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1、【怀柔房地产市场调研报告】,2007年11月,回顾,怀柔区位于北京北部,地处燕山南麓,北纬40度14分41度04分,东经116度17分116度55分。东临密云县,南与顺义、昌平相连,西与延庆县搭界,北与河北省赤城县、丰宁县、滦平县接壤。 怀柔区地域面积2128.7平方公里,山区占88.7，地形南北狭长，呈哑铃状，南北长128公里,东西最窄11公里。地势北高南低，以著名的万里长城为界，北依群山，南偎平原，层次鲜明地分为深山、浅山、平原类同地区。境内最高点海拔1705米，最低点 海拔仅34米。 怀柔属暖温带大陆性季风型半湿润气候，四季分明，雨热同期，夏季暖热湿润，冬季寒冷少雪。全年日照时数为274
2、82878小时，年平均气温913度，积温28004610度。无霜期170200天。年平均降水在600700毫米，主要集中在68月份。 怀柔地处首都饮用水源保护区，境内有四级以上河流17条,大小水库22座，山泉774处。年水资源总量8.6亿立方米，占全北京市水资源总量的1/5。地表水质量达到国家二级标准。,地域环境,空气质量优质 怀柔人口不聚集，区域内的空气质量长年保持在优以上。 人文景观独特 怀柔区作为北京后花园，自然景观及人文景观资源极其丰富。区域内有多处知名景点，区政府大力支持旅游业的发展，为多行业提供有利的发展契机。,环境优势,“两轴两带多中心”的北京新规划的修编，使怀柔、大兴、房山、亦
3、庄、顺义等地区因“西部生态休闲带”和“东部发展带”以及50万人口的新城的规划而成为社会关注的热点。相比顺义、大兴以及亦庄等地区，从怀柔产市场的发展情况看，近几年来相对“默默无闻”，很少受到的关注。但是，从京承高速开通以后，怀柔地区在新规划的带动下，其发展迅速起来，房地产开发给这一区域带来了蓬勃朝气，区域价值有了很大的提升。,政策环境,通过京承高速公路与城区相通，怀柔市场已越来越受到城区客群的关注。怀柔也成为北京房地产潜力巨大的区域之一，而其住宅产品也以平均每年1000元的速度持续上涨。该区域购房人群也在随着住宅产品而发生转变，以往购房主要以当地居民为主，而目前一些在城里工作的有车族也成了一些高
4、品质楼盘的客户，因为在该地区以城区远低于普通住宅价格可享受到高档住宅的品质。,市场环境,2006年9月28日京承高速公路二期正式开通，大大缩短了城区与怀柔之间的距离。,交通大幅度改善,交通现状,怀柔区是“生态涵养发展区”，是北京北部地区防风固沙天然生态屏障的重要组成部分，境内98%的地区为北京饮用水水源保护区，承担着改善首都大气环境质量，保护、供应、涵养北京饮用水水源，调节大气环境质量的政治任务。怀柔区委、区政府认为，得天独厚的区域位置和生态环境优势是怀柔未来发展的特色品牌，在全面推进城市化进程中，必须坚持预防为主、生态优先的原则，以科学发展观合理进行区域城镇体系环境规划和产业布局，以科学的手
5、段促进循环经济的发展。在区域经济发展、新城建设和环境保护中，他们以改善大气环境质量、保护北京饮用水水源、提高全区生产生活环境水平为重点，努力构建资源节约型、环境友好型宜居城市。 统计表明，近几年来，怀柔全区环境质量明显改善，水、气、声环境主要指标达到国家规定的环境质量标准。截至2004年，建成区城镇绿化覆盖率达到52.25%，全区林木覆盖率达75.1%。城市生活垃圾和城市生活污水及区直工业园区污水处理率达100%。,区域建设,市场环境如何？,回顾,2006年上半年区域新房价格区间为:2900元3500元/ 2006年下半年区域新房价格区间为:3500元-4200元/ 2007上半年区域新房价格
