黄石农贸市场说明书讲解

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1、黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书 黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.12 说 明 书 黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书 黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.12 目 录 前前 言言.1 第一章第一章 概概 述述.2 第二章第二章 城区农贸市场现状分析城区农贸市场现状分析.3 第一节 农副产品生产和消费情况 .3 第二节 城区农贸市场现状 .3 第三节 存在的问题 .4 第三章第三章 农副产品零售业态选择分析农副产品零售业态选择分析.8 第一节 业态比较 .8 第二节 购买力分析 .9 第三节 消费习惯分析 .10 第四节 业

2、态发展思路 .11 第四章第四章 规划依据、期限和范围规划依据、期限和范围.12 第五章第五章 指导思想和规划原则指导思想和规划原则.12 第六章第六章 规划布局规划布局.13 第一节 总体结构 .13 第二节 农副产品批发市场规划布局 .13 第三节 片区级农贸超市规划布局 .16 第四节 社区级农贸市场规划布局 .19 第七章第七章 近期建设规划近期建设规划.23 第一节 建设年限和建设目标 .23 第二节 建设规划 .23 第八章第八章 环境建设指引环境建设指引.25 第一节 总体环境控制指引25 第二节 柜台设置指引27 第九章第九章 规划实施的政策和措施规划实施的政策和措施.28 黄

3、石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书 黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.12 1 前 言 农贸市场作为提供农副产品的经济活动场所，与市民的日常生活 息息相关，因此它所具有的社会意义远高于其经济意义。让市民买的 方便，买的放心是农贸市场建设和管理的核心工作，也是一件能够代 表最广大人民根本利益的大事实事。 受黄石市规划局委托，我院于 2007 年 10 月与规划局共同承担黄 石市农贸市场布局专项规划的编制工作。编制工作于 2008 年 4 月完 成初步成果，同月向市规划局汇报，根据市规划局的审查意见修改后， 向各区政府、区建设局征求意见和建议，修改后，于 2008

4、年 9 月 19 日向市规划委员会正式汇报，经市规划委员会审查，原则通过。按照 市规划委员会的提出的修改意见修改后，于 2008 年 11 月 25 日和 2008 年 11 月 19 日，分别向市政协和市人大汇报，按照市政协和市人 大提出的修改意见修改后，完成正式成果。 在前期调查和编制过程中，得到了黄石市商务局和黄石市市场协 会的大力支持和帮助，在此，对他们表示诚挚的谢意。 黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书 黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.12 2 第一章 概 述 一、城市概况 1、区位 黄石市位于湖北省东南部，长江中游南岸。地处东经 114 32 1

5、1530，北纬 29303020。东临长江，与浠水县、 蕲春县、武穴市隔江相望；北接鄂州市，西靠武昌县，西南与咸宁市， 通山县为邻；东南与江西省武宁县、瑞昌县接壤，沪蓉高速公路横贯 市区北隅，上通渝蓉，下通宁沪，武九铁路，东连浙赣线，西接京广 线，东有黄金水道长江，区位、交通条件非常优越。 2、行政区划、人口 黄石市现辖西塞山区、黄石港区、下陆区、铁山区、大冶市和阳 新县，全市国土总面积 4630km2，其中市区面积 237km2。2006 年全市 总人口 254.36 万人（市区人口 63.31 万人，常住人口 72.05 万人）， 其中城镇人口 126.54 万人，乡村人口 127.82

6、万人，按常住人口计算， 城镇化水平达到 49.75%。 3、社会经济 2006 年全市完成生产总值（GDP）401.03 亿元，比上年增长 13.9%。 三次产业结构不断优化，由 2000 年的 9.7 : 51.1 : 39.3 调整为 7.9 : 53 : 39.1。全市人均生产总值达到 16044 元，比上年增长 11.7%。 2006 年，全市消费品零售总额达到 148.27 亿元，比上年增长 14.6%。其中限额以上批发零售贸易业中食品类销售总额达到 57.80 亿 元。 2006 年，城镇居民人均可支配收入 9472 元，农民人均纯收入 3182 元，恩格尔系数分别达到 36.3%

