2011年11月湖南娄底商业地产调查报告_104页

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1、 0 娄娄底商业调查报告底商业调查报告 扬子鳄扬子鳄(中国中国)市场研究中心市场研究中心 2011 年 11 月 16 日 1 前言 娄底。湘中重镇。地处湘中交通枢纽、湖南工业重镇、国家森林城市。矿产资源丰富，商业繁荣，无处不 显示着一种城市生活的活力与魅力。当我们开始把脉这座城市远景消费趋势的肌理时，现状商业研究无 疑是最佳的着手点。在本次专门针对娄底市的商业市场调查报告分析中，我们在选择研究范畴上统括了 娄底市当前商业的三大商业物业形态（商业零售街区、垂直商业零售物业、专业市场）和两大消费产业 业态（休闲娱乐业态、酒店业态） ，采取一种“点线面”的调研手法，在研究步骤上从大到小、从整体到

2、局部、由表及里层层推进，通过调查问卷，访谈，深度访谈等多调查形式对娄底各商业形态进行调查和 研究。调查从 11 月 6 日始至 11 月 15 日止，共计 10 天，人员共 20 人次。希望于经过以上的努力能够在 全面性、真实性、专题性上有一个广泛、清晰的认识。通过对这些物业形态和消费业态的现状描述，思 考其在城市发展过程中所处的境况及面临的危机与机遇，为大家提供参考和依据。 2 目录： 一、娄底城市概述及城市发展浅析 二、城市宏观经济研究 三、娄底商业发展规划研究 四、娄底商业整体市场分析 五、娄底商业问卷调研分析 六、万豪城市广场个案例分析 七、报告总结 3 一、娄底城市概述及城市发展浅析

3、 湘中交通枢纽、湖南工业重镇，国家森林城市。 娄底市娄底市位于位于湖南省湖南省中部，原中部，原为为娄底娄底地区。地区。1999 年年 1 月，月，经经国国务务院批准，撤院批准，撤销销娄底地区，娄底地区，设设立地立地级级 娄底市，娄底市，辖辖娄星区娄星区、 、冷水江市冷水江市、 、涟涟源市源市和和双峰双峰、 、新化新化二二县县， ，总总面面积积 8117 平方公里，人口平方公里，人口 400 万，是湘万，是湘 中交通枢中交通枢纽纽、湖南工、湖南工业业重重镇镇、国家森林城市。全市、国家森林城市。全市东东西西宽宽 160 公里，公里， 南北南北长长 102 公里。娄底因相公里。娄底因相传传是天上是天

4、上 28 个星宿中的个星宿中的“娄星娄星”和和“氐星氐星” 交相交相辉辉映之映之处处而得名。截至而得名。截至 2007 年年 12 月月 31 日，日， 娄底市娄底市辖辖 1 个市个市辖辖区、区、2 个个县县，代管，代管 2 个个县级县级市，市， 另另设设一个开一个开发发区区 4 湘中交通枢纽、湖南工业重镇，国家森林城市。 娄星区娄星区： 面面积积 353 平方公里，人口平方公里，人口 40.2 万人万人 ,区政府区政府驻长驻长青中街。青中街。 冷水江市：冷水江市： 面面积积 439 平方千米，人口平方千米，人口 36.98 万万,市政府市政府驻驻冷水江街道冷水江街道办办事事处处。 。 涟涟源

5、市：源市： 面面积积 1895 平方千米，人口平方千米，人口 111.96 万。市政府万。市政府驻蓝驻蓝田田镇镇。 。 双峰双峰县县： ：面面积积 1715 平方千米，人口平方千米，人口 91.6 万。万。 县县政府政府驻驻永丰永丰镇镇。 。 新化新化县县： ：面面积积 3642 平方千米，人口平方千米，人口 131.89 万。万。县县政府政府驻驻上梅上梅镇镇。 。 人口密度大，土地面积狭小 5 娄底地理位置娄底地理位置优优越，交通便利，自古以来就是湖南省主要的越，交通便利，自古以来就是湖南省主要的战战略腹地和南北通达、略腹地和南北通达、 东东西西连贯连贯的要衢。湘黔、娄邵的要衢。湘黔、娄邵铁

6、铁路在路在这这里交里交汇汇。 。 207 国道国道 320 国道与正在国道与正在兴兴建的洛（阳）湛（江）建的洛（阳）湛（江）铁铁路、路、 上（海）瑞（上（海）瑞（丽丽）高速公路）高速公路贯贯穿娄底，穿娄底， 建建设设中的沪昆客运中的沪昆客运专线专线和安和安张张娄衡娄衡铁铁路路 将使娄底成将使娄底成为为国内少有的米字型，国内少有的米字型，铁铁路枢路枢纽纽。 。 四通八达的公四通八达的公铁铁路构成便捷的交路构成便捷的交 通网通网络络。使娄底成。使娄底成为为中国江南重要的交通枢中国江南重要的交通枢纽纽 和物和物资资集散地。集散地。 地处湘中枢纽，道路交通发达。 6 地处湘中枢纽，道路交通发达。 沪昆

