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1、做中国最有价值的房地产服务机构 曲江项目前期沟通报告 沟通前 本次报告的目的主要是对项目所在区域进行市场调查以及对 项目定调进行沟通讨论，以期为后期工作进一步的开展奠定良 好基础。 市场篇 一、宏观背景 城市区位：西安市位于中国西北部地区，陕西省中南部，作 为陕西省会，是陕西省的政治、经济、文化中心，在西北地 区也处于核心地位； 城市规模：西安下辖九区四县，市域面积11053平方公里， 常住人口843.46万（2009年）； 交通条件：西安市位于西北地区与华中、华南地区相连的交 通咽喉位置，是西北各省通往西南、中原及华东的门户与交 通枢纽； 历史文化：西安市历史悠久，拥有兵马俑、大唐芙蓉园、明
2、 城墙遗址等大量文物遗迹； 科研教育：通信、制药等高新技术产业发展迅速，拥有丰富 的高等教育资源，高校数量位于全国前列。 兵马俑 西安高新区 西安是陕西省的省会，西北地区的核心城市，在全国经济总体布局上具有承东启西、东联西进的重要战略地 位。 城市发展背景 西安经济总量增加，且增速高于全国水平，使西安房地产市场上具有较大潜力，特别是曲江区在各区域中 发展潜力明显。 经济经济加速增长长：1998年至2010年，西安市国内生产总值 均持续保持两位数的增速，过去十二年间年复合平均增长率超过15%，2010全年 实现国内生产总值 3241亿元，增涨率为14.5%。 第三产业产业增长长最快：在2009年
3、，第三产业增长率快于生产总值 的增长率已经高于其它产业，曲江区主导第三产业，可以得出曲江区的 第三产业一定领跑其它区。 宏观经济研究 西安市二三产业产值增长较快，第一产业相 对较慢，三大产业增速波动趋势与GDP基本 一致。 GDP的增长与第三产业的发展，特别是 重点发展先进制造业、高科技产业等将直 接提高较高收入人群的比重，对 住房需求增加，同时对改善性住房需求也将产 生积极作用 到2020年地区生产总值超过7,300亿元，工业总产值达到8,800亿元。进入工业化高级阶段中期，把西安建成 世界知名的科技创新城市，中国最大的航空航天高技术产业基地、西部重要的汽车研发中心和生产基地、技术领先的电子
4、信息产业基地 ； 西安市服务业增加值将超过4,100亿元。以知识密集型服务业为主体，以劳动密集型服务业为支撑，特色鲜明、运行高效， 使西安成为国际旅游中心城市，国内领先的科研基地和总部基地、创意中心，西部重要的商贸、物流和金融中心城市 西安市产业发展目标 产业研究 高端产业快速发展，利于市民收入增加，扩大住房需求及改善性住房需求增加。 数据来源：西安市统计局统计公报 西安经济将持续保持良好增长态势。 2017年有望达到北京现有水平，2018年有望达到上海现在水平；2019年达广深水平 2010年西安人均GDP增长率15.60%2010年西安人均社会消费品零售总额增长率18.6% 2010年西安
5、人均消费性支出增长率5.3%2010年西安第三产业占GDP比重增长率12.5% 资料来源：西安及各地统计年鉴、统计信息网 经济增长趋势 2005年以来，西安市常驻人口持续稳定增长，为城市各项产业发展提供了充足的劳动力。 人口规模：截至到2009年年末 西安市常住人口为843.46万人； 人口增长：2005-2009年五年间 西安常驻人口数量持续增长，年 平均增长率保持在4%左右； 发展前景：2020年市域总人口 规模为1,030万人；市区人口规 模为765万人；主城区人口规模 为600万人。市区用地规模为 788平方公里，主城区用地规模 600平方公里。 数据来源：西安市统计局统计公报 人口发
