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1、1,方法篇,2. 合理确定容积率的方法,1、 整体分层控制的方式,5 、 小结：合理容积率的确定,2、 经济测算的方法,3 、 典型实验的方法,4 、 指标叠加的方法,宏观：总规在用地规模的同时，对各项用地按一定的比例进行了布置。在城市用地分类与规划建设用地标准中规定的人口与用地规模的指标，推测各类建筑的需求数量以及占城市建筑总量的比例，确定城市整体密度。 中观：在“平均容积率”的基础上，综合考虑城市土地价格、功能要求、景观要求、文化传承等各方面的要求，针对城市不同区位因地制宜的对“平均容积率”进行调整，确定不同的开发强度分区，得出各个区位不同使用功能用地的基准容积率。基准容积率可作为管理中的
2、一般标准，也是控规编制的依据。 微观：对各密度分区中的具体地块密度进行细分，各地块密度分配总和不能导致“建筑总量的明显突破”。,城市规划编制办法第三十一条 中心城区规划中应确定建设用地的空间布局，提出土地使用强度管制区划和相应的控制指标（建筑密度、建筑高度、容积率、人口容量等）。,1、 整体分层控制的方法,2、经济测算的方法,2.1最佳容积率(保证城市土地效益最大化 ),最佳容积率的测算有两种方法: （1）公式法：根据运筹学目标规划方法建立数学模型来求取最佳容积率的方法,该方法原理严谨,但是变量之间的复杂变化和影响关系的制约,使得构建应用型数学模型及求解过程难度增大,不易操作。,(1)公式法
3、根据式(1)可建立数学模型,目标函数表示为 ymax = ( PSx - CSx) R 满足约束条件 P = f1 ( x) C = f2 ( x) 0R 1 x 0 式中: y为项目总利润; P为销售价格; S 为土地面积; C为单方成本; x 为项目容积率; R 为项目销售率。 一般情况下, S 为已知, 求此数学模型解, 可以获得当项目总利润最大时的最佳容积率。,（2）曲线拟合法：根据数理统计相关原理作图拟合曲线来求取最佳容积率，简洁明了，在实际工作中具有应用价值，但其准确度稍逊于公式法,较为粗略。,步骤： (1)设定容积率。设定最佳容积率可能存在的某一范围中几个容积率分别为项目容积率。
4、 (2)规划布置。从规划建筑角度、消费者需求和销售角度，配置项目各类高层、小高层、多层、低层等，并且考虑建筑与环境的协调。 (3)价值工程分析。对项目方案进行优化。 ( 4)利润(利润率)测算。对优化后的方案进行成本、收入测算,进而计算项目的利润和利润率。 ( 5)拟合容积率与利润 (利润率)曲线。以容积率为横轴,利润(利润率)为纵轴，描绘项目容积率与利润(利润率)关系曲线,并进行平滑处理。 (6)确定容积率。选取最大利润(利润率)点对应的容积率为项目最佳容积率。,最佳容积率为2. 8,因此C方案亦为最佳方案。还应关注A、B 两个方案。如果规划条件限制容积率在2. 31以内,在资金稀缺情况下,
5、一般应采用A方案;反之,采用B方案。,2、 经济测算的方法,（2） 最低容积率,经济容积率:当某地块的容积率高于经济最佳容积率时，开发活动的收益率将开始下降；当容积率低于最低经济容积率时，则对该地块的开发将出现亏损，开发活动将失去经济意义。,3、 典型实验的方法,3.1 城市设计：突出重点营造城市景观,城市设计控制的主要内容是灵活并难以用明确数字准确描述的：城市轮廓线、建筑空间形式、室内外连接方式等等。城市设计有不同的层次，从总城市设计到细部节点的设计贯穿城市规划的各个不同的阶段。 基地重要片区（滨河商务区、创意园区）、轴线（火炬路商务办公轴线）的城市设计应在景观的标志性，环境的认知性及创造富
