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1、 瑞竹霖深度房地产营销机构 晋宁县房地产市场 调研报告 瑞竹霖深度房地产营销机构 写在前面 获悉贵公司拟在昆明晋宁县城进行开发，我公司即时展开 了晋宁房地产市场初步调查，希望能对项目前期定位及后期营 销提供参考，也期望借此表达我公司对贵公司的诚意。 能尽早进入项目，是使策划及销售更具备可行性的途径。 我们相信，我们能切实站在市场的角度和开发商的立场为项目 提供显著的建设性策略建议。 在尚未获悉项目详细经济指标及相关技术参数的基础上，我公 司暂不能提交具备针对性的可行性策略报告，希望贵公司能予 以谅解。 为感！ 顺颂商祺！ 瑞竹霖深度房地产营销机构 沟通内容 关于瑞竹霖 宏观经济调研 晋宁城市印
2、象 需方市场调研 供方市场调研 市场定位思路 关于产品定位的思路略述 关于概念定位的思路略述 整体营销策略思考 具体操作步骤及时间节点 合作模式 瑞竹霖深度房地产营销机构 瑞竹霖公司定位 做地产营销策划 房地产在国民经济中的地位发生转变从属产业; 国家出台的政策是救经济而非救地产，而地方政府出台相 关政策对地方房地产起一定的保护作用，主要是为了改变 局部地方经济以及政绩; 宏观调控对房地产的影响面越来越小，主要由市场因素决 定房地产发展走向。 瑞竹霖深度房地产营销机构 宏观经济特征六：经济面宏观调控力度加大 政府加大宏观调控力度，全面刺激经济，提前预防经济下滑。 政府对市场经济运行进行介入干预
3、的一个重要 特征，就是进行反周期运作 核心提示：2008年12月8日至10日召开的中央 经济会议确定了2009年的5项主要经济任务。 包括：1、加强和改善宏观调控，实施积极的 财政政策和适度宽松的货币政策；2、巩固和 发展农业农村经济好形势，保障农产品有效供 给、促进农民持续增收；3、加快发展方式转 变，推进经济结构战略性调整；4、深化改革 开放，完善有利于科学发展的体制机制；5、 着力解决涉及群众利益的难点热点问题，切实 维护社会稳定。其中，强调要保持资本市场和 房地产市场稳定健康发展。 中国宏观经济预警指数 瑞竹霖深度房地产营销机构 房地产十大市场特征 开发商资金压力空前，现金为王； 土地
4、成交价较以往明显偏低，多宗土地流拍或以起拍价成交； 量价齐跌，客户空前理性，观望情绪严重； 刚性需求，自用型客户支撑市场； 实用型住宅及中小型投资产品畅销，中大投资舒适型产品遇冷； 商业与写字楼市场受行业冲击较小； 别墅市场供应量逐步减少，价格坚挺，销售速度相对缓慢而平稳。 项目蓄水期加长，上门量急剧下降销售周期加长，解筹率低； 媒体推广效果差； 开盘货包量压缩，少量多开，多次开盘成为主要的营销手段之一。 在严峻的市场背景下，国家开始进行政策调控！ 瑞竹霖深度房地产营销机构 宏观政策调控 08年税收政策： 时间政策内容作用受益对象 2008-10- 17 国务院总理温家宝17日主持召开国务院常
5、务会议，提议： 加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民 购房。 降低住房交易税费，活跃 楼市 购房者 2008-10- 22 财政部： （1）08年11月1日起，个人首次购买90及以下住房，契 税下调到1%； （2）对个人销售或购买住房暂免征收印花税 （3）对个人销售住房暂免征收土地增值税 （4）自10月27日起，首次购买普通自住房和改善型普通 自住房，最低首付款比例调整为20% （5）住房公积金贷款利率,各档次分别下调0.27个百分点 （6）加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围 （7）出台城市低收入家庭资格认定办法 （8）地方政府可以制定鼓励住房消费的收费减免政策 （1）降
6、低90及以下住房 交易税费，增加90住房 交易活跃度。 （2）免征销售印花税、土 地增值税，降低交易成本 ，增加活跃度 （3）首次置业和改善性自 住房最低首付降低至20 ，增加交易活跃度 （4）下调住房公积金利率 ，增加交易活跃度 普通自住购房者 首次置业者 改善型自住者 08年从税收和购房准入门槛的角度调控，降低购房者的购房资金压力！ 2010年国家恢复了原有税收政策，宏观调控使购房者资金压力再次加大！ 瑞竹霖深度房地产营销机构 时间政策内容作用 2008-9-16 下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准 利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保
