南宁广东商业街地块研判报告

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1、 1 南宁东葛路延长线“广东商业街”地块研判报告 新旧城区结合处的中心位置， 城市主干道和环城高速路交汇处 ，比邻城市 CBD 五象新城 和东盟商务区的 的高消费能力人群，本案投资前景看好。 一、 地块基本属性分析 （一） 基础数据 基本规划指标 项目名称 规划设计要求 用地位置 东葛路延长线北侧，厢竹 大道 西侧，长湖路东侧， 新岸路以南 土地用途 居住兼容商业、办公，需调规 土地面积 总用地面积 = 114902.83 平方米 (合 172.3543 亩 )， 可扩展至 400 亩 。 地上建筑面积 待定 建筑密度 待定 绿地率 待定 建筑高度、层数 低层、多层、高层的限定 待定 基本出让

2、数据 项目 内容 出让方式 旧改项目带方案挂牌出让 ，可介入一级开发。 起始价（万元） 360 万元 /亩政府协议价，具体 等划定用地范围后作出评估 。 平均楼面价（元 /平方米） 待定 地上建筑面积 待定 增价幅度（万元） 待定 2 竞买保证金（万元） 待定 土地使用权出让年限 商业四十年 规划动工时间 待定 规划完工时间 待定 附：地块位置图 （见“四、类比项目研究”） （二） 地块现状 据广东商会杨会长 称 ，地块业主为自治区监狱局和少管所， 为国有划拨土地，该地块属于旧城改造范围。 根据调查，该地块 由地上建筑和空地两部分组成， 地上建筑主要由空置监狱（原监狱已完成搬迁）房、监狱局下属

3、 玻璃厂和印刷厂以及 少管所 组成，空地由荒地和坡地两部份组成，以荒地为主，荒地中有一部分地势不平整。 有一条两车道柏油马路贯穿地块中部， 地块南侧的东葛路延长线跟长湖路交界处的臭水沟正在进行填埋工程，空地中间已经作为建筑垃圾场在运用，有一条 临时道 路通往民族大道 。 从地块往南看到五象新城及地标地王大厦 （三） 周边环境 地块周边视野开阔，南面能 望到南宁标志性建筑国际会展中心和地王大厦，北面近在眼前的是南宁经营状况良好的连锁超市南城百 3 货， 较 远 些 是 湘桂铁路线，更远是 青秀区旧城面貌，东面 （搁环城快速路） 是 地势较高的监狱新址和青秀山脉的山脚，西面位于长湖路和是居住小区和

4、政府部门云集的东葛路的交界处，并通过长湖路与南宁的 CBD 五象新城连通，距离大概 7 分钟车程。 地块 东侧的东葛长湖路口 景象 （四） 区位交通 地块位于南宁旧城区与琅东新区（即东葛路两侧区域）和五象新城交界处，距离 南宁的主干道和景观路民族大道 ，以及民族大道与 另一主干道 高架快速路 厢竹大道交界处的厢 竹立交桥 ， 地标建筑国际会展中心 和地王大厦、政府主要部门市人民会堂 （新城） ，均为 10 分钟以内 车程，距离 环城快速路厢 竹大道 20 分钟以内车程，距离南宁地理中心民生广场（旧城） 15 分钟以内车程， 西侧是主干道长湖路 与东葛路交界处 ，双向六车道无隔离带，南侧是主干道

5、东葛路的延长线（规划），现东葛路为双向六车道无隔离带。 地块西南西北均为 40米宽的规划路。 4 而地块通过东葛路往西连接民生路到达城市主要商圈朝阳商圈，通过民族大道往西连接江北大道可贯通全城 地块西 侧的东葛长湖路口 夜景 地块西 侧的长湖路 以南景象 （五） 周边配套 （假设做以住宅为主的项目） 市政配套 除南侧和东侧道路外，周边的的路网已经成熟，等级也高。 西侧东葛东路分布有市规划局，国税局，区消防局等办事机构， 地块南面有污水处理厂一座，再往南有南湖国际广场、金花茶公园、南湖公园和五象广场四个市政公园广场。 生活配套 地块 往北 50 米范围内 有南城百货，茅桥医院 和茅桥市场 ，地块