6、有魅力的步行空间方面形成重点；对于基地一般片区（北部居住片区）应放宽对城市设计方面的控制。,6,3、典型实验的方法,3.2形体模拟法和经验分析,形体模拟法 通过试做形态布局的规划设计，研究出空间布局及容量上大体合适的方案，然后加入社会、经济等因素的评价，反算成明确的控制指标，其优点是形象性、直观性强，对研究环境空间结构布局有利，便于掌握；缺陷是工作量大，并有一定的主观性。 此方法长处在测算地区容量，同时从空间角度研究形态布局，使控规更好的兼容了城市设计的要求。 归纳分析法 将已规划的和已付诸实施的各种规划布局形式的地块技术经济指标进行统计分析，总结得出经验指标数据，将其推广运用，这种方法，比较
7、简便易操作，缺点是经验指标的运用到与原有总结情况类似的地方，如有新的情况，经验数据不一定能够适用，而且经验指标的科学性和合理性往往有赖于统计数据的普遍性和真实性。 此方法需要借鉴一些功能分析方法、经济分析方法，来确定地块的功能、用地性质，以及根据运迁量、周边环境、区位交通对合理的容积进行测算。,7,4、 指标叠加的方法,（1）步骤:在控规中，将高度分布规划图、干道控制范围图、干道周边影响范围、开发强度规划图、地价分级图等，叠加在一张图上，进行综合协调得出“容积率设计图”。 （2）优点：叠合图上能较明显地表示出容积率层次分布特征，结构层次与相应指标范围对应。 （3）缺点：地价分级图往往比较复杂，
8、一般应与城市房地产主管部门多次对接和大量调研后才能确定。,高度分布规划图,开发强度规划图,地价分级图,干道影响图,8,容积率确定的合度空间是指在规划方案中能够定量地从经济效益、环境效益角度测算土地开发容积率的最大规划区域。,5、 小结：合理容积率的确定,缩小分析范围,否,扩大分析范围,是,1.分析地块的出让地价 在市场短期均衡期内是 否可近似地认为是均值,2.分析地块的现状容积 率与建筑质量是否可以 近似地认为是均值,3.分析地块内不同规划 使用性质的地块之间的 相互影响是否可以忽略,4.周边相邻地块的土地 出让价格与分析区是否 可以近似地认为一样,5.周边相邻地块的现状 容积率与建筑质量与分
9、 析区是否可以近似地认 为一样,6.周边相邻地块与分析区 之间在规划使用性质上的 相互影响是否可以忽略,7. 分析地块能否在市场 短期均衡期内完成开发,容积率确定的 合理空间,按开发计划 划分地块,分 析 地 块,否,是,是,否,容积率确定的合度空间的步骤,9,经济容积率：城市建设过程中，在某一合度空间范围内房地产总投资利润率大于房地产基准总投资利润率的利润率区间对应的容积率区间。,5、 小结：合理容积率的确定,极限容积率：同时满足地块内部与外部环境容量的容积率区间。,政策容积率：为了满足可持续发展的要求，促进城市紧凑发展，政府结合特定的时空条件在制定土地开发政策中规定的最低容积率。,合理容积
10、率：是经济容积率、极限容积 率、政策容积率交集的容积率区间，是城市规划追求公平与效率的必要条件。,10,工作方式：提出一种协作的制度与技 术交融的机制。,确定容积率的综合模型,5、 小结：合理容积率的确定,步骤：界定的合度空间与有关容积率的概念， “以行动与可操作性为导向”来探讨确定容积率的综合模型。该模型以三条路线同时进行，并在适当的时机交融，经过三次交集运算，最终实现确定控规中控制地块容积率的目的。,综上分析，考虑到基地在我市的重要门户地位，且是城市“退二进三”的典型地段，商务办公，居住和工业厂房混杂，并已经自发进行城市更新，规划以整体分层法为前提，以经济测算法为基础，以典型实验方法为主，以归纳分析法和指标叠加法为辅助。,知识回顾Knowledge Review,
