.交通条件交通条件 江油铁路运输条件十分优越，第一条电气化铁路（宝成）铁路贯穿全境。正在修建之中的江油火 车中心站建成后将成为全国最大的县级市火车站。绵阳至江油高等级公路和绵广高速公路等构成江油 公路的主干网络，驱车从绵阳到江油仅需 30 分钟。绵阳南郊机场已开通上海、北京、广州等 8 个城市 航线。 结论：铁路、高速、航空各项运输条件均十分优越。 6 3.3.特色资源特色资源 作为李白故里，中国优秀旅游城市、四川历史文化名城，江油拥有李白文化、三国文化、道教文化、 火药文化和红色文化等独特的旅游资源优势。 矿产丰富，有金、大理石、煤、石油、天然气、石灰石、硫铁

10、矿、石英砂等 ，市工业开发区具有 良好的能源、建材、天然气等为发展工业可利用的资源优势，其中探明的矿产资源有 14 种。江油是 四川重要的天然气生产基地，年产天然气 7 亿 m3。 水资源源丰富，区内涪江河年水流量 48 亿 m3，平通河年流量 7 亿立米，自产水量 18 亿 m3，地 下水总量 3.9 亿 m3，可开发的水资源总量 18.76 亿 m3。 结论：李白是这座旅游城市的名片，矿产资源、水力资源是这座城市的财富。 2、人口状况及增量人口状况及增量 20042004 年年，江油建成面积 23 平方公里，城市人口 2222 万万；20052005 年年，建成面积 25 平方公里，城市人

11、口 2727 万万；20072007 年年，建成面积 29 平方公里，城市人口 3030 万万；20082008 年年，受地震影响，建成面积 30 平方公 里，城市人口突破 30 万，达到 3131 万万（灾后统计数据） 。目前仍维持在这一水平。 结论：地震以后，江油人口并未明显增长，2008 年之前人口虽有增长，但不属于自然增长。是建 立在灾后重建迁移的前提之下。 三、经济发展状况三、经济发展状况 1.1. 经济总量经济总量 2012 年，实现地区 GDP242.1 亿元，增长 14.1%；实现财政收入 32.5 亿元，增长 28.5%，实现 地方财政一般预算收入 11.7 亿元，增长 29

12、%； 结论：在四川的县级市中，江油的经济发展属于一流水平。 2.2. 固定资产投资状况固定资产投资状况 固定资产投资创历史新高。五年共完成固定资产投资 438.4 亿元，实施项目 2546 个。攀长钢 50 万吨棒线材和 1 万吨钛材、川矿筒体生产线、四川国大、江油红狮等重大工业项目建成投产；九岭现 代农业科技示范园、西屏獭兔养殖示范区等重大农业项目基本建成发挥效益；涪江河堤综合整治、江 彰大道、中雁路、中大路、涪江三桥等重大基础设施项目建成投入使用；龙凤水电站、科光一级和三 级水电站等大型能源项目建成运营；李白纪念馆、李白故居、窦圌山等重大文化旅游项目完成重建维 修加固后重新开放；昌明河综合

13、整治、中坝剧场重建等项目即将完工；江油首座城市综合体项目，全 球首座李白文化旅游主题城市综合体“圣名国际广场” （重庆兄弟集团）已经开工建设。 结论：江油一直在积极创造良好的投资营商环境，吸引了很多大型企业前去投资。 3.3.人均收入状况人均收入状况 2011 年实现城镇居民人均可支配收入 16700 元、农民人均纯收入 7150 元，均是 2006 年的 1.9 7 倍。 结论：受灾后重建等因素的影响，江油的人均收入稳步提高。 四、产业结构及支柱产业四、产业结构及支柱产业 江油全市乡镇经济实力排在绵阳市前列，是绵阳北部副中心城市，工业较为发达。已形成冶 金、机械、建材、化工、能源、食品等六大

14、支柱产业。 结论：江油老工业基础雄厚，目前正在积极打造特钢新城和钛材料产业园。 第二章第二章 江油市房地产市场分析江油市房地产市场分析 一、土地市场一、土地市场 江油市已售土地中大概还有 10001000 亩亩的住宅用地未开发（预估在 300 万平方米） 。地震前江油市每 年的土地推出指标在 250 亩左右，灾后指标每年在 400 亩-1000 亩不等。近期计划推出的土地有 700700 亩亩。 2013 年 6 月 26 日，江油市推出的纪念碑街西段南侧、乾元路南段西侧地块规模为 88 亩，以总价 1.2 亿元成交，约 138 万元/亩，该地块的起拍价为 120 万元/亩。另一块位于西环线东

15、侧、诗仙路南 侧，规模为 118 亩，成交总价 1.69 亿元，约 143 万/亩。该地块起拍价为 125 万/亩。 结论：江油毕竟只是县级市，1000 亩的住宅用地存量和计划推出的 700 亩土地，规模还是相当可 观的。按平均容积率 2.5 计算，约 283 万平方米。从最新成交的两个地块来看，开发商拿地谨慎，溢 价率不高。相比疯狂时期接近 300 万/亩的成交价，显得更为理性。 2、商品房市场商品房市场 历年销售量：历年销售量：20072007 年，年，全年商品房屋销售面积 56.9656.96 万平方米，实现销售额 8.95 亿元。20082008 年，年， 全年商品房屋销售面积 21.

16、3221.32 万平方米，实现销售额 3.59 亿元。20092009 年，年，全年商品房屋销售面积 2828 万万平方米，实现销售额 7.14 亿元。20102010 年，年，全年商品房屋销售面积 40.240.2 万平方米。20122012 年，年，全年商 品房屋销售面积 41.1341.13 万平方米。实现销售额 16.76 亿元。20132013 年，截止年，截止 5 5 月中旬，月中旬，商品房销售面积 20.8620.86 万平方米，销售额 8.05 亿元。 （以上数据包含商业地产） 结论：从历年成交数据来看，排除 2008 年-2009 年地震和灾后重建因素。江油楼市成交量较为稳 定。商品房均价由 2007 年的 1571 元/,上涨至 2012 年 4074 元/。 3、存量房产存量房产 现有存量房源：现有存量房源：2011 年-2013 年江油市批准预售的商品房面积为 88.1488.14 万平方米，其中已售 6565 万 8 平方米，待售 23.1423.14 万平方米。 结论：由于江油当地很多楼盘在未达到预售条件的情况