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1、,多措并举控楼市 量跌价稳新常态,2018年1月1日,2017年房地产市场总结及预判 | 深圳中原研究中心,2017年,多举措 价企稳 新常态,序 言 ,多措并举控楼市 量跌价稳新常态,2017年全国调控围绕“房子是用来住的，不是用来炒的”基调，分城调控，因城施策，各地房价全面快速上涨基本得到遏制。深圳房地产市场2017年虽然没有出台重大政策，但是全年市场走势平稳，一二手房量跌价稳趋势贯穿全年，市场调控基本达到预期。 2017年是租赁市场发展的历史性的一年，租赁市场发展政策层出不穷，银行、政府、企业以及机构纷纷进入租赁市场，未来租赁市场将迎来飞速发展阶段。实现“房子是用来住的，不是用来炒的”这
2、一目标，重点是加快多主体供给、多渠道保障、租购并举制度。其中，租购并举是重要一环，是建立长效调控机制的必要举措。今年下半年以来，长租市场始终是国家重点发展对象，从供给端增加租赁土地供应，同时增加租赁补贴与福利，建立线上监管服务平台，未来政策将会继续出台落实以加快长租市场发展。租赁市场的巨大蛋糕也吸引各方纷纷加入，虽然短期盈利方式仍存疑，但是各方仍加快进入以抢先占领市场。 今年一线城市仍以去杠杆为主要目标，打击消费贷、首付贷等政策纷纷出台，严控阴阳合同也实施在即，去杠杆依然将进行到底。12月初的政治局会议也明确表示2018年的三大攻坚战，防范化解重大风险，使宏观杠杆率得到有效控制居于首位，即去杠
3、杆依旧是明年房地产调控的首要任务。,同时，讨论多年的房地产税将要开始征收，根据政府公布消息来看，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。也就是说房地产税的出台势在必行，但是必须先制定完善法律，试点后再推行，未来全面实施依然要一段时间。对于市场投机者来说，房地产税的征收会大大地增加持有成本，而交易成本则有望降低，在市场价格稳定的情况下，投机者的收益将很难得到保证。房地产税的征收是市场回归居住属性的重要一环，是建立市场长效调控制度的重要举措，对于抑制市场投机，稳定市场环境有着重要作用。 2018年政策将保持稳定性和延续性，在建立长效调控制度的基础上，以“房住不炒”为主基
4、调，维护房地产市场稳定。继续将去杠杆这一主要任务贯彻到底，金融监管继续收紧，货币政策继续收紧，贷款利率也继续提高维持在高位。租购并举作为未来很长时间的重要举措，资金面将进一步向长租市场倾斜，政策也将加快落地推进长租市场发展！,序 言 ,多措并举控楼市 量跌价稳新常态,Content,目录,PART 2,土地市场,PART 3,新房市场,PART 4,二手市场,PART 5,商办市场,PART 6,市场预测,PART 1,宏观政策,深圳中原研究中心,北上广深同出商办新政 抑制楼市投机炒作,供需两端均衡增长 制造业PMI稳中有升,PPI回落传导至CPI端 资金流动稳中偏紧,房地产开发投资稳定 调整
5、布局适应楼市新格局,租赁政策逐步落地，行业地位不断提升,市场要点,宏观政策,1,金融强监管 信贷进一步收紧,供需两端均衡增长 制造业PMI稳中有升,宏观,深圳中原研究中心,从反映实体经济扩张紧缩的官方和财新中国制造业采购经理人指数来看，2017年的波动性相对较大，在4、5月份指数跌落谷底，实体经济一度疲软。而在接下来的下半年，指数逐渐攀升，供需两端均衡增长，保持稳中有升的发展态势。 采购经理人指数反应了经济景气的情况，2017总体而言，我国实体经济相对平稳，美联储的三次加息对实体经济融资成本或有所增加，对实体经济有一定的制约，而未来一年美联储预计将加息三次、我国对金融机构的严格监管和对房地产市