6、南侧有利客隆超市，地块西侧有毛家饭店、天下桂林等多家 餐饮 和地平线羽毛球馆等健身 配套 。 5 教育配套 地块周边有琅东小学、 17 中、育才实验中学等配套。 地块西偏南一些的 北湖路沿线 的 餐饮、旅业连成一 片 （六） 消费环境 （假设在地块上开发以商业 商务酒店 为主或者全部商业 商务酒店 的项目） 地块 周边 半径 1 公里， 5 分钟车程 和步行 15 分钟 内 ，分布着数个小区，六、七间大中专及中学， 10 余家自治区级、市级行政事业单位；周边半径 3 公里范围， 车程 10 余分钟范围内，有更多小区像保利、香格里拉和南湖碧园 和南湖公务员小区 等中高档小区，以及更多的行政事业单

7、位和大中专学校 ； 在半径 5 公里， 20 分钟车程内，则包括了五象新城、琅东琅西新区和凤岭东盟商务区等南宁最具消费能力的人群，保守估计不下 20 万人，另外 整个南宁市大部分的消费者 可以通过两条 环城路在 30 分钟车程内都可以抵达地块。 （七）竞争环境 （假设在地块上开发以商业 商务酒店 为主或者全部商业 商务酒店 的项目） 五象新城、琅东琅西新区和凤岭东盟商务区等南宁最具消费能力的 区域 ， 分布着南宁大部分的大型中高档商业商务设施和最好的四五星级酒店， 虽然其中的酒店和甲级写字楼取得良好的租售业绩，但 6 其中的大型商业项目目前还处于市场培育期，并未能聚拢足够多的人气和取得良好的销

8、售业绩，既存的项目对该地块开发商业商务和酒店项目 存在强烈的竞争并以其更贴近目标消费群体的地利取得竞争先发优势。 （ 八 ） 综合评判 指标 评价 现状 片区 地段 交通 景观 人气 生活配套 商业配套 教育配套 消费环境 竞争环境 优 良 较差 差 结论描述 综合上述地块信息和周边配套及消费、竞争环境 分析 ，可以看出，如果开发住宅为主的项目则基本不愁销售，而开发商业商务酒店项目则需要作详细的市场调查，分析市场需求，形成错位经营，才能避开正面竞争，引导消费。 二、 地块竞争力分析 （一） 优势 1、 规模： 是已知的南宁最大商业地块（ 假设用地面积为 400 亩的话）； 7 2、 地段：处于

9、新旧城区结合处，有便捷的交通和开阔的视野，有良好的规划前景和大的炒作概念（处于新旧城结合处，靠近三个新区特别是其中的东盟商务区）； 3、 消费环境：靠近高消费能力群体，该群体随着高档居住和商务设施的 大规模建设可能会急速扩大。 4、 政策：是自治区和南宁市重点项目，得到自治区、南宁市和广东省领导的重视和支持。 （二） 劣势 1、 竞争环境：竞争对手比较强大并形成合力，同时已取得先发优势。 2、 周边环境：往北面的辐射能力受到湘桂铁路的阻隔影响，东面是坡地并且建了监狱。 3、 人才：目前无论是我司还是广东商会都缺乏商业地产 和商业经营的专才。 劣势化解 1、 对劣势 1 的化解 建议 针对南宁市

10、场大型商业竞争激烈但娱乐餐饮消费火爆的情况，加大娱乐休闲 及餐饮 业态在商业中的比例，针对南宁市场甲级写字楼租售两旺但缺乏 5A 级写字楼及平均楼层面积不大 ，从而引进不了大公司总部 的情况， 开发 5A 级写字楼并加大平均楼层面积，打造总部基地，针对南宁市场五星级酒店总量不足并且绝大部分是商务型酒店，同时缺乏大型及超大型会议设施以及世界级酒店管理集团的情况，开 8 发城市休闲度假型酒店或者引进世界级酒店管理集团，并打造大型或者超大型会议设施。 直接从海外引进最新的业种业 态（如巨幕电影院、真冰溜冰场等），形成错位经营从而带来竞争优势。 2、 对劣势 2 的化解建议 争取成为 城际列车的一个枢