7、持不 变。 使贷款利率降低，减轻贷款企业 的压力 2008-10- 15 下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9 日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次 存贷款基准利率作相应调整。 使贷款利率降低，减轻贷款企业 及购房者的压力 2008-10- 30 下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的 3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的 6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率 相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。 使贷款利率降低，减轻贷款
8、企业 及购房者的压力 2008-11- 27 下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点。从2008年 12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等大型存款 类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。 使贷款利率降低，减轻贷款企业 及购房者的压力 08年运用贷款利率 杠杆进行调控，降低 房产商、购房者的实 际资金压力！ 08年货币政策 2010年国家恢复了原有利率政策，宏观调控使购房者资金压力再次加大！ 瑞竹霖深度房地产营销机构 1、恢复住房交易税费，加大对中小企业信贷支持。 2、实施新的企业所得税法，统一内外资企业和个人房地产税 收制度。 3、实行结构性减税和推进税
9、费改革。 4、促进房地产市场稳定健康发展。 5、加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施。 6、中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力 度。 7、选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置 资金补充用于经济适用住房建设。积极发展公共租赁住房。 8、二套房购买的税收优惠政策叫停，购房者资金压力再次加 大。 9、购房贷款利率优惠政策叫停，二手房市场遇挫。 1-3 税费 4 行业 5-7 保障性 住房 8 第二套房 9 二手房 瑞竹霖深度房地产营销机构 关键词：交易税优惠叫停、保障性住房、二套房贷优惠叫停、预售、“90/70”、 土地、闲置税 政策的出台、提案的建议说明市场变化
10、了； 交易税优惠叫停，抑制房地产二、三级市场； 保障性住房的大力建设，有助于解决国计民生、发展房地产相关产业链； 二套房贷优惠叫停，抑制房地产市场成交速度； 商品房预售制度也将随着房地产行业发展的成熟，消费者对产品需求的理性回归而消失。于此同时，对 开发商和代理商的行业转型提出要求； 加大中小户型供应的“90/70”政策在行业发展、产品选择逐渐进入理性阶段时，其作用也将适得其反 。 土地招拍挂制度对开发商的发展影响巨大，有待进一步观察； 不动产闲置税主要目的是促进市场平稳发展，但其实施难度较大； 房地产及其相关行业将进入产业发展转型期; 房地产的经济地位下降，“社会地位”上升; 房地产市场一分