6、场的严格调控，实体经济或许将继续平稳下行。,PPI回落传导至CPI端 资金流动稳中偏紧,宏观,深圳中原研究中心,2017年消费品零售价格指数CPI连续维持11个月在2%的同比增速以下，在2月急速下滑后逐渐攀升，但工业品出厂价格指数PPI此时开始回落，未来PPI传导至CPI端后，CPI上涨承压力，通胀情况比较温和的情况下，货币发行的灵活调整空间比较大。 今年货币政策的主基调“稳健中性”，M2同比增呈现速平稳下降的趋势，下半年流动性稳中偏紧，流动性处在合理范围内。M2同比增速连续个月低于10%，也是历史上首次，这也反映了货币流动性逐渐收紧态势。紧缩性金融货币政策和流动性紧缩对房价上涨产生有效影响。
7、预计未来M2继续下行的可能性不大，但回升幅度相对温和，继续维持低位运行。,房地产开发投资稳定 调整布局适应楼市新格局,宏观,深圳中原研究中心,在2017年年初，虽然商品房销售情况不容乐观，但第一季度房地产开发投资热度并未受太大影响，投资增速有一定程度的上扬。但在第一季度结束后，投资增速下降并趋于稳定，总体呈现稳中下调的态势。 2017年，多地出台了土地供应端的调控政策，这无疑对楼市火爆的一二线热点城市的房地产开发造成较大影响，但对于三、四线城市而言，土地可开发体量依然较大，土地供给的相关政策并没涉及，因此并没有受太大的影响。 整体上，在房价平稳的大环境下，保持房地产开发投资的稳定有助于提升城市
8、发展动力，加快城市规划和提升城市纳容度。 对于未来，在调控一周年有余之后，楼市新格局逐渐形成，品牌开发商需要重新调整城市布局适应格局的变化，因此预计未来积极拿地以及投资开发导致房地产开发商投资额的累计同比增速会在合理范围内波动。,租赁政策逐步落地，行业地位不断提升,政策,北上广深同出商办新政 抑制楼市投机炒作,政策,北上广深同出商办新政 抑制楼市投机炒作,政策,商办新政集中于一线城市 深圳相对温和,政策,北京：,广州：,深圳：,上海：,严控商办项目转为类住宅的公寓产品，具体落实在平面设计和功能布局方面，对现有的改类公寓产品无直接影响。,商办土地出让禁止改为类住宅用途，商办需以层为单位销售，受让
9、后规定年限内不得转让。,商办项目应按用途出售，且只能出售给企事业单位或社会组织，个人或家庭购买实行“限购”政策。,严控商办项目转为住宅用途，限定规划建设及不动产办理的最小单位，并对一手商服类物业出售限购买资格（首次和二次均须出售给法人）,金融强监管 信贷进一步收紧,政策,2017年在供给面、市场面对楼市进行调控外的同时，融资渠道也步步收紧。2017年房产信贷利率由最初的优惠减少变成了最后的利率全面上浮，甚至停止放贷，这都体现了楼市调控的决心。 对于信贷收紧，除了是楼市降温的政策性措施，另一方面也是受到金融行业整顿过程的影响。而未来国家对金融和楼市的监管不会放松，预计短期内融资的渠道不会放松，难
10、度不会降低。,土地市场表现平淡 同比锐减52%,全年仅一幅居住用地出让,龙岗、南山为土地供应主力区域,深圳湾超总为成交热点，交易金额超220亿,市场要点,土地市场,2,土地市场表现平淡 同比锐减52%,土地,2017年土地市场表现平平，全市共成功出让42宗土地，占地面积106.7万平，成交金额754.9亿元。 而去年土地市场成交火爆，全年成功出让57宗土地，面积223.1万平，金额1018.9亿元。相对来看，今年全年土地成交总面积较去年锐减52%，成交金额同比下滑27%，可见土地市场供应明显萎缩。 成交结构上与以往相似，也以商业和工业用地为主，但不同的是2017年仅一例住宅用地出让。,全年仅一
11、幅居住用地出让,土地,相比于过去两年的土地市场而言，2017年深圳土地市场供应成交相对冷淡，全年仅一例居住用地出让，值得注意的是，该地块位于龙华民治，由深圳市人才安居集团拍得，需要70年自持，未来将用于发展租赁市场。 2017年工业用地和商办用地作为主要成交用地，全年一共成交98.8万平，占比超过9成。其中商业用地总成交60.9万平，占比超过五成。工业用地主要集中在光明新区和南山区留仙洞总部基地，并且大部分为新型产业用地。商业用地多分布在南山区深圳湾超级总部基地，后海中心区以及龙华、福田。,龙岗、南山为土地供应主力区域,土地,从区域上看，2017年龙岗区土地成交总数和面积领先全市，其次为南山区
