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1、山东文登房地产市场,商业项目调研报告,目 录,一、调研对象 二、调研时间 三、调研内容 四、调研方式 五、调研目标分类与数据统计 六、调研结论 七、建 议,一、调研对象,根据我项目的规划设计，为此提供数据依据，特针对目前文登市商业地产市场进行调研，目标对象包括：文登市的商业街商铺，市场类商铺，百货商场、购物中心商铺进行走访调研,二、调研时间,自2012年2月18日至2012年3月3日,三、调研内容,1、所在区位 2、运营情况 3、租金模式,四、调研方式,实地走访 电话寻问与约见,五、调研目标分类与数据,调研分类： 包括正在运营项目与拟建，在建项目。 数 据： 地点，经营面积，开业时间，营业时间
2、，商铺数量，空铺数量，档次定位，楼层分布，租金模式及周边商业等。,调研项目（运营）,家家悦购物文场 东方商厦 润泰国际购物广场 兴众商厦 老百货大楼 秀嘉服饰广场 中和步行街,金都大厦 宏大商厦 利群购物广场 艺利达商场 百大广场 商业步行街 文登义乌小商品批发市场,调研项目（拟建、在建）,温州商厦 华洋财富大厦 康业现代城 南源大厦时代购物广场 精品步行街 宇程财富大厦 财富大厦 大五里百汇城 文登商业风情街,长江汇泉购物中心 温州城 利群文登华玺大酒店 温商大厦 香山公馆 王座世纪上海城 人和国际花园 万利城,现运营商场,数据明细,家家悦文登购物广场,家家悦文登购物广场,地 点：天福路与职
3、工街交口 经营面积：25000平 开业时间：2009年11月29日 营业时间：早8：30分晚20：00 商铺数量：约200户 空铺数量：3个（餐饮区） 档次定位：中高档 楼层分布：1F：家家悦超市 1F：黄金珠宝，化妆品，男装，皮鞋皮具，手机数码 2F：女装，羊毛衫，运动休闲 3F：餐饮，儿童乐园 租金模式：扣点：18%23%（含5个税点） 租金：老业主1000元/年，新业主1200元/年。 周边商业：金都大厦，步行街等。 客 流 量：较多 小 结：该商场业态齐全，内部装修档次和商品品质较高，为目前文登市购物环境与消费水平最高的商场。,金都商厦,金都商厦,地 点：文山路25号 经营面积：160
4、00平 开业时间：1990年左右 营业时间：早8：00晚17：00（夏季18：00，春节20：00） 商铺数量：约170户 空铺数量：0 档次定位：中档 楼层分布：1F：数码，家电，金饰，手机，化妆品，药品，超市 2F：男装，衬衣，鞋，箱包 3F：精品女装，裤，裙，羊毛衫，内衣，童装，布匹 4F：中老年装，内衣，羊毛衫 租金模式：纯租金 根据地点不同：750元/年1085元/年。 周边商业：家家悦文登购物广场，步行街等。 客 流 量：较为一般 小 结：该商场为文登市运营时间较长的商场之一，客流量稳定，装修陈旧，商品样式单一且落后，购物环境一般。,东方商厦,东方商厦,地 点：文山路与职工街交口
5、经营面积：约1200平 开业时间：约1992年 营业时间：早8：00晚16：00（夏季：17：30） 商铺数量：约30户 空铺数量：0 档次定位：中低档 楼层分布：1F：针织品，内衣，衬衫专柜 2F：秀嘉鞋城 3F：羽绒服 租金模式：商场自营，不对外招商。 周边商业：家家悦文登购物广场，金都商厦，步行街等。 客 流 量：较少 小 结：该商场为文登市运营时间较长的商场之一，客流量很少，装修陈旧，商品单一且落后，购物环境很差。,宏大商厦,宏大商厦,地 点：职工街与柳营街交口 经营面积：约2000平 开业时间：约1993年 营业时间：早8：00晚17：00 商铺数量：10个 空铺数量：0 档次定位：