11、为二，一半纳入计划经济之中，一半更加市场化。 瑞竹霖深度房地产营销机构 09年5月25日国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改 革工作意见的通知，再次提出研究开征物业税。5月27日，国务院将保 障性住房和普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20% ，其他房地产开发项目最低自有资金比例从35%下调到30%。 瑞竹霖深度房地产营销机构 09年房地产现状 上半年“小阳春” 国家统计局公布的数据显示，今年上半年，全国商品房销售面积同比增长了 17.5%，销售额同比增长了三成以上，每周商品住宅期房成交面积出现显著回升 ，前5个月的成交面积均值已明显超越2008年，与2007年高值
12、时持平，显示出 2009年较为明确的反弹趋势。 主要原因: 08年相关政策的效果开始显现； 08年积累已久的刚性需求开始逐渐释放，客户与开发商的博弈程度开始减弱； 宏观经济的转好，股市逐步复苏。 瑞竹霖深度房地产营销机构 下半年“艳阳天” 09年上半年度我们可以视为只是楼市的“小阳春”并未走出“冬天 ”，但是下半年楼市就像脱缰野马，回暖的趋势更为明显，大量楼盘出 现开盘热销的情况，下半年的地价比上半年有所回升。 中央刺激经济计划的逐步落实和中央投资项目资金的逐步到位，是 土地供应结构调整速度加快的主要原因 。 然而，随着越来越多开发商对房地产的良好预期，开始进行价格上 调，且随着刚性需求的急剧
13、释放带来的需求萎缩以及税收优惠叫停及贷 款优惠叫停，2010年房地产将迎来“又是冬雪霜满天”的严冬！ 瑞竹霖深度房地产营销机构 09年房地产市场回暖、稳定， 2010年房地产市场受国际经济形势特别是 国内政策的影响更加明显， 目前的开发及营销一定要”以快打慢”。 瑞竹霖深度房地产营销机构 晋宁城市印象 瑞竹霖深度房地产营销机构 房地产开发与营销，脱离不了地域文化、地域 经济。因而，在对任何项目（特别是异域项目 ）进行微观操作和策划之前，我们习惯也必须 首先了解项目所在城市的诸多方面。我们把这 个了解结果称为“城市印象”。 对城市印象的调查，大致包括：人口、文化、 经济、城市发展、行业对口政策、
14、中观行业对 口市场状况等几个层面。 瑞竹霖深度房地产营销机构 晋宁县是滇文化发样地，航海家郑和故里，中国著名磷都之一。位于滇 池南岸，处于云南省发达的两大城市昆明和玉溪之间,北距昆明50公里,南距 玉溪30公里,区位优势明显。交通便捷，用一句话说就是“四路三铁一口岸”， 昆玉、昆洛、安晋、晋江公路穿境而过，昆明中谊村、昆明玉溪、中谊 村宝兴三条铁路纵横三镇两乡，昆阳码头通往滇池各口岸。农业开发的比 较优势突出，适宜农耕的低纬高原季风气候，适宜耕作的盆地、中山、河谷 组成的红土地，良好的农业生态环境和相对优势的水利、水源条件，孕育出 昔日云南的“渔米之乡”，今日云南的“花菜奶”之邦晋宁。 全县总
15、面积1230.86平方千米，耕地面积208371亩。人口276420人，其中 ：农业人口224193人占81.1%，非农业人口52227人占18.9%，彝、回、哈尼等 少数民族29334人占10.6。辖2镇、5个乡和2个民族乡，129个村委会、4个 居委会。县政府驻昆阳镇。晋宁县位于云贵高原中部的滇池南岸，是金沙江 与红河的分水岭。有柴河、大河、东大河等河流注入滇池，属金沙江水系。 地势南高北低，有蛤蟆、大黑、黑汉、老虎等山，均屑乌蒙山余脉，中北部 滇池沿岸为湖滨盆地。属低纬度高原亚热带季风气候，年平均气温146度， 冬无严寒，夏无酷暑，真正的四季如春。年平均年降水量900毫米，年均日照 时数
16、为2291.2小时。林地面积79623.0亩，植被为亚热带常绿阔叶林、云南松 林，森林覆盖率48.35。有耕地147万公顷，产水稻、小麦、蚕豆、油菜 、烟草、玉米、杂豆，为云南主要产粮县之一。生猪和鲜鱼生产颇具优势。 矿藏有磷、铁、铜、锌等。磷储量84亿吨，品位高，埋藏浅，易开采，为 世界四大磷产地之一。 瑞竹霖深度房地产营销机构 2006年国内生产总值29.4359亿元，其中：完成工业总产值43.067亿元 ，完成农业总产值10.6亿元。完成财政总收入3.25亿元，其中：地方财政收入 1.88亿元。城镇居民人均可支配收入为9822元，农民人均纯收入3391元。全县 共有中学17所，小学92所，2006年在校学生37871人，9年义务教育普入率达 98.6%，适龄儿童入学率达100%。新型农村合作医疗参合率达89.8%，累计报销 医药费444.88万元。公共卫生体系进一步完善