6、区间为:4200元4700元/ 2007下半年区域新房价格区间为:4700元5300元/ 2007年区域二手房价格区间为:3450元-4500元/ ,区域市场的变化,本区域内由于自然环境十分优越，交通便利，关注此区域的人群逐年增多；市区房价逐年急剧攀升，本地区商品房也有较大涨幅。,近年价格走势,市场调研,住宅类,庙城区域住宅,地址：怀柔区庙城镇西台下村 开发商：北京安旺房地产开发有限责任公司 占地面积：70000 建筑面积：150000 容积率：1.5 绿化率：31.2% 户数：1022户 车位数：2:1 均价：5300元/ 物业类型：普通住宅 开盘时间：2007年5月内部认购 卖点：交通条件
7、便利，户型丰富，56层板楼，居住舒适度高。,金善名居,周边环境： 项目地处怀柔区庙城镇。根据怀柔新区发展规划需求，庙城板块作为怀柔新城的功能配套区，正积极推进商住、餐饮、物流及文化产业的发展。改造后的富密路、三山路为小区居民出行提供了良好的交通环境。,区位,户型 一居：5761 二居：7581（主力户型） 三居 ：94108 装修：毛坯 物业费： 0.78元/平方米月,户型,对外报价（当前）：4700元/平方米，截至2007年11月初，最高价格5280元/平方米，楼层差价100元/平方米左右。 销售均价（实际）：根据北京房地产交易管理网显示，目前尚无成交记录，据现场销售人员介绍，目前一期放量房
8、源的主力客群为内部关系客户。,价格的时间分布（动态） 一期： 2007-05-04至今： 起价3980元/平方米 均价4700元/平方米 价格点评： 怀柔本地区住宅类产品目前十分紧缺，目前仅有本小项目为在售，其他住宅项目均告售磬，使本项目在价格涨幅上缺少竞争，本项目价格增长比例比较混乱，从5月开盘的3980元到现在最高价格5280元，增长幅度达到32.7%。,价格,销售率： 目前项目已开房源实际销售比例为60%以上，但在北京房地产交易管理网上暂时无表现。 销售情况点评： 由于项目一期产品事先进行内部认购。相对怀柔地区商品房新房比较紧张，导致项目销售情况十分乐观。,销售情况,雁栖区域住宅,栖美园
9、,地址：怀柔雁栖开发区55号 开发商：北京雁栖房地产开发公司 占地面积：6.14万 建筑面积：10万 容积率：1.05 绿化率：41% 户数：450户 均价：5300元/ 物业类型：普通住宅 开盘时间：2005年10月 卖点：交通条件便利，户型丰富，56层板楼带电梯，产品简装修，社区景观优越，居住舒适度高。,位于雁栖工业开发区内，西临雁栖湖和红螺湖风景区，北依青龙峡。以幽静、放达、简约的建筑风格是栖美国际成为怀柔地产投资的热点。长城脚下，雁栖湖畔，青龙峡，红螺寺环绕呵护的栖美国际，绵长、秀美的雁栖湖风景线。将自然和人工完美地结合在一起。青山绿水拥抱下的悠闲，从容，健康，绿树，扶疏，撒满阳光的万
10、米草坪，使栖美国际成为处处体现“生态居住”的自然人文社区。用建筑尊重自然，用空间尊重人性，法国霍夫曼建筑风尚。,区位,户型 二居：128 三居 ：138148 装修级别：简装,户型,整体情况： 目前价格：5300（均） 根据北京房地产交易管理网显示：成交均价为：3571元/平方米,价格点评： 怀柔本地区住宅类产品目前十分紧缺，城区住宅项目均已售磬。 本项目位于雁栖工业开发区，社区品质较高，加之项目简装修，6层带电梯板楼，面积区间在120148平方米的2居3居，因此剩余尾房价格仍有提升的空间。,价格,销售率： 目前项目销售比例为81.25%。 项目目前已进入尾盘期，最小面积为120平方米以上的两
11、居，其余户型为130145平方米的三居。总价在50万左右。,销售情况,红螺区域住宅,红螺家园,地址：怀柔区富乐大街7号 开发商：北京晨益房地产开发有限责任公司 建筑面积：1.89万 绿化率：30% 户数：202户 均价：5300元/ 物业类型：普通住宅 开盘时间：2007年4月 卖点：交通条件便利，户型丰富，56层板楼，南北通透,怀柔区富乐大街7号,项目已售磬,详情,目前价格：5300（均） 根据北京房地产交易管理网显示：成交均价为：4138元/平方米 物业费： 0.65元/平方米月,家天下 儒园,地址：怀柔区富乐大街26号 开发商：北京同方星城置业有限公司 占地面积：4.27万 建筑面积：6
