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1、房地产开发项目的招标投标 第一节 招投标概述,一、招标投标 招标投标，是在市场经济条件下进行大宗货物的买卖、工程建设项目的发包与承包，以及服务项目的采购与提供时，所采用的一种交易方式。,招标投标的交易方式，是市场经济的产物，采用这种交易方式，须具备两个基本条件：一是要有能够开展公平竞争的市场经济运行机制。二是必须存在招标采购项目的买方市场，对采购项目能够形成卖方多家竞争的局面，买方才能够居于主导地位，有条件以招标方式从多家竞争者中择优选择中标者。,招投标活动必须遵守的原则：公开、公平、公证和诚实信用。 公开：信息、开标的程序、平标的标准和程序、中标的结果公开 公平、公证：严格按照公开的招标条件
2、和程序办事，同等的对待每一个投标竞争者。 诚实信用：不得有欺骗、背信的行为，这是民事活动的基本准则。,二、招投标规则,1招标人提出的招标项目，按照国家有关规定需履行审批手续的，应当先取得批准，并落实资金来源。 2招标人对潜在的投标人进行资格审查时，不得以不合理的条件限制或者排斥潜在的投标人，不得实行歧视待遇。 3招标文件不得要求特定的生产供应者以及含有倾向或者排斥潜在的投标人的其他内容。 4招标人不得向其他人透漏已获取招标文件的潜在投标人的名称、人数、以及与招投标有关的其他情况，标底必须保密。,5投标人应当具备实施招标项目的能力，具备国家规定或者招标文件规定的资格条件。 6投标人应当按照招标文
3、件的要求编制投标文件，投标文件应当对招标文件提出的要求和条件做出实质性响应。 7投标人拟将中标项目的部分非主体、非关键性工作交由他人来完成的，应当在投标文件中载明。 8投标人不得串通投标，不得排挤其他人的公平竞争，不得以低于成本的报价竞标，也不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假、骗取中标。,三、招标方式,1公开招标 公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。公开招标需符合如下条件： （1） 招标人需向不特定的法人或者其他组织(科研项目的招标还可包括个人)发出投标邀请。招标人应当通过为全社会所熟悉的公共媒体公布其招标项目。 （2） 公开招标须采取公告的方式，向社会公
4、众明示其招标要求，使尽量多的潜在投标商获取招标信息，前来投标，从而保证公开招标的公开性。,2邀请招标 邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人、自然人或者其他组织投标。邀请招标的特点是： （1） 招标人在一定范围内邀请特定的法人或其他组织投标。招标人应当向三个以上的潜在投标人发出邀请。 （2） 邀请招标不须发布公告，招标人只要向特定的潜在投标人发出投标邀请书即可。接受邀请的人才有资格参加投标，其他人无权索要招标文件，不得参加投标。,四、工程招标承包范围,关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目 1.煤炭、石油、天然气、电力等能源项目； 2. 铁路、公路、管道、水运、航空以及其他交通运
5、输业等交通运输项目； 3. 邮政、电信枢纽、通信、信息网络等邮电通讯项目； 4. 防洪、灌溉、排涝、引（供）水、滩涂治理、水土保持、水利枢纽等水利项目； 5. 道路、桥梁、地铁和轻轨交通、污水排放及处理、垃圾处理、地下管道、公共停车场等城市设施项目； 6. 生态环境保护项目； 7.其他基础设施项目。,关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目 （一） 供水、供电、供气、供热等市政工程项目； （二） 科技、教育、文化等项目； （三） 体育、旅游等项目； （四） 卫生、社会福利等项目； （五） 商品住宅，包括经济适用住房； 其他公用事业项目。,使用国有资金投资项目的范围包括： （一） 使用各级财政预
6、算资金的项目； （二） 使用纳入财政管理的各种政府性专项建设基金的项目； （三） 使用国有企业事业单位自有资金，并且国有资产投资者 实际拥有控制权的项目。,国家融资项目 （一） 使用国家发行债券所筹资金的项目； （二） 使用国家对外借款或者担保所筹资金的项目； （三） 使用国家政策性贷款的项目； （四） 国家授权投资主体融资的项目； (五) 国家特许的融资项目。,使用国际组织或者外国政府资金的项目 （一） 使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目； （二） 使用外国政府及其机构贷款资金的项目； (三) 使用国际组织或者外国政府援助资金的项目,在上述规定范围内的各类工程建设项目，包括项