6、展 二、规划背景 城市规划发展 关中天水经济开发区规划构筑一核一 轴三辐射的发展框架体系； 一核：即西安（咸阳）大都市，是经 济区的核心，对西部和北方内陆地区 具有引领和辐射带动作用； 一轴：即宝鸡、铜川、渭南、商洛、 杨凌、天水等次核心城市作为节点， 依托陇海铁路和连霍高速公路，形成 西部发达的城市群和产业集聚带。 三辐射：即核心城市和次核心城市依 托向外放射的交通干线，加强与辐射 区域的经济合作，促进生产要素合理 流动和优化配置，带动经济区南北两 翼发展。 我国十一五规划中提出关中城市 群建设为我国重点建设的十一个 城市群之一，并强调西安为关中 城市群建设的核心城市，西安的 经济实力和中心
7、城市地位可大大 加强，将成为亚欧大陆桥经济带 的心脏和大西北发展的龙头。 关中天水经济开发区规划的确立凸现了西安在关中城市群中的核心地位，带来大发展的新契机。 城市规划发展 主城区范围：根据2008-2020西安市城市总体规划，西 安主城区用地范围以唐长安城为中心，以绕城高速为基 本轮廓，东至灞河，西到绕城高速路，南至长安（潏河 ），北到渭河。 小西安 中西安 大西安 以古城墙为界，以方城为中心的杂居时 代 以绕城高速为标志，城市骨架拉大， 朝 “多组团环城” 时代发展 以西高新区为龙头，西安的城市中心向南 偏移。高新区逐渐发展成为西安的“辅城 西安城市发展阶段 伴随着此次城市扩张，在城区的东
8、、南、西、北外围 都出现了不同程度的郊区化迹象，外围中心组团逐渐 形成，“大西安”时代加速来临。 西安处于城市扩张加速发展阶段，主城区范围拉大发展 ，外围组团中心逐渐形成，进入大西安时代。 大西安功能结构界定曲江区的功能属性为旅游生态度假区 西安第四次总体规划确定大西安城 市空间结构为大九宫格局，相应的城 市功能也界定为九类如右图所示; 曲江区凭籍其景观资源优势和良好 的地理位置将进一步确立起旅游生态 度假功能区，而作为未来大西安的城 市核心，也承担着休闲度假功能； 曲江区目前已有的旅游资源有：大 雁塔、曲江池、大唐芙蓉园、大乐汇 等，开始走向成熟的休闲度假区； 项目所在片区 城市规划发展 曲
9、江新区位于西安市东南，东接西 影路、西接小寨西路、北通雁塔路 、南邻绕城高速。其核心区域面积 40.97平方公里。 曲江新区以大雁塔北广场为中心， 距中心城区仅9km，小寨商圈3km ，火车站9km，机场28km，二环主 干道2km，交通便利。 曲江新区同时辐射带动大明宫遗址 保护区、法门寺文化景区、临潼国 家旅游休闲度假区和楼观台道文化 展示区等区域，发展区域总面积近 150平方公里。 曲江规划发展区位 曲江位于城南片区，居古皇城后花园之风水宝地。 通过十多年的发展曲江经历了一个由单一到多元、由落寞到显赫的过程，城市价值不断提升，成为西 安新的增长极 静寂曲江新区曲江新城曲江 生活配套逐渐完
10、善，金融商务规划 促使曲江多元化发展 2003年提出曲江新城规划，重新定义 了曲江，将曲江旅游文化极致发挥，区 域价值节节攀升 五园一塔逐步建成及产业园区挂牌使区 域价值大幅提升，完成了区域从陌生到 熟识的过程 大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园 、唐城墙遗址公园、植物园、海洋公园 合称五园一塔，五园一塔旅游生态概念 的提出迅速的拉动了曲江区域的价值。 但配套缺乏 地铁将实现曲江快速连接，丰富其 城市意向，并带来大量城市中心外 溢人口；本项目距离会展中心站仅 800多米，步行5分钟。 曲江金融商务区建于南三环与雁塔 南路以西两侧，北侧紧邻本项目； 此规划将进一步改善曲江城市形象 ，引入大量的高
11、层次产业人口，加 速区域城市化发展。 曲江原名西安曲江旅游度假区是陕西 省人民政府于1993年批准设立的省 级旅游度假区 曲江旅游度假区仅仅围绕大雁塔周边 具有城市意向，往南均为农田、荒地 。 城市 价值 03年前的曲江是被西安人遗忘的曲江 ，区域价值除大雁塔外毫无可提之处 。 西安的别墅区聚集在未央湖周边而非 曲江区域。曲江当初的地价仅30万/ 亩。 曲江规划发展发展步伐 “一心”：以大雁塔为整个曲江 的核心； “两带”： 既贯穿整个新区，宽 100米的唐城遗址保护绿带；分布 在绕城高速两侧共100米宽的绿化 景观带； “三轴”：既雁塔南路旅游商业 发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展 轴线和曲江