12、.75万 容积率：1.6 绿化率：40% 户数：531户 均价：4600元/ 物业类型：普通住宅 开盘时间：2006年10月 卖点：产品为10栋46.5层的板楼，是怀柔地区第一个线浇结构的住宅项目。户型区间从1居到4居以上，产品类型丰富，具有一定的升值空间。,本项目位居山清水秀的怀柔市区，青春路与富乐大街两条主干道的交口处，向北可顺畅到达红螺湖风景区，向东经开放路环岛北行抵达雁栖开发区，处于县城中心区与景区中间位置，周边配套齐全。 项目由10栋4-6.5层板楼组成，是怀柔地产中首个全现浇剪力墙结构多层住宅建筑，二、三居为主力户型，户型紧凑，南北通透，使用率高，舒适度高，在怀柔住宅地产市场中属升
13、级产品。,区位,户型 一居：69.35 二居：77.7690 三居 ：105.5127.85 四居：155.9171.24 装修级别：毛坯,户型,价格走势,本项目已售磬,价格及销售情况,购买人群分析： 怀柔区域住宅类商品房多以本地人群为主力，使用目的为第一居所。,别墅类,庙城区域别墅,龙山新新小镇V,地址：怀柔区庙城镇422号 开发商：万通地产 占地面积：80.04万 容积率：0.56 绿化率：58% 价格：起价:180万元/套 最高价:270万元/套 四期中式独栋770-1000万/套 物业类型：别墅 开盘时间：2004年3月 卖点：交通条件便利，产品类型丰富，社区部分现房，形成一定规模。,
14、小镇位于北京市怀柔县庙城镇内，东临京密快速路（101国道），南枕大秦铁路，西倚京承高速路和怀柔水库，北邻庙城镇。 小镇地块距怀柔县城中心1.5公里，怀柔水库3公里，首都机场20公里，东直门45公里。 四期苏州园林式独栋别墅。在建筑风格和规划布局上充分体现江南民居特有的建筑风格和水巷邻里的街巷风情，同时将北方特有的地域文化风情和江南风格的园林韵味、书卷气息有机地结合在一起，使之在居住功能及环境的生态性上均有所突破与创新。,区位,2007-07-31 五期德园独栋 180万元/套 270万元/套 四期中式独栋770-1000万/套,龙山新新家园四期“龙山书院”以独特的苏式园林独栋进入市场，价格在7
15、70万1000万之间/套，面积在400500平方米。,价格,销售率： 目前五期德园已售磬，仅余8套中式园林独栋，价格在800万900万左右。,未来产品信息： 龙山新新家园后续产品预计在2008年5月推出，计划为7080套独栋，价格在12000元/平方米左右；同时计划推出93套左右的中式独栋。但据项目销售人员介绍，此种情况仅为现在得到消息的推测，有一定变数。,销售情况,杨宋区域别墅,欧郡,地址：怀柔区京承高速14出口向北1公里 开发商：北京凤桐祥瑞房地产开发公司 占地面积：20万 建筑面积：17万 容积率：0.5 绿化率：50% 户数：一期112栋 均价：260万元/套 物业类型：别墅 开盘时间
16、：2006年9月 卖点：项目位于怀柔影视基地附近，建筑具有浓厚的欧洲风情，更有2万平方米荷兰风情商业街和 6000平米的主题双会所（动态、静态），每户均有下沉式庭院设计。,欧郡地处怀柔门户的位置，占据了杨宋镇2/3的版图。自京承高速杨宋出口北行1000米即达，距市区开车紧30分钟即到。周边毗邻红螺寺、青龙峡、慕田峪、雁栖湖、中影基地等风景名胜，被原生态山麓与林木环抱，生态文化氛围浓郁。欧郡总建筑面积20万平米，其中住宅约17万平方米，商住房约1万平方米，商业步行街2万平方米。计划分三期开发。其中一期开发面积为5万平方米，包括4万平方米的别墅，1.3万平方米的商业。独栋别墅共计112套，面积区间为320平米430平米，共5种户型。主力户型为320平方米的欧洲风格独栋别墅，现一期已全部为准现房，2