12、。龙岗区成交土地大多以商业服务业用地和工业用地为主，其中年底福建世茂新里程投资发展有限公司以近240多亿，拿到龙城街道一块30多万平的商业用地，为龙岗土地市场做出较大贡献。 而南山的后海、深圳湾超级总部基地两区域为南山贡献9幅土地，合计出让金额超276亿。,深圳湾超级总部基地为成交热点 交易金额超220亿,土地,南山深圳湾超级总部基地为热点供地区域，2017全年集中成交7宗土地，面积约15.5万平，出让金额合计近227亿元，是年内土地出让最多、出让金额最高的区域，可见政府对超级总部基地的规划蓝图吸引着众多的顶尖企业。 目前已有招行、BAT、万科、恒大等名企入驻，未来必然会有更多高端企业相继入驻
13、。,深圳湾悦府项目年度成交金额最高,全市供应成交10年来最低，均价坚挺,访客指数低位徘徊,五区均价上涨，龙华涨幅最高,五年来龙岗中心城片区持续火热,市场要点,新房市场,3,新房住宅,住宅,全市供应成交面积均大幅下降，均价坚挺,住宅,2017年全市一手住宅供应326.6万平，环比下降31.1%，成交259.3万平，环比下降38.0%，今年供应面积及成交面积均为10年来最低。然而，2017年全市成交均价54447元/平，环比上升1.9%。,全市供应成交套数均大幅下降，均价坚挺,住宅,2017年全市一手住宅批售33707套，环比下降30.4%，全市一手住宅成交25820套，环比下降36.2%。今年供
14、应套数及成交套数均为10年来最低。然而，2017年全市成交均价54447元/平，环比上升1.9%。,成交均价直线型走势,住宅,2月政府出台关于禁止商办物业改商务公寓的规定，再次加重了市场的观望情绪，另外受春节假期影响，楼市异常低迷；3月份各地调控升级，深圳并未跟进，市场逐渐回暖；7月受高温及台风天气影响，客户看房欲望降低，成交下滑；10月份十九大召开及随后开展的楼市整顿，开发商入市更为谨慎；整体来看，下半年为完成全年业绩目标，推盘节奏加快，市场更为活跃。 12月一手住宅成交面积为33.0万平，成交套数为3248套，环比上升27.7%，为2017年月度最高成交量，也是唯一一个成交量超过3000套
15、的月份。,访客指数低位徘徊,住宅,每周访客指数反映了当前周的楼盘访客量相对于基期楼盘访客量的变化趋势，纵观近三年中原监测的新盘访客指数发现，2017年访客指数始终在低位徘徊。,一手住宅开盘销售率,住宅,去年十月新政之前开盘销售率基本处于60%以上，2017年一手住宅整体开盘销售率约为25.2%，只有少数性价比较高的楼盘开盘销售率能达到60%，多数楼盘开盘销售率在40%以下。,六区供应与成交明显下降，福田大增,住宅,对比各区去年的供应与成交数据发现，除福田区外，六区住宅供应与成交均明显下降；南山区2017年住宅供应量不到去年的三分之一；龙岗区供应与成交量均是七区中最多的。 福田区2016年零住宅
16、批售，2017年新增了安托山花园、安峦公馆、兰江山第花园三个住宅项目，另外福田区还有绿景虹湾花园现楼入市。,区域均价分布图,住宅,五区均价上涨，龙华涨幅最高,住宅,除宝安区、龙岗区成交均价有所下降外，五区均价上涨，其中龙华区均价53310元/平，环比上升27%，涨幅最高；其次是南山区均价101452元/平，环比上升23%。 2017年龙岗区均价最低，为36693元/平。,龙岗、宝安、福田三区成交占比上升,住宅,龙岗区成交套数最多，达到11597套，占全市成交套数的45%，其次是宝安区成交7156套，占全市成交套数的28%。盐田区下半年零成交，全年共成交20套。 成交均价下跌的宝安、龙岗成交占比均有所上升；另外福田区2017年共成交694套，环比上升103%，占比增加1.8%。,60-90平成交占比接近7成，成交均价最低,住宅,深圳中原研究中心,各面积段成交占比变化不大，刚需主力户型60-90平成交占比接近7成，成交均价最低，为44203元/平。 大于144平面积段的成交均价为95169元/平，环比上升