7、高速公路与在建的二广高速公路、沪昆高速公路与在建的二广高速公路、 娄娄怀怀高速公路、高速公路、长长娄高速、益娄高速、娄高速、益娄高速、 娄衡高速在娄衡高速在这这里相交；空运亦相当便利，里相交；空运亦相当便利， 距黄花国距黄花国际际机机场场 168KM。使娄底成。使娄底成为为湖湖 南南继继株洲之后的又一个重要的交通株洲之后的又一个重要的交通 枢枢纽纽，在全国均有着重大的影响力。，在全国均有着重大的影响力。 邻邵阳、湘潭、衡阳、怀化、益阳、长沙，区位优势明显。 7 长长株潭株潭 3+5 城市群以一个半小城市群以一个半小时时通勤通勤为为半径，包括岳阳、半径，包括岳阳、 常德、益阳、娄底、衡阳常德、益

8、阳、娄底、衡阳 5 个城市在内的个城市在内的“3+5”城市群城市群 建建设设，同，同时时重重视视大湘西开大湘西开发发和湘南开放以和湘南开放以“3+5“”城市城市 群群为为主体形主体形态态， ，带动带动我省区域我省区域经济经济的的协调发协调发展，展， 加快形加快形 成以特大城市成以特大城市为为依托、大中小城市和小城依托、大中小城市和小城镇协调发镇协调发展的展的 新型城市体系，新型城市体系，这这是我省在是我省在发发展布局上取得的重要展布局上取得的重要认识认识 成果。成果。 两条两条经济经济命脉洞穿城市核心，命脉洞穿城市核心， 导导入型入型经济经济事在必行。事在必行。 依托沪昆依托沪昆铁铁路、洛湛路

9、、洛湛铁铁路路经济带经济带，北靠，北靠长长株潭株潭经济经济圈、圈、 南南临临衡邵衡邵经济经济圈；形成南北共圈；形成南北共进进之之势势，区位互，区位互补补共共赢赢， ， 有效地拉有效地拉动动城市城市经济经济框架。框架。 长株潭 3+5 城市群，发展潜力无限 8 娄底属中娄底属中亚热带亚热带大大陆陆性季性季风风湿湿润润气候区。气候区。热热量丰富，温度适宜，四季分明：冬季少量丰富，温度适宜，四季分明：冬季少严严寒，夏季多酷寒，夏季多酷 热热，秋季晴朗温暖，春末夏初多雨成，秋季晴朗温暖，春末夏初多雨成涝涝，盛夏初秋少雨多旱。全年平均气温，盛夏初秋少雨多旱。全年平均气温 16-17.3。年平均日照。年平

10、均日照时时 间间 1538 小小时时， ，东东部多于西部。无霜期部多于西部。无霜期 268 天。娄底境内溪水奔流，河网密布，水系完整，水量充沛。天。娄底境内溪水奔流，河网密布，水系完整，水量充沛。 全市主要河流有：全市主要河流有：东东部部涟涟水，水，为为湘江中游一大支流，源于新邵湘江中游一大支流，源于新邵观观音山，自西向音山，自西向东东，流，流经涟经涟源市、娄星区、源市、娄星区、 双峰双峰县县， ，经经 湘湘乡乡至湘潭至湘潭县县河口入湘江，境内全河口入湘江，境内全长长 85.85 公里，沿途公里，沿途纳孙纳孙水、湄江、水、湄江、 测测水等水等 1-4 级级支流支流 89 条，控条，控 制流域面

11、制流域面积积 3906 平方公里。平方公里。 西部西部资资水，由南向北，流水，由南向北，流经经冷水江、新化。冷水江、新化。经经安化柘溪，安化柘溪，过过益阳注入洞益阳注入洞 庭湖，庭湖，贯贯穿境内西半部，区内流程穿境内西半部，区内流程 112 公里，有公里，有 1-4 级级支流支流 100 条，控制流域面条，控制流域面积积 3985 平方公里平方公里 地处丘陵，气候宜人，四季分明，淡水资源丰富，涟水贯穿娄底 经济快速发展，产业升级迅速，结构优化调整，大型工业支撑 9 娄底娄底经济发经济发展迅速，投展迅速，投资环资环境日益完善。九十年代以来，娄底工境日益完善。九十年代以来，娄底工业业从小到大，由弱