12、达到景观轴线； “四个功能板块”：既唐风商业 板块、旅游休闲板块、科教文化板 块和会展商务板块。 曲江规划发展功能规划 集旅游休闲、科教文娱、会展商务为一体的南部新型人居生活理想城。 曲江规划发展发展方向 曲江的迅速发展将逐步扩大其发展范围，增强多元化发展脉搏。将打造成为西安首屈一指文化旅游新城。 曲江一期 曲江二期 本案 曲江一期是西安市城市中心区的重 要组成部分，也是西安城市建设的 重点区域。 曲江新区将以二期扩区为契机，规 划建设出版传媒产业园区、会展产 业园区、国际文化创意园区、动漫 游戏产业园区、文化娱乐产业园区 、国际文化体育休闲区、影视娱乐 产业园区、艺术家村落等九大文化 产业园
13、区，打造国家级文化产业示 范区。 到2015年，曲江新区及其辐射区入 区文化企业争取达到2000家，从业 人数达到10万人，文化产业年产值 达到300亿元，成为中国文化产业发 展第一级。 曲江规划发展利好规划 本案所在 项目名称项目规模建设内容 大雁塔北广场66.7万 文化广场、水景观，商贸配套设 施 大唐不夜城66.7万 历史社区、休闲观光购物为一体 的景观步行街，长1500，宽450 大唐芙蓉园 66.5万（ 水面26.6万 ） 以水景为中心，集历史文化、休 闲娱乐、旅游观光为一体的大型 主题园区 曲江海洋世界16.7万 包括海底世界、海兽表演馆、海 洋珍奇馆等 寒窑遗址公园350亩 集娱
14、乐、休闲、旅游、购物为一 体的爱情主题综合型旅游项目 唐城墙遗址公 园 20万 10000园林、水景观、小品、 圆雕、休闲广场等 曲江南湖1500亩 围绕南湖的曲江池遗址公园等著 名景区。 欢乐世界主题 公园 699.75亩休闲娱乐 雁梦湖891.75亩 创意谷湿地公园 丰富的旅游资源、人文景观是本区域不可复制的核心价值 三、房地产市场分析 经过2010年两轮严厉调控政策后，2011年新国八条出台，国家调控房地产市场态度明确。 4月17日：“新国十条”提 高二套房贷门槛 9月：限购令+限贷令 2011年1月：新国八条 二套房贷首付款比例 不得低于50%，贷款利 率不得低于基准利率的 1.1倍
15、大幅提高第三套及以 上房贷首付和利率水平 二套房贷首付比例提 高至6成，利率为基准 利率的1.1倍； 5年内转让的物业按 照全额征收营业税； 限购令范围扩大，从 严执行； 地方政府确定商品住 宅价格控制目标并于 一季度公布 暂停第三套住房贷款 首套房贷首付提高至 3成 二套房贷首付比例至 少5成，利率上浮10% 各城市纷纷出台限购 令，户籍家庭限购两 套住房或限新购一套 住房 政策背景 西安限购令基于国八条制定，并未加大调控力度。 限 购 令 西安市限购令基于新国八条制定，并未加大调控力度 限 购 令 基本内容 限购区域：西安市限购区域为 西安市辖区，周至、蓝田、户 县、高陵等4县不在其范围内
16、 ； 限购物业类型：本次限购的类 型仅限新建商品住房和二手住 房，而公寓、写字楼和商铺不 在限购范围之内； 政策特点 限购令认家庭不认户口； 限购令并未明确名下已有两套 房产的本市居民家庭禁购，只 是要求必须先卖一套房，然后 才可以再买新房； 拆迁户回迁安置不受套数限制 。 限购措施 限购令规定本市居民限购2套 房，禁购3套以上住房，2套房 贷首付最低60%； 非本市居民，拥有一年以上社 保和相应证明可以视为本市居 民，否则实行本市居民二套房 政策。 西安限购令 限购令在短期内给予市场强大的压力，但长期看来，上涨趋势不会改变 在政策调控下，西安房地产市场短期内成交量大幅下降，市场以供需双方以观望为主，价格未出现明显松动 ，中期市场反应有赖于政府的执行态度，长期市场趋势依然向好。 成交量 短期客户和开发商观望情 绪浓，成交量大幅下降， 中期发展要看政府对政策 的执行力，长期来看，观 望的客户最终需求仍需释 放，市场有望向好。 刚需客户受