7、和 43.6%。城乡居民储蓄存款余 额达 167.76 亿元，城乡居民生活水平得到明显改善。 二、概念简介 1、农贸市场：也叫集贸市场。指有固定场所、设施，有若干经 营者入场经营、分别纳税，由市场经营管理者负责管理，以农副产品 为主要商品的集中、公开的商品交易场所。 2、农贸超市：也叫生鲜食品超市，是近几年出现的一种新的农 副产品零售业态形式。主要指以农副产品为主要商品，采用超市化经 营模式，企业统一采购、统一配货、统一加工，连锁经营方式。 3、片区：按照总体规划确定的城市结构，居住用地布局和人口 分布，结合黄石的用地形态及路网情况，将居住用地划分成相对独立 的区域。本专项规划划分了 10 个

8、片区，分别为：团城山片区、磁湖 北岸片区、磁湖南岸片区、花湖片区、山南片区、胜阳港片区、黄思 湾片区、下陆片区、铁山片区及河口片区。 黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书 黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.12 3 第二章 城区农贸市场现状分析 第一节 农副产品生产和消费情况 一、农副产品生产概况 2006 年黄石市农业经济形势继续好转。全年农林牧渔业完成总产 值 49.11 亿元，比上年增长 3.5%；农作物播种面积稳步增加，全年总 播种面积达到 227.44 千公顷，比上年增长 4.97 千公顷。 主要农产品产量均保持增长。其中粮食总产量 64.92 万吨，

9、增长 1.8%；蔬菜 67.6 万吨，增长 0.8%；水产品产量 10.66 万吨，增长 7.7%； 肉类总产量 8.15 万吨，增长 3% 表 2.1.1 2006 年黄石市主要农副产品产量 2006 年黄石市主要农副产品产量 粮食肉类禽类蛋类水产品类蔬菜类水果类 产量 （吨） 64924381457102891617710664267595825180 二、农副产品消费情况 2006 年黄石城乡居民生活水平稳步提高，用于吃的支出比重继续 下降，饮食结构有所优化，用于吃以外的居住、教育、文化娱乐、交 通、通讯的支出比重显著上升。 表 2.1.2 2006 年黄石市居民主要农副产品消费情况 2

10、006 年黄石市居民主要农副产品消费情况 城镇居民农村居民 人均水平总量人均水平总量 购买量 （公斤） 支出 （元） 购买量 （吨） 支出 （亿元） 消费量 （公斤） 支出 （元） 消费量 （吨） 支出 （亿元） 粮食 6434280985.64.33186.05251.97237809.13.22 食用油 119313919.41.183.1927.814077.50.36 肉类 2437930369.64.80 禽类 6.31167972.11.47 15.8320233.9 蛋类 7.1538984.30.672.48 213.28 3169.9 2.73 水产品类 13.3144168

11、29.81.825.9634.837618.10.45 蔬菜类 94268118947.63.39119.62182.73152898.32.34 干鲜瓜果 类 4219353146.82.4413.7517575.3 第二节 城区农贸市场现状 经过多年的发展，黄石城区基本形成了以农副产品批发市场为支 撑，以传统农贸市场为主体，以超市生鲜卖场为辅的农副产品供应网 点体系。这些农贸市场分布于各个居民区，为市民购买农副产品带来 黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书 黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.12 4 极大方便，同时也会社会提供了大量的就业岗位。 据初步统计，

12、目前城区有一定规模的农副产品批发市场 6 个；传 统农贸市场 34 个，其中室内市场 26 个，营业面积约 4.3 万，摊点 数量 3125 个；简易棚市场 9 个，营业面积约 6650，摊点数量约 540 个；另外还有马路市场 8 处。（详见农贸市场现状一览表）。按 2006 年常住人口计算，营业面积达到 68.95/千人，摊点数为 5 个/千 人。 超市、便利店等新兴业态近年来在黄石发展非常迅速，目前设有 生鲜卖场的超市、便利店共有 19 家，生鲜卖场营业面积达到 1.1 万。 这些超市不仅完善了农副产品供应渠道，为市民提供多样化的选择， 也带来了与传统农贸市场不同的消费方式和经营理念，同