12、从小到大，由弱转强转强，形成了以冶，形成了以冶 金、建材、煤炭、化工、金、建材、煤炭、化工、电电力、机械力、机械为为骨干的工骨干的工业业支柱支柱产业产业，涌，涌现现出了出了涟涟源源钢铁钢铁集集团团、 、锡矿锡矿山山闪闪星星锑锑 业业有限公司、金竹山有限公司、金竹山电电厂等厂等产业产业典型。近年来，娄底加大城市基典型。近年来，娄底加大城市基础设础设施建施建设设， ，兴兴建了日供水量建了日供水量总总达达 60 万吨的水厂、超高万吨的水厂、超高压变电压变电站、第二煤气源厂等一大批基站、第二煤气源厂等一大批基础设础设施，修建了两条高等施，修建了两条高等级级公路和多条市公路和多条市 内主要交内主要交 通

13、干通干线线，开通了，开通了 40 万万门门程控程控电话电话、 、20 万部移万部移动电话动电话，建立了与全球，建立了与全球联联网的娄底信息港。娄底市中心网的娄底信息港。娄底市中心 城区已建成全国有名的森林城市城区已建成全国有名的森林城市 -以上以上资资料均来自料均来自 娄底政娄底政务务网网 10 二二、城市宏观经济研究 近近 5 年来，娄底市加快城市人居年来，娄底市加快城市人居环环境和公共服境和公共服务务体系的建体系的建设设，先后投，先后投资资近近 100 多多亿亿元加元加强强市政建市政建设设和和 城市城市环环境改造，城市境改造，城市环环境建境建设设得到极大提升，城市得到极大提升，城市竞竞争力

14、有效提高，全市人居争力有效提高，全市人居环环境、人均居住面境、人均居住面积积、人均道、人均道 路面路面积积、人均公共、人均公共绿绿地面地面积积和自来水普及率居全省先和自来水普及率居全省先进进行列，相行列，相继获继获得得“省省级级园林城市园林城市”、 、 “省省级卫级卫生城市生城市”、 、 “全国全国绿绿化模仿城市化模仿城市”殊荣。殊荣。 加加强强旅游开旅游开发发，着力人文，着力人文环环境建境建设设和城市景和城市景观观打造，涌打造，涌现现出紫雀届秦人梯田出紫雀届秦人梯田 梅山梅山龙宫龙宫“自然与文化自然与文化遗产遗产”、曾国藩故居、曾国藩故居“ 全国重点文物保全国重点文物保护单护单位位”和湄江和

15、湄江风风景区、大熊山国家森林公园景区、大熊山国家森林公园 “百姓喜百姓喜爱爱.湖南百景湖南百景”等一批重点景区；打造出娄星广等一批重点景区；打造出娄星广场场、石、石马马公园、春园步行街、万豪城市广公园、春园步行街、万豪城市广场场等一批等一批颇颇具具 特色的城市景特色的城市景观观。加。加强强社会文明体系建社会文明体系建设设和区域和区域经济发经济发展，地方生展，地方生产总值产总值增速增速连续连续 4 年超年超过过全省平均水平，全省平均水平， 广大市民的文明程度有了广大市民的文明程度有了质质的提高，娄底去年荣膺的提高，娄底去年荣膺“省省级级文明城市文明城市”。 。 娄底市入娄底市入选选中国十大中国十

16、大“宜居城市宜居城市”，名列第，名列第 8 位。位。 深圳、湛江、十堰、深圳、湛江、十堰、 、 、许许昌、黄昌、黄岗岗、九江、牡丹江、娄底、湘潭、聊城、依次、九江、牡丹江、娄底、湘潭、聊城、依次进进入宜居城市的前十位。入宜居城市的前十位。 11 2010 年湖南省各市州 GDP 总量与人均 GDP 排行榜 12 2011 年前三季度湖南各市州 GDP 指标 13 地区地区GDP 排排 行行 GDP 总总 量量 同比增同比增长长增增长长排行排行 长沙市长沙市 1 3835.00 亿 元 同比增长 14.3%1 岳阳市岳阳市 2 1328.31 亿 元 同比增长 13.9%3 衡阳市衡阳市 3 1207.53 亿 元 同比增长 13.7%5 常德市常德市 4 1163.02 亿 元 同比增长 11.6%13 株洲市株洲市 5 1019.36 亿 元 同比增长 13.1%“8 郴州市郴州市 6 902.77 亿 元 同比增长 14.0%22 湘潭市湘潭市 7 797.37 亿 元 同比增长 13.5%