6、中低档 楼层分布：1F：以纯，361度专卖，羊绒衫，饰品等 2F：宏大鞋城 3F：羽绒服 租金模式：商场自营，不对外招商。 周边商业：家家悦文登购物广场，金都商厦，步行街等。 客 流 量：较少 小 结：该商场为文登市运营时间较长的商场之一，装修陈旧，商品单一且落后，购物环境很差。,润泰购物广场,润泰购物广场,地 点：昆嵛北路3号 经营面积：约120000平 开业时间：2011年12月13日 营业时间：早9：00晚21：00 商铺数量：约240户 空铺数量：8个（1F：2户，2F：2户，3F：2户，4F：2户） 档次定位：中高档 楼层分布：1F：苏宁电器，黄金，彩妆，皮鞋箱包，数码产品，超市等
7、2F：精品男装，时尚女装，休闲服，超市，内衣等 3F：童装，儿童娱乐城，餐饮，KTV，电影院， 租金模式：平均1456元/年（税，费为0.6元/天 ） 周边商业：利群购物中心，步行街等 客 流 量：较多 小 结：该商场为文登市目前最大的综合购物中心，装修现代，1层与楼顶免费停车场达2万平。商品款式较为新颖。,利群集团文登购物广场,利群集团文登购物广场,地 点：昆嵛路1号 经营面积：约32000平 开业时间：2004年9月22日 营业时间：早8：30晚20：00 商铺数量：约255个 空铺数量：1（餐饮区） 档次定位：中高档 楼层分布：1F：超市，烟，酒，餐饮 1F：化妆品、黄金、珠宝、家电、电
8、讯、家电文体商场 2F：男女休闲装，运动装，内衣，鞋，女包； 3F：男女正装专卖，内衣 租金模式：扣点20%25% 周边商业：润泰国际，兴众商厦等 客 流 量：较多 小 结：该商场为文登市目前较大的综合购物中心之一，购物环境好。商品款式在当地较为新颖。,兴众商场,兴众商场,地 点：昆嵛路与商业步行街交口 经营面积：6500平 开业时间：2001年 商铺数量：约100户 空铺数量：0 档次定位：中低档 楼层分布：1F：手机超 市 1F：鞋城，金饰，超市 2F：男装，女装，羊毛衫，中老年服装，布匹 3F：女装，童装，中老年服装，内衣，窗帘 租金模式：平均700元/年 周边商业：利群购物中心，商业步
9、行街等 客 流 量：较少 小 结：该商场为文登市较为低档购物场所，服饰款式老年化，商场购物环境差，无人管理。购物通道狭窄。,艺利达商贸城,艺利达商贸城,地 点：文山路39号 经营面积：约10000 开业时间：1996年 营业时间：早8：00晚17：00 空铺数量：0 档次定位：中低档 楼层分布：1F：黄金，中国移动 2F：男女服装，部分童装，中老年装，羊绒制品，秀嘉鞋城 3F：艺达家纺 4F：艺达家纺 租金模式：平均1500元/年 周边商业：利群购物中心，老百货大楼，国美等 客 流 量：较多 小 结：该商场为文登市较为老购物场所，服饰铺位少且价位较低，主要经营家纺，且二层部分。,老百货大楼,老
10、百货大楼,地 点：文山路36号 经营面积：约17000平 开业时间：1980年 营业时间：早8：00晚17：00 空铺数量：2个（女装区） 档次定位：中低档 楼层分布：1F：国美电器，肯德基，化妆品，珠宝等 2F：女士皮包皮鞋，男女休闲，男装，家纺，内衣，运动 3F：男女正服装，休闲装，羊毛衫，女裤，部分时装 4F：服装超市，运动休闲，情侣装，床品等 租金模式：平均700元/年 （中岛），900元/年 （边厅） 周边商业：艺利达商贸城，百大广场等 客 流 量：较多 小 结：该商场二三层统一出租，只部分商辅由商场对外招商，租金为2元/天 ，四层统一出租。地点好，购物环境相对一般。四层服装超市活动