13、时还预示着 未来农副产品供应体系改革的发展方向。 随着改革的深入，农贸市场的投资开办主体由政府部门主导转变 为企业，个体经营者为主。据黄石市市场发展管理中心统计，2006 年， 在登记注册的市场中，由工商局和街道办事处开办的市场仅有 5 家， 其余皆为企业和个体经营者投资开办。 第三节 存在的问题 一、农贸市场的布局缺少统一规划，局部地区布局不合理 农贸市场作为居住区的一种商业配套设施，在各个层次的规划中 对布局和规模仅提出了原则性要求，缺少全局性的整体规划，随着经 济的快速发展，城市建设进程加快，尤其是政府部门逐步退出市场建 设主导地位，因此对农贸市场建设的宏观调控能力有所减弱，造成农 贸市

14、场布局在局部地区不合理。有的区域比较密集，比如团城山片的 农贸市场和超市生鲜卖场都集中在杭州路上，西塞山区的八卦嘴农贸 市场和小小农贸市场仅一路之隔；而有的区域却又过于分散，比如下 陆区的农贸市场主要分布在老下陆一带，超生鲜卖场全都分布在下陆 大道上，且规模也不大，又比如花湖片，目前仅有一处正规的室内农 贸市场。农贸市场布局在局部地区的不合理，一方面是因为城市建设 在区域上差异性，主要的原因是因为缺少统一的规划，造成农贸市场 布局随意性。 二、农贸市场改造升级相对滞后 随着城市的快速发展，人口逐渐增加，一方面原有一些农贸市场 没有同步更新和改造，造成一些农贸市场自发性无序扩张。它们往往 占道经

15、营，给城市交通、居民日常出行带来不便，同时也造成一些安 全隐患。比较典型的有四门农贸市场，黄思湾农贸市场。四门农贸市 场由原冶钢房管处 1987 年建成，占地约 700，简易棚形式。20 年 过去了，市场没有任何改造，摊贩只能拥挤在本就不宽的道路上叫卖， 周边居民反映很大。 另一方面，旧城改造过程中，一些市场拆除后没有及时新建，造 成新的马路市场形成。比如下陆区东村马路市场，占道达到 2400m。 黄石市农贸市场布局专项规划（20082020 年）说明书 黄石市规划局黄石市城市规划设计研究院2008.12 5 到 2007 年，市区有 8 处简易棚市场，虽然数量不多，但仍然给 黄石的城市形象带

16、来了负面影响。 另外这些简易棚市场还存在安全隐患，在 2008 年初大雪灾中， 由于政府采取紧急措施，关停简易棚市场，才没有造成大的事故和损 失。因此改造简易棚市场将成为近期农贸市场建设的重要工作。 三、市场管理粗放，购物环境不理想 虽然与农贸市场有关的法规、政策相继实施，市场的交易秩序得 到规范，但没有从根本上扭转“脏、乱、差”的形象。我们认为其主 要原因是现阶段农副产品的标准化程度较低，以及传统农贸市场粗放 的经营管理模式所造成。 在现阶段，农副产品特别是像蔬菜、肉类、水产品等，基本上都 是直接进入市场，标准化加工程度很低，无法大规模进入超市，进行 标准化销售，只能由摊贩自己在市场内简单加工，出售给消费者，环 境卫生问题也就难以避免。 传统农贸市场粗放的经营管理模式也是重要原因。在现有的经营 管理模式中，市场投资者主要是通过提供场地来收取租金，从而获得 投资回报。日常的工作主要是维护交易秩序和卫生清洁。具体的经营 则由摊贩自己负责。由于利润不高，无论是市场投资者还是摊贩都无 心也无力从根