7、目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，达到下列标准之一的，必须进行招标： （一） 施工单项合同估算价在200万元人民币以上的； （二） 重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上的； （三） 勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上的； 单项合同估算价低于第（一）、（二）、（三）项规定的标准，但项目总投资额在3000万元人民币以上的。,第二节 招标文件的编制,一、招标人如何编制招标文件 招标文件是招标投标活动中最重要的法律文件，它不仅规定了完整的招标程序，而且还提出了各项具体的技术标准和交易条件，规定了拟订立合同的主
8、要内容，是投标人准备投标文件和参加投标的依据，评审委员会评标的依据，也是拟订合同的基础。 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括招标项目的技术要求、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。,二、招标文件的内容,1.应写明招标人对投标人的所有实质性要求和条件，包括： 投标须知； 如果招标项目是工程建设项目，招标文件中还应包括工程技术说明书；即按照工程类型和合同方式用文字说明工程技术内容的特点和要求，通过附工程技术图纸及工程量清单等对投标人提出详细、准确终技术要求。 2.招标文件中应当包括招标人就招标项目拟签订合同的主要条款。 3.任何一种形
9、式的招标，招标人都应对招标项目提出相应的技术规格和标准。,三、招标文件案例,作业：商品房买卖过程模拟,【购买需求一】60万元的两居室 郑先生在东四环红领巾桥附近的一家公司上班，家住亚运村，每天往返家与公司两地，上下班高峰期都会遇到堵车。这两年，郑先生和妻子周女士收入还不错，所以打算今年把房子“升级换代”。 郑先生说，由于他和太太的单位都东三四环一带，大部分的亲戚、朋友也都在东部居住，因此他们把购房的大范围圈定在东部，以便兼顾工作、生活和聚会。 郑先生希望买套二居室，面积不要太大，尤其是房价相对较高的项目，总价最好是控制在60万元左右，70万元为其能承受的上限。,购买需求二：70万元左右三居室
10、赵先生与妻子前年调到某公司驻北京办事处工作，他们有一个4岁女儿，目前一家三口租住在东四环一个上世纪80年代建成的小区内，二居室月租金1300元。看到工作基本稳定下来，而北京的房价一直上涨，赵先生打算今年买一套房。考虑到目前已是一家三口，父母早晚也会到北京生活，因此赵先生考虑购买一套三居室，以便满足五口人的起居需要。 赵先生表示，均价最好在5500元/平方米以下，总价在70万元左右。同时，由于夫妻俩的工作地点在CBD南的双井，因此不考虑在北三环以外的楼盘。,购买需求三东五环内的两居室 王先生在北京的CBD内某广告公司担任设计师，毕业后工作的这几年一直租住在CBD的公寓里。去年刚结婚，今年打算在东
11、五环内购买一套100平方米左右的两居室。究其原因，一是他的大部分朋友及客户都在东五环以内，二是两居室刚好能满足小两口家庭的需要，一个房间当卧室，一个房间作为工作室，工作、生活两便。 王先生还说，单价要在8000元以下，总价控制在80万元以内，距离CBD越近越好。同时，希望自己所购房屋在空间上比较灵活，今后可多做些变化，小区环境要优越，有助于搞创作。,【购买需求四】100平方米两居室，交通方便 顾先生及妻子郑女士都在上地信息产业基地的IT企业工作，目前一家三口住在南三环，每天花在路上的时间就近3个小时。现在他们打算在上地周边购房，一是为了工作方便，二是北部的人文环境较好，希望能给上小学的女儿一个
12、好的生活环境。 顾先生家希望购买的是100平方米左右的两居室，总价最好在70万元左右。至于地点，首先考虑上地，其次是上地信息产业基地东部的亚运村及奥体公园以北的地区，或是西北区域。前提是上下班交通便利，楼盘周边有中小学校，以便于女儿上学。,买家需求五城区内的中低价两居 刘女士是一所小学的老师，结婚三年了，一直与老公李先生租住在学校附近的楼房内，月租金1200元，每次交房租时刘女士都觉得不如贷款买个新房。但是由于参加工作时间不长且积蓄较少，一时无法支付首付，所以买房的事一直搁置下来。春节过后，小两口积攒的存款也有十几万元，最重要的是他们计划明年添一个小宝宝，结束租房历史、筑一个安乐窝就变得十分紧
13、迫了。 刘女士说，小两口的购房需求是购买一套二居室，满足一家三口居家所用。同时，考虑到将来的还款负担及孩子出生、成长、教育均需要不菲的费用，所以决定总房款要控制在60万元以下；考虑到夫妻俩工作地点都在城区中心，因此希望在城八区（特别是五环内）购房，不考虑通州、亦庄及黄村等近郊。,买家需求六交通方便，40平方米以上 半年前方小姐大学毕业参加工作，一直与同事合租一套两居室，春节回家时父母建议她购买一套小户型，由家里解决10万元左右的首付，她用部分工资还贷。目前，方小姐的月收入只有两三千元，因此她希望购买一居室，总价在30万元左右，最好不要超过35万元。 方小姐还告诉记者，她希望总价低一些，毕竟收入不高；希望面积能有40平方米以上，居住才能舒适点；即使距离城中心远点也没关系，只要交通便利也可以。,要求：,1、找房源，选户型，并说明理由（三套方案以上）； 2、分析购房中存在的主要风险有哪些？ 如何保证自有资金的安全？ 3、签订商品房买卖合同时应注意哪些？ 4、如何办理商业贷款或住房公积金贷款？ 5、如何验房收房？,知识回顾Knowledge Review,