11、多，据说去年九月开始做活动，五个月的销售额为800万元。本商场普遍服装价位低廉。,百大广场,百大广场,地 点：昆嵛路37号 经营面积：约12000平 开业时间：1997年 营业时间：早8：30晚18：30（夏季20：30） 商铺数量：约60户 空铺数量：0 档次定位：中高档 楼层分布：1F：原经营娱乐城（目前停业整顿）； 1F：家家悦超市，黄金珠宝； 2F：男女正装，男女休闲服装，饰品，内衣，箱包，羊毛衫，中老年装等 。 租金模式：平均 1000元/年 1300元/年 周边商业：文景大厦，老百货大楼等 客 流 量：较好 小 结：地理位置好，门前配有较大停车场，客源相对稳定，购物环境较好，普遍商
12、品价格适中，环境较好家庭可以接受，商品陈列整齐大方。,秀嘉服饰广场,秀嘉服饰广场,地 点：昆嵛路39号 经营面积：约12500平 开业时间：2008年12月21日 营业时间：早8：00晚17：00（夏季20：00） 商铺数量：约120户 空铺数量：0 档次定位：中档 楼层分布：1F：电脑整机及配件，手机数码产品等 1F：皮鞋箱包，珠宝 2F：男装，衬衫，羽绒服 3F：女装，童装，羊毛衫，休闲户外 租金模式：平均750元/年 周边商业：百大商场，老百货大楼等 客 流 量：较一般 小 结：商场成立较晚，二层与三层分别被整体出租，装修较为简单，服装样式以正装为主，价格适中，购物环境一般。,商业步行街
13、,商业步行街,地 点：原柳营街（职工街至昆嵛路之间） 经营面积：全长约300米 开业时间：2002年 营业时间：早8：00晚19：00 商铺数量：约160家 空铺数量：0 档次定位：中低档 经营品类：1、男女时装 2、牛仔休闲 3、皮鞋皮具箱包类 4、内衣，家居服饰等 租金模式：近职工街路段3090元/年 ，近昆嵛路路段3409元/年 周边商业：百大商场，老百货大楼，金都商厦，秀嘉鞋城等 客 流 量：较多 小 结：服装款式较多，面向大众中低消费群体及工薪阶层。同时也是文登中低年龄百姓休闲场所。,中和步行街,中和步行街,地 点：香山路与文化路（公园路）交口 经营面积：2000平左右 开业时间：不
14、详 商铺数量：37 空铺数量：31 档次定位：低档 经营品类：男女低档次服装，化妆品，图书。 租金模式：300元/年 400元/年 周边商业：金都商厦，商业步行街，超市，昆嵛体育等 客 流 量：极少 小 结：内廊式商业街，地点较好，市中心地带，室内冷清，无人管理，招商困难，室内装修极为简单，粗糙。,文登义乌小商品批发市场,文登义乌小商品批发市场,地 点：世纪大道88号 经营面积：约180000平 开业时间：2003年9月28日 商铺数量：1200户左右（总计约2000户） 空铺数量：0 档次定位：低档 楼层分布：一层（日用百货、小商品、五金电器、服装针织、抽纱铺料、货运物流、餐饮旅店等） 租金
15、模式：纯租金667元/年 1500元/年 周 边：文登长途汽车站，住宅小区 客 流 量：较多 小 结：成立时间长，商品种类繁多，定位低档水平，满足人民生活最低层次的需求。批发为主，零售为辅，是本部行政区域内最大的商品集散地。,小结,1、抽样调查商场共计14家； 2、分布主要区域为文登市老城区，即重点区域为昆嵛路及与文山路两侧； 3、商场规模，运营现状，装修程度大致相同，即为中低档次； 4、近期投入使用、运营的商场规模与购物环境较之有明显区别，业态较为完善。,拟建、在建商场,数据明细,温州商厦,温州商厦,项目地点：龙山路58号 开发单位：山东省伟宏实业有限公司 经济指标：总 用 地：10647平 总 建 筑：60000平 商业总体：约28000（地下一层，地上四层，超市8000平） 规 划：由超市、商场、酒店式公寓、LOFT公寓、普通住宅组成的复合型商业地产 招商需求：待定 周 边：市财政局，人民银行，农行，工行，第一医院，三联家电等。 目前状态：未开业 租金模式：未确定 备 注：售楼员已经撤出案场。值班人员介绍：住宅销售接近尾声，商场 部分不对外分割销售，可能整