11、纽站点，化劣势为优势。 3、 对劣势 3 的化解建议 借助专业的商业地产公司，成功案例的操盘手，结合碧桂园的优势和特点来快速推进项目。 （三）、机会 1.刚刚获得联合国人居奖的整个城市 ,定位在新城市行政 、 经济中心的东部新城 , 开始建设的东盟商务区 ,使得这一区域主要承接了南宁打造东南亚国际性会展和商务中心城市的功能 ,从而让这一地带的价值得到极大的提升 ;但东盟会议开了就走 ,缺少一个东盟各国永久展示和交易的商务平台 ,增强本案的开发预期 . 2. 40%以上被外地客买走 , 开盘销售价格 4 千 /平方米 ,半年后 7 千 /平方米 的新区住宅 ;开盘时销售价格 5-6 千 /平方米

12、 ,半年后 1 万 1 到 1 万3/平方米 ,的新区写字楼 ;80%以上租售率的大型商业项目和写字楼 ,沃顿商务酒店和西方红林等新区五星级酒店 60%以上的淡季开房率 ,火爆的餐饮娱乐消费 ,以上能种种现象显示新区的商业地产有很好的市场 现状 ,目前切入商业地产项目开发的时机正好 . 3.本案前的两条主干道一条贯穿城市的东西方向 ,一条南北向连接到 9 新区 ,另两条环城路快速连接到城市的每个方位以及 柳州桂林北海等主要城市 ,琅东高速客运站 ,两个公交枢纽站距离不远 ,交通四通八达 . 4.地块的商业开发将首先改变市区最大一块荒地的尴尬现象 ,提升整个片区乃至整个城市的形象 ,容易博得知名

13、度和美誉度 . (四 )威胁 1.国家出台一系列房贷紧缩政策和土地政策势必对房地产市场造成一定影响 ,市场观望气氛渐浓 .除非坚持所开发物业自己持有和经营而不受太大影响 . 2.地块周边距离内的项目存在对本案的威胁并已取得地利和先发的竞争优势 . 3.如果做商业 ,这么大的规模必然考虑的是全城的消费 ,而南宁本地消费者的整体消费能力不高 ,这对商业 零售业态的影响比较大 . 二 .优势资源整合 1.资源优势分解 根据本案所具备的优势资源从 大 至 小 依次为 : 10 2.本案核心竞争力分析 三 .项目初步定位分析 1.业种和业态组合 根据多方面信息和实地调查分析显示 ,目前南宁商业商务的现状

14、是单体的 大众化的商业体占据消费的主流位置 ,地区性品牌最大 ,全国性品牌其次 ,世界性品牌很少 ,比较成功的如大型 连琐 零售南城百货 ,贴近高消费力人群 土地业权单一 政府高层支持 . 主干加快速交通 已知占地规模最大 政府重点项目 东西向和南北向两条主干道联系整个城市及发展新区 ,比邻两条环城路立交等使该片区的交通优势特别突出 位于新旧城区结合处 ,有足够多的消费群体和足够强的消费能力 ,是商业发展的理想地带 11 购物中心万达广场 ,大型百货连锁店梦之岛百货 ;而 新开发的则以商业商务综合体为主 ,主要是写字楼 ,大型百货和餐饮配套的组合为主 ,少部分加入了四星级酒店 ,商务公寓和娱乐

15、等业种 ,但缺少包含大型购物中心和 5A 写字楼以及五星级酒店的业种组合 ,国际性的品牌仅有沃尔玛 ,巴黎春天和万豪 ,比较成功的是地王广场的 甲级写字楼 +高档百货 +高档餐饮的组合 , 航洋国际城的大型购物中心 +写字楼 +五星级酒店 +住宅的组合 ,水晶城的大型购物中心 +住宅 +食街 . 而未来的南宁将是一座区域国际性的商贸会展城市 ,对 高档次 ,国际 化 的商业商务业种有着最迫切的需求空间 ;但目前东盟会展刚开始 ,目前还是政 府搭台阶段 ,但正在向民间唱戏阶段发展 ,会不断产生对商业物业 包括会务设施 的 新的大量 需求 ;而柳州铁路局搬迁至南宁 ,南宁至广州的高速交通也正在构建 , 南宁的西部物流中心地位逐渐突显 ,以此带动的国内商贸对商业物业的需求也会较快增长 . 综上分析 ,商业商务酒店的综合体应该作为本案总体定位的考虑 ,其中业种组合 5A 级写字楼为主 + 商务公寓其次 +五星级酒店再其次+购物中心 +可以共享的餐饮娱乐配套 ,总体档次高档 ,各业种也应考虑高档甚至顶级的定位 , 业态上着重引进经营状况良好的大型连锁最好是第一次入桂的品牌 ,作为它们的广西